Смекни!
smekni.com

Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования (стр. 8 из 9)

5) SPV выплачивает комиссионное вознаграждение банку — первичному кредитору (за обслуживание кредитов) из поступающих средств. [4, С.74-75]

Принципиальные различия между этими видами ипотечных ценных бумаг отобразим в таблице:

Пфандбрифы Облигации типа MBS
1. Эмитент
Первичный кредитор Специальная организация SPV
2. Секьюритизация
Балансовая Внебалансовая
3. Обеспечение высокого кредитного рейтинга
Жесткий государственный контроль за эмитентами – кредитными учреждениями Государственные гарантии инвесторам Льготы и привилегии эмитентам MBS
4. Риск досрочного погашения
Банк-эмитент Инвестор
5. Доход
Фиксированный или плавающий процент Все платежи, выплачиваемые заемщиком по кредиту, за минусом вознаграждения обслуживающему банку и SPV

Приложение 2. Схема рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам

- формирование первичных ипотечных активов

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.

ВТОРОСТЕПЕННЫЕ

Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки. [25]

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;

3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;

4. государство гарантирует выплаты по облигациям.


Приложение 3. Основные недостатки ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

1) В настоящее время ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом, страховая сумма должна быть не менее суммы основного долга, так и процентов, уплачиваемых заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховой сумме значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц.

2) Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК – кредитор. Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия. [26]

3) Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые «обеспечительные» счета-эскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.

4) Отсутствие паритетных условий между ипотечными бумагами АИЖК и других эмитентов (кредитные организации, ипотечные агенты), ввиду того, что первые обладают государственными гарантиями.

5) Нечеткая формулировка определения ипотечного агента.

6) Включение в состав ипотечного покрытия денежных средств.

7) Норма Закона об общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия и его компетенции.


Приложение 4

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году [26]

Оператор Объем выданных кредитов, млн $ Количество кредитов
Сбербанк 233 -
ДельтаКредит 34 1000
АИЖК 22.9 2074
Райффайзенбанк 21.4 419
Фора-Банк 12.3 -
УГАИК (Уфа) 8.7 -
Собинбанк 8.2 350
СОФЖИ (Самара) 7.6 708
Внешторгбанк 7 -
Газпромбанк 5.5 -
ОИЖК (Оренбург) 5.2 557
РФЖиИ (Марий Эл) 4.3 106
НОАИЖК (Новосибирск) 4.2 223
Агропромкредит 4 300
ФИА-Банк 3.4 526
Национальная ипотечная компания 3 78
Наш дом-Приморье 2.2 135
Евротраст 2 30
Липецкая ипотечная корпорация 1.6 182
КБ Система 1.35 -
ИРИА (Иркутск) 0.93 92
МДМ-банк 0.9 7
Калужская ипотечная корпорация 0.73 67
Мордовская ипотечная корпорация 0.5 64
САИЖК (Екатеринбург) 0.2 14
АРОИЖК (Архангельск) 0.13 10
Ипотечное агентство РТ (Казань) - 8
ПОИФ (Пермь)

Объем выданных ипотечных кредитов основными операторами в 2004 году [26]

Оператор Объем выданных кредитов, млн $ Количество кредитов
Сбербанк 250 -
АИЖК ** 130 9915
Райффайзенбанк 70 971
ДельтаКредит 67 1466
Внешторгбанк 54 -
Городской ипотечный банк 43 716
СОФЖИ (Самара) 22.2 1352
Фора-Банк 19.6 720
УГАИК (Уфа) 17.5 1282
Национальная ипотечная компания 18 380
Сосьете Женераль Восток 17.3 -
ФИА-Банк (Тольятти) 13.8 1692
НОАИЖК (Новосибирск) 11.8 624
Наш дом-Приморье 11.8 551
КБ Агропромкредит 11 904
МДМ-Банк 11 -
РИАТО (Томск) 9.5 608
ИА РТ (Казань) 9.2 870
СКБ-Банк (Екатеринбург) 9.1 584
ИКМО *** 8.3 496
Абсолют-банк 8.2 163
ОИЖК (Оренбург) 8 1032
КАЖИК (Барнаул) 7.6 705
ЦИК (Москва) 7.3 197
Евростраст 7.3 -
АКБ Союз 7 100
Первое ОВК 6.5 140
Транскредитбанк 5.9 -
КИЖК (Курган) 5.6 401
КБ Российский капитал 5.4 110
Международный московский банк 5.4 -
ИКУР (Ижевск) 5 453
КБ Промэнергобанк 4.9 191
АИЖК КО (Кемерово) 3.4 310
БОФЖСиИ (Брянск) 2.9 350
КИК (Калуга) 2.7 226
ОРИК (Омск) 2.7 217
БИК (Белгород) 1.7 179
Промстройбанк (СПб) 2.5 60
ВОФЖиИ (Волгоград) 1.5 206
ПОИФ (Пермь) 1.5 150
МИК (Мордовия) 1.4 185
КБ РБД 1.4 24
КРИК (Киров) 0.92 83
СПИА (СПб) 0.8 13
Русский Ипотечный Банк 0.8 -
АИК ПО (Пенза) 0.6 38
КОИА (Курск) 0 0

Объем выданных ипотечных кредитов основными операторами в первом полугодии 2005 года [27]