Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке, и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и не устранимым. Объект оценки представляет собой здание 1947 г. постройки, но в 2000 г. здание подвергалось капитальному ремонту. Таким образом, можно говорить о том, что все возможные причины присутствия устранимого износа были убраны в процессе капитального ремонта, поэтому у рассматриваемого объекта присутствуют только элементы неустранимого физического износа. Неисправимый функциональный износ определялся методом эффективного возраста, где величина износа равна:
Ф (%) = (Тнорм – Тэф.ост.)/Тнорм; Тнорм
нормативный срок эксплуатации, в данном случае 100 лет; Тэф.ост – оставшийся эффективный срок эксплуатации, определяется исходя из текущего физического состояния здания, учитывая то, что в 2001 году здание подвергалось капитальному ремонту, оставшийся срок эксплуатации равен 70 годам. Таким образом, физический износ для данного объекта равен: (100–70)/100 = 30%. Он составит: (сметная стоимость строительства + прибыль инвестора)* 30% = 3 825 000 руб.
Функциональное устаревание – это потеря стоимости вследствие уменьшения способности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием объекта техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Поскольку в здании имеется все необходимое инженерное оборудование, соответствующий его назначению уровень отделки, проведена перепланировка под офисную функцию, технические характеристики конструктивных элементов удовлетворяют современным требованиям. Таким образом, функциональный износ у рассматриваемого здания отсутствует.
Внешнее устаревание обычно вызывается факторами извне – изменение ситуации на рынке, финансовых и законодательных условий, экологических параметров среды и т.д. Поскольку экономическое развитие Санкт-Петербурга имеет одни из самых высоких темпов в Европе, а данный район не является стагнирующим, можно с уверенность говорить об отсутствии внешнего износа у объекта.
Сметная стоимость строительства здания идентичного оцениваемому составила 10 500 000 руб. Прибыль предпринимателя при осуществлении данного проекта составила 2 340 000 руб. Затраты на приобретение земельного участка под застройку 3 900 000 руб. Величина накопленного износа составляет 3 825 000 руб. Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная затратным подходом, на рассматриваемую дату оценки, с учетом округления составляет 12 900 000 рублей (Двенадцать миллионов девятьсот тысяч рублей).
Доходный подход определяет стоимость объектов недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.
Основные этапы процедуры оценки при использовании данного подхода:
– Оценка потенциального валового дохода для объектов на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
– Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная величина потерь вычитается из потенциального валового дохода и определяется действительный валовой доход.
– Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и итогом является величина чистого операционного дохода.
– Пересчет чистого операционного дохода за прогнозный период в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод анализа дисконтированных денежных потоков.
– Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов в течение достаточно продолжительного промежутка времени.
– Метод дисконтирования денежных потоков более применим для оценки объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов.
Оцениваемая часть здания котельной является специализированным объектом и оценивается он только затратным подходом. Исходя из этого доходный подход для расчета рыночной стоимости части здания котельной не применялся.
2. Анализ дисконтированного денежного потока
Данный метод основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов. Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:
– расчет типичного периода владения для оцениваемой недвижимости;
– прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения;
– расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии);
– расчет соответствующих норм дисконтирования для периодических денежных потоков и реверсии;
– расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих факторов дисконта;
– расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих величин денежных потоков.
Стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от ее владения и вычисляется по формуле
V = ∑ Сt/(1+ it)t+ SPn+1/(1+ it)n,
где V – рыночная стоимость объектов недвижимости в рамках доходного подхода;
Сt – денежный поток периода t (t =1,…, n);
it – норма дисконтирования периода t;
n – период владения;
SPn+1 – цена продажи объектов в первый постпрогнозный год (реверсия), определяемая методом прямой капитализации как:
(Cn+1/ Rn+1)/(1+ in+1)n+1,
где Cn+1 – денежный поток первого постпрогнозного года (предполагается, что в постпрогнозный период темп роста денежных потоков будет неизменным);
Rn+1 – коэффициент капитализации для первого постпрогнозного года;
in+1 – норма дисконтирования для первого постпрогнозного года.
В данном случае первоначальные вложения – это затраты на ремонт помещений.
Потенциальный валовой доход – Potential Gross Income (PGI) – определяется от сдачи объекта недвижимости в аренду на вторичном рынке.
Плановая аренда – часть PGI, которая образуется за счет условий существующих на момент оценки арендных договоров. Согласно данным Заказчика, оцениваемые объекты недвижимости не обременены арендными договорами.
Рыночная аренда – часть PGI, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Рыночная аренда определена на основе рыночных ставок арендной платы на помещения, назначения которых совпадают с назначением объектов недвижимости, выбранным в качестве наиболее эффективного его использования.
При этом используем средние рыночные арендные ставки (без учета НДС), полученные путем анализа рыночных арендных ставок для аналогичных объектов, расположенных в Центральном районе Санкт-Петербурга. Данные по объектам сравнения получены в риэлтерских фирмах «Артель», тел. 327–33–77, «Русский Дом», тел. 324–66–36, «Град-Инвест», тел. 261–24–30, «Партнер», тел. 380–00–28, «Центр», тел. 325–88–11 и др., из периодических изданий «Деловой Петербург», «Бюллетень недвижимости», а также электронной базы, помещенной в Internet. Арендная ставка на офисные помещения в данном районе составляет в среднем 20 USD/кв. м/мес., с учетом НДС.
Оценщики прогнозировали изменение арендной ставки. Начиная со 2-го года арендная ставка будет расти на 5% в год.
Потери арендной платы имеют место за счет неполной загруженности помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы.
Величина потерь от вакансий – Vacancy Allowance (V) – рассчитывается по формуле:
V = (Kn * Nf) / No,
гдеKn – коэффициент оборачиваемости арендных платежей (доля площади помещений, которые ежегодно меняют арендатора в общей арендной площади);
Nf – число арендных периодов, необходимое для поиска нового арендатора;
No – общее число арендных периодов (в данном случае – 24 месяца).
В дальнейших расчетах учтено, что для объектов, аналогичных оцениваемому, время экспозиции помещений составляет в среднем около 2,5 месяцев, а средняя периодичность смены арендаторов приблизительно равна 1 году (основание – обзор прессы и опрос риэлтеров). Таким образом, процент вакансий оцениваемых помещений составит: (25% *2,5 мес)/12 мес= 5%.
Потери от неплатежей арендной платы – Collection Loss (L) – составляют 3–8% от потенциального валового дохода в год по рыночным данным по сопоставимым объектам (основание – обзор прессы и опрос управляющих). В данном случае потери от неплатежей арендной платы за арендуемые помещения – 6%.
Действительный валовой доход – Effective Gross Income (EGI) рассчитывается по следующей формуле