На последнем, пятом этапе производится перенос рыночной стоимости тестового земельного участка с помощью разработанных ранее оценочных моделей на все остальные земельные участки в пределах соответствующих функциональных групп.
Данный подход к методике определения рыночной стоимости городской земельной недвижимости, по нашему мнению, не только представляет практический интерес для разработки оптимальных схем территориально-экономического зонирования города, расчета экономических нормативов и поступлений от отдельных видов деятельности, но может служить основой научно-методического обоснования при решении транспортных и экологических задач, способствовать повышению эффективности использования городских земель, оптимизации градостроительных проектов, сервейингу городского имущества и управлению перспективным развитием города в целом.
Полученные при проведении массовой оценки результаты помогут также обеспечить реализацию новых подходов к определению величины и формы единовременных и регулярных земельных платежей на основе анализа и согласования особенностей развития и взаимодействия макроэкономики города и отдельных предприятий, обосновать и установить новые нормативы землепользования, гармонично сочетающие интересы жителей города и предприятий всех форм собственности.
4.2 Экономическая эффективность внесенных предложений
Из общей совокупности в выборку включены 9 земельных участков (4 участка с офисными зданиями и 5 участков с объектами жилого фонда). В результате анализа первичного и вторичного рынков жилых и нежилых помещений были получены данные о рыночной и восстановительной стоимости 1 м2 зданий. Необходимо из числа участков выборочной совокупности выделить типовые земельные участки по жилому и нежилому фонду.
В диапазонах рядов данных формируются интервальные ряды. Шаг интервального ряда может быть рассчитан по формуле:
h= (Ymax - Ymin) / K,
где h - шаг интервального ряда;
Ymax - максимальное значение в ряду данных;
Ymin - минимальное значение в ряду данных;
К - количество членов ряда.
Таблица 4.1
Исходные данные для расчета
| N участка | Функциональное назначение помещения | Этажность | Материал стен | Площадь застройки, м2 | Общая площадь, м2 | Стоимость строительства, долл. США/м2 | Рыночная стоимость 1 м2, долл. США | |
| жилое помещение | Нежилое помещение | |||||||
| 123456789 | жилоежилоежилоежилоежилоеофисноеофисноеофисноеофисное | 24510152233 | кирпичкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичкирпич | 64024012963641260408224280572 | 128096089123640161008164488401716 | 300270210250250400400400400 | 900730680750750 | 800800800800 |
Затем определяется частота попадания показателей в тот или иной интервал. Например, для стоимости строительства жилых зданий интервальный ряд будет выглядеть следующим образом:
| интервальный ряд (значения в долл. США/м2) | частота попадания |
| 210-227 | 1 |
| 228-245 | 0 |
| 246-263 | 2 |
| 264-281 | 1 |
| 282-300 | 1 |
Из анализа данного ряда следует, что стоимость строительства наиболее распространенных в данном районе объектов жилого фонда лежит в диапазоне от 246 долл. США за 1 м2 до 263 долл. США за 1 м2. Таким образом, типичными по стоимости строительства являются объекты, расположенные на земельных участках N 4 и N 5.
По всем остальным показателям типичные параметры объектов определяются аналогично. Результаты расчетов могут быть представлены в табличной форме.
Для выделения типового земельного участка необходимо суммировать количество типичных параметров объектов, расположенных на каждом участке (см. последнюю строку табл. 4.2 и табл. 4.3). Окончательно типовым земельным участком в данной выборочной совокупности является участок, объекты которого обладают наибольшим количеством типичных параметров. В данном случае это участок N 4 (для жилого фонда) и участок N 8 (для нежилого фонда).
Таблица 4.2
Определение типичных параметров для объектов жилого фонда
| Показатели | Номера участков выборочной совокупности | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Этажность | - | типичная | типичная | - | - |
| Площадь застройки | - | типичная | типичная | типичная | типичная |
| Общая площадь | типичная | типичная | - | типичная | - |
| Стоимость строительства | - | - | - | типичная | типичная |
| Рыночная стоимость 1 м2 | - | - | типичная | типичная | типичная |
| Количество объектов с типичными показателями | 1 | 3 | 3 | 4 | 3 |
Таблица 4.3
Определение типичных параметров для объектов нежилого фонда
| Показатели | Номера участков выборочной совокупности | |||
| 6 | 7 | 8 | 9 | |
| Этажность | типичная | типичная | типичная | типичная |
| Площадь застройки | - | типичная | типичная | - |
| Общая площадь | типичная | - | типичная | - |
| Стоимость строительства | типичная | типичная | типичная | типичная |
| Количество объектов с типичными показателями | 4 | 4 | 5 | 3 |
Таким образом, в результате анализа выборочной совокупности земельных участков с расположенными на них объектами жилого и нежилого назначения были выделены следующие типовые земельные участки:
для участков с жилыми зданиями и сооружениями - земельный участок с расположенным на нем 10-ти этажным зданием общей площадью 3640 м2 со стоимостью строительства 250 долл. США/м2 и средней рыночной стоимостью 1 м2 750 долл. США;
для участков с нежилыми зданиями и сооружениями - земельный участок с расположенным на нем трехэтажным
зданием общей площадью 840 м2 со стоимостью строительства 400 долл. США/м2 и средней рыночной стоимостью 1 м2 800 долл. США.
В целях большей наглядности применения алгоритма отбора типовых земельных участков в настоящем примере объем используемой информации был кардинально сокращен, а сама выборочная совокупность существенно упрощена.
Глава 5. Безопасность жизнедеятельности
Статья 9 Конституции РФ[24] закрепила, что земля наравне с другими природными ресурсами используется и охраняется в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Требования по охране земель выглядят следующим образом:
1) применение способов, обеспечивающих сохранение экосистем;
2) способность земли быть средством производства в сельскохозяйственном и лесном хозяйствах, а также основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности;
3) предотвращение деградаций земель, загрязнения и захламления земель, нарушения земель;
4) обеспечение улучшения и восстановления земель, которые подверглись загрязнению и вредному воздействию;
5) рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при различных видах деятельности.
Если при разработке месторождений полезных ископаемых, торфа, проведении всех видов строительных работ, геологоразведочных работ и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении участков поверхности земли по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, то рекультивация осуществляется за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.
На основании Постановления Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. N 140 "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы[25]" был принят совместный Приказ Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов РФ N 525 и Приказ Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству N 67 от 22 декабря 1995 г. "Об утверждении основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почв[26]".
Рекультивация земель - это комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей среды. Вышеуказанным Постановлением Правительства РФ установлено, что рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при разработке месторождений полезных ископаемых и торфа, проведении всех видов строительных, геологоразведочных, мелиоративных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении поверхности земли, если по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель. Под плодородным слоем почвы понимается верхняя гумусированная часть почвенного профиля, обладающая благоприятными для роста растений химическими, физическими и агрохимическими свойствами. Нарушенными землями являются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.