В настоящеевремя в Россиив оценке стоимостиимущества оченьчасто приходитсяопределятьрыночную стоимость.Методика поее расчету,пришедшая кнам из ЗападнойЕвропы и Америки,уже прошлауспешную апробациюк отечественнымэкономическимусловиям. Определениедругих видовстоимостивстречаетсянамного меньшев российскойоценочнойпрактике, чтосказываетсяна низком уровнеих методологическогообеспечения.В частности,такая ситуациянаблюдаетсяпри расчетеликвидационнойстоимостиимущества.

Обзор отечественнойлитературыпоказал, чтоэтой темойпрактическиникто углубленноне занимался,в то время какликвидационнаястоимостьявляется однимиз главныхэлементов всистеме антикризисногоуправленияпредприятиями-банкротамии исполнительномпроизводстве.В последнеевремя наибольшаяпотребностьв этом видестоимостинаблюдаетсятакже и в системеуправленияобъектаминедвижимости,находящейсяв федеральнойсобственностии собственностисубъектовРоссийскойФедерации, так,к примеру, Тюменскаяобласть являетсянаиболее крупнымсобственникомсреди субъектовФедерации, натерриториикоторой находитсябольшое количествоофисных иадминистративныхплощадей, автобаз,объектовпромышленногоназначенияи других помещений.

Однойиз насущныхи важных проблемявляется проблемаликвидацииобъектов долгострояи незавершенногостроительства,в том числе ина территориигорода Тюмени,на которойимеется значительноеколичествонезавершенныхстроительствомобъектовпроизводственногои административногоназначения,в которыеинвестированызначительныегосударственныесредства. Поэтомуочень важноправильнооценить этунедвижимость,которую предполагаетсяреализоватьс торгов.

Анализ существующихподходов, применяемыхв оценке стоимостиимущества прирасчете ликвидационнойстоимости,показывает,что, как правило,это эмпирическиеметоды, базирующиесяна интуицииконкретногоспециалиста.Недостаточныйуровень формализованноститаких методовне придаетрезультатамэтих экспертныхоценок достаточнойубедительности.Поэтому им надопридать математическоеобъяснениеи логическуюзавершенность.

Особенностиоценки стоимостиимущества,арестованногона основаниисудебногорешения дляего продажив рамках исполнительногопроизводства

Цели оценки,основание дляее проведения

Цель оценки- это формулированиеосновной задачи,которая должнабыть решенав результатеоценки. Формулированиецели включаетопределение:

а) вида стоимостиоцениваемойсобственности;

б) вида имущественныхправ, которыеоцениваются;

в) полногонаименованияобъекта оценки,включаяорганизационно-правовуюформу предприятияи вид собственности(федеральная,субъекта Федерации,муниципальнаяили частная);

г) даты оценки.

Целью оценкистоимостиимущества,арестованногоу должника порешению судебногооргана, является,как правило,определениестоимостиданного имуществадля его продажив пользу взыскателя.

Оценка имуществадолжника, всоответствиисо ст. 52 Федеральногозакона РФ «Обисполнительномпроизводстве»№119-ФЗ от 21 июля1997 г., производитсясудебнымприставом-исполнителемпо рыночнымценам, действующимна день исполненияисполнительногодокумента, заисключениемслучаев, когдаоценка производитсяпо регулируемымценам.

Еслиоценка отдельныхпредметовявляетсязатруднительнойлибо должникили взыскательвозражаетпротив произведеннойсудебнымприставом-исполнителемоценки, судебныйпристав-исполнительдля определениястоимостиимуществаназначаетспециалиста.

Приосуществленииоценки ценныхбумаг, на которыеобращаетсявзыскание,согласно ПриказаМинюста РФ от27.10.1998 N 153, назначениеспециалистаобязательно.

Таким специалистомможет бытьтолько независимыйоценщик, имеющийспециальныезнания и навыки,а также лицензиюна право оценкисоответствующеговида собственностии страховойполис на предметстрахованиягражданскойответственностиза причинениеубытков третьимлицам в связис осуществлениемего деятельности.

Законодательством,регулирующимоценочнуюдеятельностьв РоссийскойФедерации,является Федеральныйзакон РФ «Обоценочнойдеятельностив РоссийскойФедерации»от 29 июля 1998 года№ 135-ФЗ и принимаемыев соответствиис ним Федеральныезаконы и иныенормативныеправовые актыРоссийскойФедерации,законы и иныенормативныеправовые актысубъектовРоссийскойФедерации, атакже международныедоговоры РоссийскойФедерации.

Основаниемдля проведенияоценки объектаоценки (ст. 9 ФЗРФ №135-ФЗ от 29 июля1998 г.; п. 2 ст. 52 ФЗ РФ№119-ФЗ от 21 июля1997 г.) являетсярешение уполномоченногооргана. В рамкахисполнительногопроизводства- это постановлениео назначенииспециалиста,вынесенноесудебнымприставом-исполнителем.Заказчикомоценки объектаоценки выступаетслужба судебныхприставовМинистерстваюстиции РФ,которая с оценщикомзаключаетдоговор обоказании оценочныхуслуг.

Статья 41 Федеральногозакона РФ «Обисполнительномпроизводстве»№119-ФЗ от 21 июля1997 г. определяетпорядок участияспециалистовв исполнительномпроизводстве:

1. Дляразъяснениявозникающихпри совершенииисполнительныхдействий вопросов,требующихспециальныхзнаний, судебныйпристав - исполнительпо собственнойинициативеили по просьбесторон можетсвоим постановлениемназначитьспециалиста,а при необходимости- несколькихспециалистов.

2. В качествеспециалистаможет бытьназначено лицо,обладающеенеобходимымизнаниями. Специалистдает заключениев письменнойформе.

3. Специалистобязан явитьсяпо вызову судебногопристава, датьобъективноезаключениепо поставленнымвопросам, даватьпояснения поповоду выполняемыхим действий.Специалистимеет правона вознаграждениеза выполненнуюработу, проводимуюв связи с совершениемисполнительныхдействий. Этовознаграждениеотносится красходам посовершениюисполнительныхдействий.

4. Заотказ или уклонениеот дачи заключенияили дачу заведомоложного заключенияспециалистнесет ответственность,предусмотреннуюфедеральнымзаконом, о чемон предупреждаетсясудебным приставом- исполнителем.

Статья 43, п.1.этого же законаопределяет:

1. Судебныйпристав - исполнитель,переводчикии специалистыне могут участвоватьв исполнительномпроизводствеи подлежатотводу, еслиони являютсяродственникамисторон, ихпредставителейили других лиц,участвующихв исполнительномпроизводстве,либо заинтересованыв исходе исполнительногопроизводстваили имеютсяиные обстоятельства,вызывающиесомнение в ихбеспристрастности.

Онезависимостиоценщика говорити Федеральныйзакон РФ «Обоценочнойдеятельностив РоссийскойФедерации»от 29 июля 1998 года№ 135-ФЗ в ст. 16:

Оценкаобъекта оценкине может проводитьсяоценщиком, еслион являетсяучредителем,собственником,акционеромили должностнымлицом юридическоголица либо заказчикомили физическимлицом, имеющимимущественныйинтерес в объектеоценки, илисостоит с указаннымилицами в близкомродстве илисвойстве.

Проведениеоценки объектаоценки недопускается,если:

в отношенииобъекта оценкиоценщик имеетвещные илиобязательственныеправа вне договора;
оценщикявляетсяучредителем,собственником,акционером,кредитором,страховщикомюридическоголица либоюридическоелицо являетсяучредителем,акционером,кредитором,страховщикомоценочнойфирмы.

Недопускаетсявмешательствозаказчика либоиных заинтересованныхлиц в деятельностьоценщика, еслиэто может негативноповлиять надостоверностьрезультатапроведенияоценки объектаоценки, в томчисле ограничениекруга вопросов,подлежащихвыяснению илиопределениюпри проведенииоценки объектаоценки.

Размероплаты оценщикуза проведениеоценки объектаоценки не можетзависеть отитоговой величиныстоимостиобъекта оценки.

Выбор и обоснованиевида стоимости,определяемойпри оценкеимуществадолжника дляего продажив рамках исполнительногопроизводства

Понятие ликвидационнойстоимостиимущества

Под объектомсобственностидолжника понимаемимуществодолжника-организацииили имуществограждан.

Согласно ст.59 Федеральногозакона РФ «Обисполнительномпроизводстве»№119-ФЗ от 21 июля1997 г., аресту иреализацииможет бытьподвергнутоимуществодолжника-организации:в первую очередь- имущество,непосредственноне участвующеев производстве(ценные бумаги,денежные средствана депозитныхи иных счетахдолжника, валютныеценности, легковойавтотранспорт,предметы дизайнаофисов и иное);во вторую очередь- готовая продукция(товары), а такжеиные материальныеценности,непосредственноне участвующиев производствеи не предназначенныедля непосредственногоучастия в нем;в третью очередь- объекты недвижимогоимущества, атакже сырьяи материалов,станков, оборудования,других основныхсредств, предназначенныедля непосредственногоучастия впроизводстве.

Если финансовоеположениепредприятиядошло до арестаи продажи имуществатретьей очереди,то фактическимы имеем делос предприятием-банкротом.

В повседневнойпрактике существуетпроблема - этонормативно-законодательноерегулированиепримененияликвидационнойстоимости изакрепленияее однозначноготолкования.

Так, если говоритьоб исполнительномпроизводстве,то оценка стоимостиимуществадолжника, всоответствиисо ст. 52 Федеральногозакона РФ «Обисполнительномпроизводстве»№119-ФЗ от 21 июля1997 г., как ужеупоминалосьвыше, производитсясудебнымприставом-исполнителемпо рыночнымценам, действующимна день исполненияисполнительногодокумента, заисключениемслучаев, когдаоценка производитсяпо регулируемымценам.

Еслиоценка отдельныхпредметовявляетсязатруднительнойлибо должникили взыскательвозражаетпротив произведеннойсудебнымприставом-исполнителемоценки, судебныйпристав-исполнительдля определениястоимостиимуществаназначаетспециалиста.

Надо обратитьвнимание нато, что Закон,в случае назначениясудебнымприставом-исполнителемспециалиста,явно не устанавливаетвид стоимостиимущества.Выбрать и обосноватьвид стоимости– это задачаспециалиста.

А у нас, зачастую,совершая неверноетолкованиевышеуказаннойстатьи, путаярыночную цену,определяемуюсамим судебнымприставом-исполнителемс определениемстоимостиимуществаспециалистом,что согласитесь,не одно и тоже,судебныеприставы-исполнителив постановленияхо назначенииспециалистаили договорна оказаниеоценочных услугс УправлениемМинистерстваюстиции в явнуюставят задачуоценщику определитьрыночную стоимостьимуществадолжника, либооценщики неверновыбирают иобосновываютвид стоимости.А отсюда идетневерное, идаже вредное,применениеметодологий,характерныхопределениюрыночной стоимости.Отсюда завышеннаястоимость ине ликвидностьобъектов оценки,исполнительныепроизводства«разваливаются»и «зависают».

Характерныйтому пример,когда АрбитражныйСуд г. Москвывынес определениеот 22.05.2001 г. по иску«О признаниинедостовернойвеличины рыночнойстоимостиювелирныхизделий принадлежащихЗАО «Каргом-Диамант»,установленнойна основанииоценки ЗАО«Экспертизаи оценка» иуказанной вотчете №142/1 посостоянию на20.12.2000». По мнениюсудьи ЛокайчукТ.М. оценка стоимостив ходе исполнительногопроизводствавообще неотносится коценочнойдеятельности,не говоря ужо том, что былаопределенарыночная стоимостьв рамках исполнительногопроизводства.

Данное определениелишний разподтверждаетсуществованиепроблем и пробеловв подготовкесудей и судебныхприставов-исполнителей,оценщиков июристов, касающихсявопросов оценочнойдеятельности,а также законодательногорегулированиясамой оценочнойдеятельности.

Согласно ст.3 Федеральногозакона РФ «Обоценочнойдеятельностив РоссийскойФедерации»№135-ФЗ от 29 июля1998 г., под рыночнойстоимостьюобъекта оценкипонимаетсянаиболее вероятнаяцена, по которойданный объектможет бытьотчужден наоткрытом рынкев условияхконкуренции,когда сторонысделки действуютразумно, располагаявсей необходимойинформацией,а на величинецены сделкине отражаютсякакие-либочрезвычайныеобстоятельства,то есть когда:

сторона сделкине обязанаотчуждатьобъект оценки,а другая сторонане обязанаприниматьисполнение;
стороны сделкихорошо осведомленыо предметесделки и действуютв своих интересах;
объект оценкипредставленна открытыйрынок в формепубличнойоферты;
цена сделкипредставляетсобой разумноевознаграждениеза объект оценкии принужденияк совершениюсделки в отношениисторон сделкис чьей либостороны небыло;
платеж за объектоценки выраженв денежнойформе.

Исходя из определениярыночной стоимости,определяемаяоценщикомстоимостьтолько тогдабудет рыночной,когда будутсоблюденоглавное условие:на покупателяи продавца неоказываетсявнешнее давление,и обе стороныдостаточноинформированыо сущности ихарактеристикепродаваемогоимущества. Врамках исполнительногопроизводстваэто условиенарушено, т.е., имеют месточрезвычайныеобстоятельства.Имуществодолжника(собственника)в рамках исполнительногопроизводстваможет бытьотчужденопринудительно,информации,характеризующейоцениваемыйобъект оценки,может бытьнедостаточно.

Таким образом,при оценкестоимостиимуществадолжника сцелью его дальнейшейпродажи в рамкахисполнительногопроизводствав пользу взыскателя,мы можем определитьтолько одинвид стоимости- ликвидационнуюстоимость.

В связи со слабойнормативно-законодательнойбазой в оценкеимущества иотсутствиемстандартов,утвержденныхПравительствомРФ, до сих порне закрепленопонятие ликвидационнойстоимости иобласти ееприменения.Единственнымдокументом,в котором даетсяхоть какое-тоее понятие -это РаспоряжениеФКЦБ от 25 сентября1996 года №6-р «Обутвержденииметодическихрекомендацийпо оценке имуществапаевых инвестиционныхфондов». В немговорится, что«под ликвидационнойстоимостью… понимаетсястоимость привынужденнойпродаже объектанедвижимости,то есть та денежнаясумма, котораяможет бытьполучена отпродажи недвижимостив сроки, слишкомкороткие посравнению смаркетинговымвременем,определяемымв рамках стандартарыночной стоимости».

Это понятиепрактическисовпадает спонятиемликвидационнойстоимости,приведенномв Международныхстандартахоценки №2 «Базыоценки, отличныеот рыночнойстоимости»(до сих пор непризнанныеПравительствомРФ в отличиеот правительствнекоторыхдругих государств),где говорится,что «ликвидационнаястоимость, илистоимость привынужденнойпродаже, естьденежная сумма,которая реальноможет бытьполучена отпродажи собственностив сроки, слишкомкороткие дляпроведенияадекватногомаркетингав соответствиис определениемрыночной стоимости.В некоторыхгосударствахк ситуациямвынужденнойпродажи могутбыть отнесеныслучаи с недобровольнымпродавцом ипокупателями,информированнымио затруднениях,испытываемыхпродавцом».Эти понятиянаиболее точнораскрываютсуть ликвидационнойстоимости.

Ликвидационнаястоимость, всвою очередь,подразделяетсяна упорядоченнуюликвидационнуюстоимость(распродажаактивов осуществляетсяв течение разумногопериода, с темчтобы можнобыло получитьвысокие ценыпродажи активов),принудительнуюликвидационнуюстоимость(активы распродаютсянастолькобыстро, насколькоэто возможно,часто одновременнои на одном аукционе)и ликвидационнуюстоимостьпрекращениясуществованияактивов предприятия(активы предприятияне продаются,а списываютсяи уничтожаются,на данном местестроится новое,прогрессивноепредприятие,дающее значительныйэкономическийили социальныйэффект).

В рамках исполнительногопроизводствамы определяем,исходя из крайнеограниченногосрока экспозиции(времени, котороеобъект оценкидолжен находитсяна рынке, длятого, чтобыбыть проданным)этого имущества,принудительнуюликвидационнуюстоимость.

Срок реализацииарестованногоимуществаопределен вст. 54 Федеральногозакона РФ «Обисполнительномпроизводстве»№119-ФЗ от 21 июля1997 г. – два месяцасо дня наложенияареста.

Из приведенныхпонятий можносделать выводо том, что основнымфактором, которыйвлияет на величинуликвидационнойстоимости иотличающийее от рыночной,является факторвынужденностипродажи, чтохарактернодля нерыночныхусловий продажиимущества.

Кроме того, подликвидационнойстоимостьюв теории оценкипонимаетсяденежная суммав виде разницымежду доходамиот ликвидацииимущества ирасходами наее проведение.Это стоимость,с которой приходитсясоглашатьсясобственникуимущества привынужденнойпродаже имуществав ограниченныйпериод времени,не позволяющийзначительномучислу потенциальныхпокупателейознакомитьсяс объектом иусловиямипродажи.

Таким образом,становитсявполне очевидным,что для расчеталиквидационнойстоимостиимущества втекущих российскихусловиях возможноприменениеследующегоуравнения:

С_лик.= С_рын.х (1 - К_вын.)– З_лик., где

С_лик_.- ликвидационнаястоимостьобъекта оценки;

С_рын.- рыночная стоимостьобъекта оценки;

К_вын.- корректировочнаяпоправка навынужденностьпродажи (коэффициентвынужденнойпродажи), приусловии:

0 вын.

З_лик.– затраты наликвидациюобъекта оценки.

Согласно приведенномууравнению,ликвидационнаястоимостьрассчитываетсяв три этапа. Напервом этапеопределяетсярыночная стоимостьобъекта оценки.На втором -определяетсятекущая стоимостьобъекта оценкипутем внесенияв значениерыночной стоимостивеличиныкорректировочнойпоправки навынужденностьпродажи, тоесть рыночнаястоимостькорректируетсяна факторвынужденностипродажи (нанерыночныеусловия продажи).На третьем– определяютсязатраты наликвидациюобъекта оценкии вычитаютсяиз текущейстоимости.

Учет расходовпо совершениюисполнительныхдействий

При определениипринудительнойликвидационнойстоимостиимуществадолжника вкачестве затратна ликвидациюимуществавыступают всерасходы посовершениюисполнительскихдействий –средства, затраченныена организациюи проведениеуказанныхдействий извнебюджетногофонда развитияисполнительногопроизводства,положение окотором утвержденоПравительствомРоссийскойФедерации, атакже средствасторон и иныхлиц, участвующихв исполнительномпроизводстве(ст. 82 . ФЗ РФ №119-ФЗот 21 июля 1997 г.).

К этим расходамотносятсясредства, затраченныена:

перевозку,хранение иреализациюимуществадолжника;
оплату работыпереводчиков,понятых, специалистови иных лиц,привлеченныхв установленномпорядке к совершениюисполнительныхдействий;
перевод (пересылку)по почте взыскателювзысканныхсумм;
розыск должника,его имуществаили розыскребенка, отобранногоу должника посуду; другиенеобходимыеисполнительныедействия,совершаемыев процессеисполненияисполнительногодокумента.

В составе расходовна исполнительскиедействия естьпостоянные,которые определенызаконодательством.К таким постояннымотносятся:

исполнительскийсбор – 7% от стоимостиимуществадолжника (ст.81 Федеральногозакона РФ «Обисполнительномпроизводстве»№119-ФЗ от 21 июля1997 г.);
вознаграждениеспециализированнойорганизации(комиссионера)– 5% от стоимостиреализованногоимущества(ПостановлениеПравительстваРоссийскойФедерации от23 апреля 1999 года№ 459, г. Москва «Ореализацииконфискованногои арестованногоимущества»).

К другим прямымзатратам относятсяналоги и сборы,которые приходитсяплатить припродаже имущества.Например: налогна добавленнуюстоимость,налог на пользователейавтодорог.

Все перечисленныерасходы возмещаютсяза счет денежныхсредств, вырученныхот продажиарестованногоимуществадолжника, аоставшаясясумма с депозитногосчета подразделенияслужбы судебныхприставов-исполнителейраспределяетсяв пользу взыскателя (взыскателей).

Заказчикомдля определенияпринудительнойликвидационнойстоимоститеоретическиможет бытьсобственникимущества сцелью сравнениявеличины денежныхсредств, которыемогут бытьполучены отреализацииего имуществав рамках исполнительногопроизводстваи денежныхсредств, полученныхот продажиимущества порыночной цене,если имуществобудет проданосамим собственником.Такой анализможет побудитьдолжника недоводить делодо судебноговоздействия.

На практикепри определениистоимостиимуществадолжника врамках исполнительногопроизводствапоследний,третий этапрасчета ликвидационнойстоимости непроизводится.Получается,что определяетсяне принудительнаяликвидационнаястоимостьимущества, аспециальнаястоимостьимущества.

Начальная ценаторгов недвижимогоимущества ицена товара(иного имущества),реализуемогона комиссионныхначалах, какспециальнаястоимостьимущества,определяемаядля его продажив рамках исполнительногопроизводства

В ст. 54 Федеральногозакона РФ «Обисполнительномпроизводстве»№119-ФЗ от 21 июля1997 г. говорится:«…продажаимуществадолжника, заисключениемнедвижимогоимущества,осуществляетсяспециализированнойорганизациейна комиссионных…началах…Продажанедвижимогоимуществадолжникаосуществляетсяпутем проведенияторгов специализированнымиорганизациями,имеющими правосовершатьоперации снедвижимостью,в порядке,предусмотренномзаконодательствомРоссийскойФедерации…»

В своюочередь, в ст.447 Гражданскогокодекса РФопределено:«…торги проводятсяв форме аукционаили конкурса.Выигравшимторги на аукционепризнаетсялицо, предложившеенаиболее высокуюцену, а по конкурсу- лицо, котороепо заключениюконкурснойкомиссии, заранееназначеннойорганизаторомторгов, предложилолучшие условия…Правила,предусмотренныестатьями 448 и449 настоящегоКодекса, применяютсяк публичнымторгам, проводимымв порядке исполнениярешения суда,если иное непредусмотренопроцессуальнымзаконодательством».И далее в ст.448: «…извещениео проведенииторгов должнобыть сделаноорганизаторомне менее чемза тридцатьдней до ихпроведения.Извещениедолжно содержатьво всякомслучаесведения овремени, местеи форме торгов,их предметеи порядке проведения,в том числе обоформленииучастия в торгах,определениилица, выигравшеготорги, а такжесведения оначальнойцене…».

Закон не двусмысленноустанавливает,что для целейпродажи имуществадолжника врамках исполнительногопроизводствадля недвижимогоимуществаопределяетсяначальнаяцена торгов.Начальнаяцена торгови будет специальнойстоимостьюнедвижимогоимущества.

Справедливоупомянуть, чтоцена – этопонятие, относящеесяк обмену товараи представляетсобой сумму,запрошенную,предлагаемуюили уплаченнуюза товар. В нашемслучае начальнаяцена торгов– есть запрошеннаясумма. Крометого, Гражданскийпроцессуальныйкодекс РСФСР,в ст. 403 определяетобязательностьприбавки стоимостик начальнойцене: «…Судебныйисполнительобъявляет торгинесостоявшимися:1) если на торгиявилось менеедвух покупателей;2) если из явившихсяникто не сделаетнадбавки противпервоначальнойоценки строения…».В практикепроведенияторгов этанадбавка именуетсяшагом торгов.

Отсюда напрашиваетсявывод: чем начальнаяцена торговобъекта недвижимостименьше нижнегопредела предложенныхна рынке аналогов,тем выше коммерческаяпривлекательностьданного объекта,тем большееколичествопотенциальныхпокупателейбудет привлеченона торги, темсамым будетс большейвероятностьюобеспеченаликвидностьобъекта торгов.

Для иного имущества,чем недвижимоеимущество,Правила комиссионнойторговлинепродовольственнымитоварами (вред. ПостановленияПравительстваРФ от 12.10.1999 N 1143), утвержденныеПостановлениемПравительстваРоссийскойФедерации от6 июня 1998 г. N 569, в ст.9 определяют:«…прием товаровна комиссиюоформляетсяпутем составлениядокумента(договор комиссии,квитанция,накладная идругие виды),подписываемогокомиссионероми комитентом,в котором должнысодержатьсяследующиесведения: номердокумента, датаего составления;наименованиеи реквизитысторон (адрес,расчетный счет,телефон комиссионера,паспортныеданные илиданные иногодокумента,удостоверяющеголичность комитента);наименованиетовара; степеньизноса и недостаткибывшего вупотреблениитовара; ценатовара; размери порядок уплатыкомиссионноговознаграждения;условия принятиятовара на комиссию;порядок проведенияи размер уценкитовара; срокиреализациитовара до ипосле его уценки;условия и порядоквозврата комитентуне проданногокомиссионеромтовара; условияи порядок расчетовмежду комиссионероми комитентом;размер оплатырасходов комиссионерапо хранениютовара, принятогона комиссию,если по соглашениюсторон этирасходы подлежатвозмещению…».

Таким образом,имуществодолжника переходитв разряд товара,а на товар должнабыть определенацена. Для иногоимуществадолжника,продаваемогов рамках исполнительногопроизводства,специальнойстоимостью,которую определяетспециалист,будет ценатовара.

Ничего другогов процессеопределениястоимостиимуществадолжника дляего продажив рамках исполнительногопроизводстваЗакон не требует.

В оценочнойпрактике небудет ошибоки неверныхтолкованийв этом вопросе,если приведенныйвыше порядокнайдет отражениев договоре напредоставлениеоценочных услугмежду оценщикоми заказчиком– УправлениемМинистерстваюстиции.

В договоредолжно бытьясно написано:оценщик определяетспециальнуюстоимостьимущества,для недвижимости– начальнуюцену торгов,для иного имущества– цену товарадля продажина комиссионныхначалах.

Надо помнить,что по сутисвоей, специальнаястоимостьостаетсяликвидационнойстоимостью,только безучета расходовна совершениеисполнительныхдействий.

Методики,используемыедля оценкиспециальнойстоимостиимуществадолжника дляего продажив рамках исполнительногопроизводства

Оценка стоимостинедвижимогоимущества

Принципы оценкинедвижимости

Принципы оценкинедвижимостиможно сгруппироватьпо четыремкатегориямв соответствиис теми подходами,которые применяютсяпри анализенедвижимости.

1. Принципы,основанныена представленияхпользователя:

• полезность;

• замещение;

• ожидание.

2. Принципы,связанные сземлей и ееосвоением:

• остаточнаяпродуктивность;

• вклад;

• возрастающаяи уменьшающаясяотдача;

• сбалансированность(пропорциональность);

• экономическийразмер;

• экономическоеразделение.

3. Принципы,связанные срыночной средой:

• зависимость;

• соответствие;

• предложениеи спрос;

• конкуренция;

• изменение.

4. Принципнаилучшегои наиболееэффективногоиспользования(НиНЭИ).

Наилучшее инаиболее эффективноеиспользование— это использование,выбранное издостаточногочисла альтернативныхвариантов,также рациональнооправданныхи правомочных,которое:

• юридическидопустимо;

• физическивозможно;

• финансовооправдано;

• наиболеерентабельно(то есть даетоптимальныестоимостныерезультаты:обеспечиваетили наивысшуютекущую стоимостьобъекта, илинаивысшуюстоимость землина фактическуюдату оценки).

Из всех факторов,влияющих нарыночную стоимость,важнейшимявляется суждениео наилучшеми наиболееэффективномиспользованииобъекта недвижимости.Это суждениеявляетсяосновополагающейпредпосылкойего стоимости.

Анализ наилучшегои наиболееэффективногоиспользованиявыполняетсяпутем проверкисоответствиярассматриваемыхвариантовиспользованияследующимкритериям:

• Физическаяосуществимость:рассмотрениетехнологическиреальных дляданного участкаспособовиспользования.

• Правомочность:рассмотрениезаконных способовиспользования,которые непротиворечатраспоряжениямо зонировании,положениямоб историческихзонах и памятниках,экологическомузаконодательству.

• Финансоваяоправданность:рассмотрениетех физическиосуществимыхи разрешенныхзаконом вариантовиспользования,которые будутприносить доходвладельцуучастка.

• Максимальнаяэффективность(оптимальныйвариант застройки):рассмотрениетого, какой изфизическиосуществимых,правомочныхи финансовооправданныхвариантовиспользованияобъекта будетприноситьмаксимальночистый доходили максимальнуютекущую стоимость.

Заключениео наилучшемиспользованииотражает мнениеоценщиковв отношениинаилучшегоиспользованиясобственностиисходя извсеобъемлющегоанализа рынка.Понятие «наилучшееи наиболееэффективноеиспользование»подразумеваеттакое использование,которое извсех рациональных,физическиосуществимых,финансовоприемлемых,юридическидопустимыхвидов использованияимеет своимрезультатоммаксимальновысокую текущуюстоимостьобъекта.

С учетом сделанныхв главе 1 рассуждений,приведеннаяранее формуладля оценкиликвидационнойстоимостиприобретаетследующий виддля определенияспециальнойстоимости:

С_спец.= С_рын.х (1 - К_вын.), где

С_спец_.- специальнаястоимостьимущества;

С_рын.- рыночная стоимостьимущества;

К_вын.- корректировочнаяпоправка навынужденностьпродажи (коэффициентвынужденнойпродажи), приусловии:

0 вын.

Под определениемспециальнойстоимостинедвижимогоимуществапонимаем определениеначальнойцены торгов.Таким образом:

НЦ_торг..= С_рын.х (1 - К_вын.)

На первом этапепри определениирыночной стоимостинедвижимогоимуществаобычно используюттри подхода:

затратныйподход;
сравнительныйподход;
доходный подход.

Каждый из этихподходов приводитк получениюразличныхценовых характеристикобъектов. Дальнейшийсравнительныйанализ позволяетвзвесить достоинстваи недостаткикаждого изиспользованныхподходов иустановитьокончательнуюстоимостьнедвижимостина основанииданных тогоподхода илиподходов, которыерасценены какнаиболее надежные.

Каждый из подходов– это совокупностьметодов оценкистоимостинедвижимости.Рассмотримих подробнее.

Затратныйподход дляоценки рыночнойстоимостинедвижимости

Затратныйподход (ЗП) (thecost approach)основываетсяна расчетезатрат навосстановление(в некоторыхслучаях —замещение)оцениваемыхзданий и сооруженийс учетом всехвидов износаи предпринимательскойприбыли. К полученнойстоимостидобавляетсярыночная стоимостьучастка земли.В основе ЗПлежит принципзамещения.

Стоимостьвосстановления(затраты наполное восстановлениеобъекта)— это расходыв текущих ценахна строительствоего точногодубликатаили копии сиспользованиемточно такихже материалов,строительныхстандартов,дизайна и с темже качествомработ (которыевоплощают всебе недостатки,несоответствияи «моральный»износ), что и уобъекта оценки.

Стоимостьзамещения(затраты наполное замещение)— это расходыв текущих ценахна строительствоздания, имеющегоэквивалентнуюполезностьс объектомоценки, построенногоиз новых материалови в соответствиис нынешнимистандартами,дизайном ипланировкой(то есть заменаздания егофункциональныманалогом).

ИспользованиеЗП необходимопри:

• технико-экономическоманализе новогостроительства;

• определенииНиНЭИ земли;

• реконструкции;

• оценке недвижимостина пассивныхрынках;

• оценке объектовспецназначения;

• страхованиинедвижимости;

• определениибазы налогообложения.

ЗП труднореализуемдля зданий суникальнымиархитектурнымии эстетическимихарактеристиками,имеющих историческуюценность, атакже зданийс чрезмернымифизическим,функциональными внешнимизносом.

АлгоритмиспользованияЗП включаетв себя следующиеэтапы:

1. Осмотробъекта недвижимостии ознакомлениесо всей имеющейсядокументацией.

2. Оценкатекущей стоимостивосстановленияили замещения(определениеиздержек/затратвоспроизводстваулучшений).

3. Оценкавсех видовнакопленногоизноса.

4. Оценкавеличиныпредпринимательскойприбыли.

5. Оценкастоимостиучастка земли.

6. Определениеитоговой стоимостиобъекта недвижимостисуммированиемвосстановительнойстоимостиулучшений сучетом износа,стоимостиземельногоучастка ипредпринимательскойприбыли.

Затраты могутбыть прямыеи косвенные:

• прямые— включаютв себя стоимостьрабочей силы,материалов,эксплуатациимашин и механизмов;

• косвенные— возникаютв ходе строительства,но их нельзянепосредственновыявить в самомсооружении;определяются,как правило,коэффициентомк прямым.

Существуютследующиеметоды оценкиполных затрат:

1. Методсравнительнойединицы с вариантами.

2. Методколичественногообследования.

3. Методсравнительногообъекта. Имеютместо три видаизноса:

1) физический;

2) функциональный(моральный илифункциональноеустаревание);

3) внешний(экономический).

Физическийи функциональныеизносы могутбыть устранимымии неустранимыми.Критериемустранимостиизноса служитпревышениедобавляемойпри этом стоимостинад затратамина его устранение.

Методы определенияизноса:

• метод экстракции(метод рыночнойвыборки);

• метод срокажизни;

• метод разбиения(по трем видамизноса). Методыоценки земельногоучастка:

• метод соотнесения;

• метод извлечения;

• метод освоения;

• метод остаткадля земли;

• метод капитализацииземельнойренты;

• метод сопоставимыхпродаж.

Оценка стоимостиобъекта недвижимостипри затратномподходе определяетсяпо следующейсхеме:

Оцененнаястоимостьвосстановления___

Минус:

накопленныйизнос:

I. Физический:

а) устранимый___;

б) неустранимыйдля элементовс короткимсроком жизни___;

в) неустранимыйдля элементовс долгим срокомжизни___.

II. Функциональный:

а) устранимый___;

б) неустранимый___.

III. Внешнееустаревание.

Общий накопленныйизнос:

Стоимостьулучшений сучетом износа___.

Плюс: стоимостьземельногоучастка___.

Плюс: предпринимательскаяприбыль___.

Итого:

Оценка стоимостипри затратномподходе____.

Оценкаизноса

Износ —это потерястоимости из-заухудшенияфизическогосостоянияобъекта и/илиего моральногоустаревания.Накопленныйизнос определяетсякак разницамежду текущейстоимостьювосстановления(замещения) иреальной рыночнойстоимостьюобъекта на датуоценки.

В зависимостиот причин, вызывающихпотерю стоимости,износ подразделяетсяна три типа:физическийизнос, функциональныйизнос, износвнешнего воздействия.

Физическийизнос —это потерястоимости засчет физическогоразрушениястроительныхконструкцийи материаловв процессеэксплуатации.Он выражаетсяв старении иизнашивании,разрушении,гниении, ржавлении,поломке иконструктивныхдефектах. Такойтип износаможет быть какисправимым,так и неисправимым.Исправимыйфизическийизнос (то естьизнос, которыйможет бытьустранен врезультатетекущего ремонта)включает в себяплановый ремонтили заменучастей объектав процессеповседневнойэксплуатации.Считается, чтоизнос относитсяк исправимому,если затратына его исправлениеменьше; чемдобавляемаяпри этом стоимость.

Функциональный(моральный)износ —это потерястоимостивследствиеотносительнойнеспособностиданного сооруженияобеспечитьполезностьпо сравнениюс новым сооружением,созданным длятаких же целей.Он обычно вызванплохой планировкой,несоответствиемтехническими функциональнымтребованиямпо таким параметрам,как размер,стиль, срокслужбы и т. д.Функциональныйизнос можетбыть исправимыми неисправимым.Функциональныйизнос считаетсяисправимым,когда стоимостьремонта илизамены устаревшихили неприемлемыхкомпонентоввыгодна или,по крайнеймере, не превышаетвеличину прибавляемойполезностии/или стоимости.В противномслучае износсчитаетсянеисправимым.

Физическийи функциональныйизнос обычноприсущи самойсобственности.

Внешний (экономический)износ вызываетсяфакторами извне— изменениемситуации нарынке, изменениемфинансовыхи законодательныхусловий и т. д.

Для определениянакопленногоизноса применяютсяследующиеметоды.

1. Метод разбивки

Метод разбивкизаключаетсяв подробномрассмотрениии учете всехвидов износа.

Результатыоценки износаприведены втаблице.

Физическийизнос, $устранимый,$ неустранимый,$
Функциональныйизнос, $устранимый,$ неустранимый,$
Внешний износ,$
Накопленныйизнос, $

Более подробноотдельные видыизноса рассмотреныниже.

Расчетфизическогоизноса

Величина исправимогофизическогоизноса равнастоимостивосстановленияэлемента зданиядо состояниянормальнойэксплуатации.

Неисправимыйфизическийизнос соответствуетпозициям,исправлениекоторых в настоящеевремя практическиневозможноили экономическинецелесообразно.Для расчетанеисправимогоизноса конструктивныеэлементы делятсяна долгоживущие,срок жизникоторых совпадаетсо сроком жизнивсего здания,и короткоживущие,имеющие срокжизни меньше,чем все здание.Величинанеисправимогоизноса определяетсяна базе разностимежду полнойвосстановительнойили замещающейстоимостьюи величинойисправимогофизическогоизноса. Приэтом косвенныеиздержки иприбыль предпринимателядобавляютсяк базе дляопределенияизноса в долгоживущихэлементах.

В условияхкрайне ограниченногосрока на проведениекомплексаисполнительныхдействий, недостаткаинформации,необходимойдля объективнойоценки объектаоценки, приведенныевыше методыне всегда возможноприменить. Втаких случаяхоценщик можетприменить методукрупненнойоценки физическогоизноса.

Суть методаукрупненнойоценки физическогоизносазаключаетсяв ориентировочнойоценке физическогоизноса зданияили сооруженияпри его осмотреоценщиком. Привыполненииэтой работыполезно учитыватьрекомендации,сформулированныев учебнике длястроительныхвузов: «Реконструкциязданий». КутуковВ.Н. М.: Высшаяшкола, 1981.

Эти рекомендацииприведены втаблице:

Таблица

Физическийизнос (в %)	Состояниенесменяемыхконструкцийзданий	Состояниевнутреннихконструктивныхэлементов
0-20	Поврежденийи деформацийнет. Нет такжеследов устранениядефектов	Полы и потолкировные, горизонтальные, трещины впокрытиях иотделке отсутствуют
21-40	Поврежденийи дефектов,в том числеи искривлений,нет. Имеютсяместами следыразличныхремонтов, в том численебольшихтрещин в простенкахи перемычках.	Полы и потолкировные, напотолках возможныволосяныетрещины. Наступенях лестниц небольшоечисло повреждений.Окна и двериоткрываютсяс некоторымусилием.
41-60	Имеется многоследов ремонтовтрещин и участковнаружной отделки.Имеются местаискривлениягоризонтальныхлиний и следыих ликвидации.Износ кладкистен характеризуетсятрещинамимежду блоками.	Полы в отдельныхместах зыбкиеи с отклонениямиот горизонтали.В потолкахмного трещин,ранее заделанныхи появившихсявновь. Отдельныеотставанияпокрытия пола(паркета, плиток).Большое числоповрежденныхступеней.
61-80	Имеются открытыетрещины различногопроисхождения,в том числеизноса и перегрузкикладки попереккирпичей. Большоеискривлениегоризонтальныхлиний и местамиотклонениестен от вертикали.	Большое числоотклоненийот горизонталив полах. Массовоеповреждениеи отсутствиепокрытия пола.В потолкахмного мест собвалившейсяштукатуркой.Много перекошенныхокон и дверей.Большое числоповрежденныхступеней, перекосымаршей, щелимежду ступенями.
81-100	Здание в опасномсостоянии.Участки стенразрушены,деформированыв проемах. Трещиныпо перемычкам,простенками по всей поверхностистен. Возможныбольшие искривлениягоризонтальныхлиний и выпучиваниестен.	Полы с большимиперекосамии уклонами.Заметные прогибыпотолков. Окнаи с гнилью вузлах и брусьях.В маршах лестницне хватаетступеней иперил. Внутренняяотделка полностьюразрушена.

Метод укрупненнойоценки физическогоизноса актуалени тогда, когдаинформацияоб объектеоценки устарела,скажем, техническийпаспорт зданиявыдан БюроТехническойИнвентаризации3-4 года назади указанныев нем данныепротиворечатфизическомусостояниюздания.

Этот методпрост и требуетминимум временидля оценки, ноего недостаткомявляется относительноневысокаяточность. Этотнедостатоккомпенсируетсятем, что дляобъекта недвижимостиопределяетсяначальная ценаторгов, котораявыравниваетсяв процессеторгов до минимальнойцены рынка нааналогичныеобъекты.

2. Метод сравненияпродаж

В методе сравненияпродаж величинанакопленногоизноса определяетсякак разницамежду стоимостьюнового строительстваи стоимостьюсооруженияна дату оценки.Необходимымусловием примененияданного методаявляется наличиедостоверныхданных о продажахподобныхобъектов истоимостисвободныхучастков земли.

Результатыпримененияданного методаприведены втаблице.

Объекты сравнения
Цена продажи,$
Стоимостьучастка,$
Стоимостьнового строительствана дату оценки,$
Накопленныйизнос, $
как процентот стоимостистроительства
Весовой коэффициент
Накопленныйизнос, %

Алгоритмрасчета износарыночным методом

• Сбор информации.

• Расчет стоимостиучастка сопоставимогообъекта (С_су).

• Стоимостьулучшений сучетом износапо сопоставимымобъектам

(С_сзд).

• С_сзд= С_сн– С_су , где С_сн^— рыночнаястоимостьсопоставимогообъекта.

• Стоимостьвосстановлениясопоставимогообъекта безучета износа(С_{сзд.восс.}).

• Суммарныйизнос сопоставимогообъекта (И_сзд).

• Эффективныйвозраст сопоставимогообъекта (Т_сэф).

• Среднегодовойизнос сопоставимогообъекта:

Износ(и) = И_сзд/ Т_сэф

• Среднегодовойкоэффициентизноса:

К_зд= И_сзд/ С_{сзд.восс.}

3. Метод срокажизни

• Эффективныйвозраст (Т_эф)/ Срок экономическойжизни (Т_эк)= И_зд/С_{зд.восс.}= накопленныйизнос.

• Т_эф= Т_эк —оставшаясяэкономическаяжизнь (Т_оэк).

• Результатыоценки объектазатратнымметодом приведеныв таблице.

Стоимостьучастка земли,$
Стоимостьвосстановления(замещения),$
Накопленныйизнос, $
Стоимостьобъекта недвижимости,$

Метод прямогосравнительногоанализа продаждля определениярыночной стоимостинедвижимости

Метод прямогосравнительногоанализа продаж(МПСАП) основанна прямом сравненииоцениваемогообъекта с другимиподобными емуобъектаминедвижимости,которые былинедавно проданы.

Принципы оценки,лежащие в основеМПСАП:

• спрос и предложение;

• замещение;

• пропорциональность;

• зависимость.

ПрименениеМПСАП

МПСАП применяется,когда имеютсяданные оботносительнонедавних надежныхсделках, являющихсяосновой длястоимостныхмоделей илирыночных трендов.

Для тех объектовнедвижимости,которые частопродаются ипокупаются,МСАП являетсянаиболее прямыми систематическимподходом копределениюстоимости.

Обычно онпредполагаетполучениенепосредственноценовых характеристикпри оценкенедвижимойсобственности,которая необладает доходнымихарактеристиками(односемейныежилые дома).

МПСАП такжепредставляетнаилучшиепоказателидля определениястоимостиобъектов недвижимостималого частногобизнеса.

При развитомрынке землидает наилучшиерезультатыпри оценкеземельныхучастков.

ПреимуществаМПСАП:

• наиболеепростой подход;

• статистическиобоснованный;

• предлагаетметоды корректировки;

• обеспечиваетданные длядругих подходовк оценке.

НедостаткиМПСАП:

требует активногорынка;
сравнительныеданные не всегдаимеются;
требует внесенияпоправок, большоеколичествокоторых оказываетвлияние надостоверностьрезультатов;
основан напрошлых событиях,не принимаетв расчет будущиеожидания.

ПрименениеМПСАП предлагаетопределеннуюпоследовательностьдействий:

1. Изучениерынка и выборобъектовнедвижимости,которые наиболеесопоставимыс оцениваемымобъектом.

2. Сбор и проверкадостоверностиинформациио сделках покаждому отобранномуобъекту.

3. Выборнеобходимыхединиц сравненияи проведениесравнительногоанализа покаждой единице.

4. Проведениекорректировкицен продаж покаждому объектув соответствиис имеющимисяразличиямимежду ним иоцениваемымобъектом.

5. Согласованиескорректированныхцен сопоставимыхобъектов иподход к показателюстоимости дляоцениваемогообъекта.

Источникиинформации:

публичныезаписи (данныерегистрационныхслужб);
данные страховыхкомпаний;
информационныеслужбы;
периодическиеиздания понедвижимости;
данные брокеровпо недвижимости;
данные, предоставляемыеучастникамисделок;
архивы оценщика.

Элементы сравнения— это характеристикисобственностии сделок, которыеопределяютфакторы, влияющиена цену недвижимости.Корректировкипроводятсяпо следующимэлементамсравнения.

Последовательно:

1. Передаваемыеправа собственности.

2. Условияфинансирования.

3. Условияпродажи.

4. Рыночныеусловия (корректировкана дату продажи).

На независимойоснове:

5. Местоположение.

6. Физическиехарактеристикиобъекта.

7. Экономическиехарактеристикиобъекта.

8. Использованиеобъекта.

9. Наличиедополнительныхкомпонентовстоимости.

Корректировки(поправки) могутпроизводитьсяв рублях (долларах),процентах идолях единицы.

Корректировкипроводятсяпо выбраннымединицам сравнения.Различныесегменты рынкаиспользуютразличныеединицы сравнения,типичные дляданного конкретногосегмента.

При продажеземли это:

• цена за сотку,гектар;

• цена за 1м²;

• цена за 1метр по фасаду;

• цена за лот;

• цена за единицуплотности.

При продажезастроенныхучастков это:

цена за 1м² общей площадиздания;
цена за 1м² площади,подлежащейсдаче в аренду;
цена за 1м² без учетаместоположения(цена строительства1 м²);
цена за 1м³;
цена за единицунедвижимости(дом, комната);
цена за единицунедвижимости,приносящейдоход (посадочноеместо, местостоянки и т.д.).

Методы внесенияпоправок делятсяна:

Количественные:

• анализ парныхпродаж;

• статистическийанализ;

• графическийанализ;

• трендовыйанализ;

• анализ вторичныхданных.

Качественные:

• относительныйсравнительныйанализ;

• метод общейгруппировки;

• персональныеинтервью.

Важно помнить,что поправкипроизводятсяот сравниваемыхобъектов коцениваемому,то есть необходимоопределить,за какую ценубыл бы продансравниваемыйобъект, еслибы он имел теже характеристики,что и оцениваемый.

Доходный методдля определениярыночной стоимостинедвижимости

Дисконтированиеденежных потоков.Прямая капитализация

Доходный подход(ДП)

Метод капитализациидохода основанна оценке текущей(сегодняшней)стоимостибудущих выгод,которые, какожидается,принесутэксплуатацияи возможнаяпродажа в дальнейшемнедвижимогоимущества.

Капитализациядохода —это процесспересчетапотока будущихдоходов вконечную величину,равную суммеих текущихстоимостей.Эти величиныучитывают:

1) сумму будущегодохода;

2 ) когда долженбыть получендоход;

3) продолжительностьполучениядохода.

Принципы, лежащиев основе ДП:

• ожидания;

• замещения.

Существуетдва основныхметода, используемыхпри оценкенедвижимости,приносящейдоход:

1) прямойкапитализации;

2) дисконтированияденежных потоков.

Основнымипонятиями обоихметодов являютсячистый операционныйдоход (ЧОД илиNOI) и коэффициенткапитализацииR.

При примененииДП используютсяфинансовыеотчеты собственника:

• упрощенныйбаланс;

• отчет о движенииденежных средств,реконструируемыйоценщикомдля задачэкономическогоанализа статейдоходов и расходов.

Откорректированныйотчет о движенииденежных средствимеет четыреуровня доходов.

1. Потенциальныйваловой доход(ПВД):

• минус поправкана уровеньзагрузки ипотери присборе платежей;

• плюс прочийдоход, связанныйс нормальнымфункционированиемобъекта недвижимости.

2. Действительныйэффективныйваловой доход(ДВД):

• минус текущиеоперационныерасходы (ТОР);

• минус резервна замещение(РЗ). (TOP + РЗ= ОР — операционныерасходы).

3. Чистыйоперационныйдоход (ЧОД):

• минус обслуживаниедолга (Од) —выплата процентаи погашениеосновной суммы;

• минус капитальныезатраты (Кз):

• капитальныйремонт;

• капитальныерезервы;

• арендаторскиедоделки;

• комиссионныеброкерам зааренду.

4. Поток наличныхденежных средствдо налогообложения(ПНДС), доходна собственныйкапитал (ДСК).

Метод прямойкапитализации(МПК)

Стоимостьобъекта определяетсяпо формуле:

V = I / R ,

где / — чистыйдоход (ЧОД);V — стоимостьобъекта недвижимости;R —коэффициенткапитализации.

Схема примененияМПК:

1) определитьразмер стабилизированногоЧОД за 1 год(как правило,путем усреднениядохода за нескольколет);

2) определитьвеличину коэффициентакапитализацииR;

3) разделитьЧОД на Rпо формуле.

ПреимуществаМПК:

• простотарасчетов;

• мало предположений;

• отражениесостояниярынка;

• дает особеннохорошие результатыдля стабильнофункционирующегообъекта недвижимостис малыми рисками(здание с однимарендатороми долгосрочнойарендой).

МПК не следуетприменять,когда:

• отсутствуетинформацияо рыночныхсделках;

• неприменимытеоретическиеметоды определенияR;

• объект ненаходится врежиме стабильногофункционирования(строительствоили реконструкция);

• объект подвергсясерьезнымразрушениямв результатестихийногобедствия илипожара.

Методыопределениякоэффициентакапитализации:

1. Метод рыночнойэкстракции(рыночной выжимки).

2. Аналитическийметод (кумулятивноепостроениеR).

3. Методыипотечно-инвестиционногоанализа (прииспользованиизаемногокапитала).

4. Методэкспертизы(опроса экспертоврынка недвижимости).

Структуракоэффициентакапитализации

R = RON+ ROF ,

где RON— ставка доходана капитал; ROF— коэффициенткапитализации(возврата капитала).

При кумулятивномпостроенииR в RONучитываютсяследующиефакторы:

• компенсациядля безрисковыхликвидныхинвестиций(с учетом инфляции);

• компенсацияза риск (в томчисле страновой);

• компенсацияза низкуюликвидность;

• компенсацияна инвестиционныйменеджмент;

• поправка напрогнозируемоеповышение илиснижение стоимостиактива.

Методы рекапитализации

1. Прямолинейный(метод Ринга).

2. Равномерно-аннуитетныйпри формированиифонда возмещенияпо ставке доходана инвестиции(метод Инвуда).

3. Равномерно-аннуитетныйпри формированиифонда возмещенияпо безрисковойставке процента(метод Хоскольда).

Общая формуладля определениякоэффициентакапитализации:

R = Y_о+ d_о (SFF(y; n) ,

где Y_о— ставка доходана инвестиции;d_о— факторизменениястоимости; у— процентнаяставка доходапри формированиифактора фондавозмещения;

п — количествопериодов получениядохода; SFF(• )— факторфонда возмещения.

Метод дисконтированияденежных потоков

Стоимостьобъекта недвижимостиопределяетсяпо формуле:

где п —порядковыйномер периодаполученияденежногопотока; п= 0..., N;

CF_n— денежныйпоток в n- й период; i— ставкадисконта.

Схема использованияметода:

1. Составитьпрогноз исмоделироватьденежные потокина весь периодфункционированияоцениваемогообъекта недвижимости(на так называемыйпрогнозныйпериод).

2. Определитьреверсионнуюстоимость— размер выручкиот перепродажиобъекта недвижимостив конце периодавладения.

3. Определитьставку дисконта.

4. Дисконтироватьденежные потокии реверсионнуюстоимость втекущую стоимостьобъекта недвижимости(на момент оценки).

Преимуществаметода:

считаетсялучшим теоретическимметодом;
учитываетдинамику рынка;
учитываетнеравномернуюструктурудоходов и расходов;
работает, когдадоход и рынокнестабильны;
работает, когдаобъект находитсяв стадии строительстваили реконструкции.

Недостатки:

вероятностьошибки в прогнозировании;
достаточнаясложность;
силен фактор«симпатии»оценщика.

Анализфинансовыхкоэффициентов

Традиционныйанализ приносящейдоход недвижимойсобственноститребует использованияфинансовыхотчетов, которыенесколькоотличаютсяот общепринятыхбухгалтерскихфинансовыхотчетов.

Характер дохода,получаемыйот объектовнедвижимости,не обязательносоответствуетбухгалтерскомуопределениючистого доходаи повышениястоимостиактива, получаемойпри его перепродаже.При условииподготовкифинансовыхотчетов ихреконструированныеварианты могутбыть использованыкак для оценкисамого рассматриваемогообъекта недвижимости,так и для сравненияего с другимиобъектами.Изучение подобныхвзаимосвязейназываетсяанализомкоэффициентов.

Анализ коэффициентовявляется важныманалитическимметодом дляизучения приносящейдоход недвижимости.С моментаприобретениясобственностикоэффициенты,рассчитываемыена основе данныхбаланса, используютсякак для определенияудельного весаземли и улучшенийв общей стоимости,так и для расчетафинансовоголеверед-жа. Наоснове данныхотчета о движенииденежных средствмогут рассчитыватьсятакие показатели,как коэффициентоперационныхрасходов,коэффициентсамоокупаемости.

Данные, взятыекак из баланса,так и из отчетао движенииналичных средств,могут служитьосновой длярасчета мультипликаторовваловых рентныхплатежей, ипотечныхконстант икоэффициентовдивидендовна акционерныйкапитал.

Наиболее частоиспользуемыекоэффициенты

Таблица

Коэффициенты,рассчитываемыепри анализебаланса
Коэффициентулучшений	Стоимостьулучшений /Общая оценочнаястоимость
Коэффициентипотечнойзадолженности	Величинаипотечногокредита / Общаяоценочнаястоимость
Коэффициентсобственногокапитала	Стоимостьсобственногокапитала / Общаяоценочнаястоимость
Коэффициентыотчета о движенииденежных средств
Коэффициентнедоиспользования	Потери присборе аренднойплаты и отнеполногоиспользованияплощадей /Потенциальныйваловой доход
Коэффициентсамоокупаемости	Операционныерасходы иобслуживаниедолга / Потенциальныйваловой доход
Коэффициентоперационныхрасходов	Операционныерасходы / Потенциальныйили действительныйваловой доход
Коэффициентпокрытия долга	Чистый операционныйдоход / Ежегодныеотчисленияна обслуживаниедолга
Общие коэффициентыбаланса и отчетао движенииналичных средств
Мультипликаторваловых рентныхплатежей	Покупная цена/ Валовой рентныйдоход (потенциальныйили действительный)
Общий коэффициентрентабельности	Чистый операционныйдоход доналогообложенияи обслуживаниедолга / Покупнаяцена
Ипотечнаяпостоянная	Ежегодныерасходы наобслуживаниедолга / Величинаипотечногодолга
Коэффициентдивидендовна собственныйкапитал	Чистый операционныйдоход доналогообложения,за вычетомрасходов пообслуживаниюдолга / Инвестициисобственногокапитала

Комментариик таблице

• Коэффициентулучшенийпоказываетдолю улучшений(зданий и сооружений)в общей ценеобъекта недвижимости.Коэффициентулучшений дляобъектов недвижимостиобычно составляетот 60 до 95%.

• Коэффициентипотечнойзадолженностипоказываетотношениевеличиныипотечногодолга к общейстоимостинедвижимости.С точки зрениякредиторовболее высокийкоэффициентзадолженности

означает болеевысокий риск,то есть большуювероятностьбанкротстваи лишения заемщикаправа выкупазакладной.

• Коэффициентнедоиспользованияможет значительноколебатьсяв зависимостиот типа недвижимости.

• Коэффициентсамоокупаемости(также называемыйточкой банкротства)означает минимальныйуровень коэффициентазагрузки, необходимыйдля покрытиявсех расходовналичных средств.

• Коэффициентоперационныхрасходовпоказываетотношениевеличины текущихоперационныхрасходов кпотенциальному(или действительному)валовому доходу.

• Коэффициентпокрытия долгаопределяетсяпутем делениявеличины чистогооперационногодохода на суммуежегодныхотчисленийна обслуживаниедолга. Как икоэффициентсамоокупаемости,коэффициентпокрытия долгадает информациюо запасе превышениядохода надфиксированнымивыплатами пообслуживаниюдолга.

• Мультипликаторваловых рентныхплатежейпоказываетотношениепокупной ценык валовомурентному доходу.

• Общий коэффициентрентабельности(доходности)рассчитываетсяпутем делениячистого операционногодохода на ценупродажи.

В идеале, всерассмотренныеподходы и методыприменимы дляоценки недвижимостив рамках исполнительногопроизводства.

Но практикапоказывает,что в силу факторавынужденностипродажи, информациивсегда недостаточно,времени наадекватныймаркетинг нет,а задача оценщикасостоит в том,чтобы черезрыночную стоимостьопределитьначальнуюцену торговнедвижимости,поэтому оценщикиприменяют любойвозможный вкаждой конкретнойситуации метод.

Расчет корректировочнойпоправки навынужденностьпродажи и внесениеее в значениерыночной стоимостиобъекта недвижимости

На втором(завершающем)этапе расчетаначальнойцены торгов - определяетсяитоговая стоимостьобъекта оценкипутем внесенияв значениерыночной стоимостивеличиныкорректировочнойпоправки навынужденностьпродажи.

Если расчетрыночной стоимостиимущества невызывает сложностей,то определениекорректировочнойпоправки навынужденностьпродажи и еематематическоеобоснованиевызывает множествовопросов. Напрактике оценщикипринимают ееинтуитивнов диапазонеот 0,1 до 0,3 (10 - 30% отрыночной стоимости),из-за чего, зачастую,торги признаютсянесостоявшимися.Психологическиони боятсяприниматьданный показательбольшим попричине затрудненияего обоснования.В то время каканализ статистикипроведенияаукционов пообъектам недвижимостии личный опытработы показывают,что корректировочнаяпоправка навынужденностьпродажи колеблется,в среднем, вдиапазоне от0,3 до 0,5, а иногдадостигает и0,8.

Например, офисноепомещение вг. Москве, неединственноев своем роде,расположенноена Алтуфьевскомшоссе, в 1999 годубыло реализованос торгов поцене 118 долл. СШАза кв. м при среднемзначении рыночнойцены на аналогичныепомещения - 280долл. США закв. м. Разницамежду ликвидационнойи рыночнойстоимостямив этом случаесоставила 58%.

Чтобы придатьрасчету корректировочнойпоправки навынужденностьпродажи математическоеобоснование,был проведенанализ результатовсостоявшихсяторгов, более100, по трем сегментамрынка недвижимости- офисного, торговогои производственно-складскогоназначения,расположенныхна территорииМосквы и принадлежащихна праве собственностиюридическимлицам с применениемметода анализапарных продаж.Результатыанализа приведеныв таблице:

Таблица

Диапазоныколебанийзначенийкорректировочнойпоправки навынужденностьпродажи:

№	Функциональноеназначениеобъекта	Размахдиапазонаколебанийзначенийкорректировочнойпоправки навынужденностьпродажи, %
Офисные зданияи помещения:
1	1998 год	45-68
	1999 год	41-60
	2000 год	34-58
Торговые зданияи помещения:
2	1998 год	43-57
	1999 год	40-54
	2000 год	33-47
Складские ипроизводственныездания и помещения:
3	1998 год	42-62
	1999 год	44-53
	2000 год	36-46

В результатеанализа данныхтаблицы былавыявлена тенденцияизменения ихсреднего значения,свидетельствующаяо том, что принестабильнойэкономическойситуации встране (конец1998 года) значениякорректировочныхпоправок навынужденностьпродажи больше,чем при относительностабильнойэкономическойситуации (конец2000 года).

Фактор вынужденностипродажи, влияющийна величинуспециальнойстоимости ивыражаемыйколичественнов виде корректировочнойпоправки навынужденностьпродажи (коэффициентавынужденнойпродажи), в своюочередь состоитиз рисков. Косновным изних относятся:

риск по способупродажи: торгидля недвижимостиили продажана комиссионныхначалах иногоимущества;
риск по срокупродажи: от2-х до 18-ти месяцев;
риск инвестированияв связи с судебнойотменой;
риск инвестированияв связи с потерейкоммерческойпривлекательностипо причинепротиводействиядолжника-собственникаобъекта оценки;
риск невозвратапонесенныхзатрат комиссионеруи потери комиссионноговознаграждения;
риск неточностиоценки из-занедостаткаинформациипо объектуоценки.

Исходя из результатовпроведенноговыше анализапродаж ликвидируемойнедвижимостиприходим квыводу, чтофактическийдиапазон коэффициентавынужденнойпродажи находитсяв пределах 0,1 0,8.

Риски, рангкоторых будетварьироватьсяв этих пределах,характеризуютсяприведеннымниже образом.

Риск по способупродажи: торгидля недвижимостиили продажана комиссионныхначалах иногоимущества.Следует отметить,что в случаепродажи недвижимогоимуществадолжника путемпроведенияоткрытых торгов,ценой продажибудет признанамаксимальнаяцена, которуюдаст участникторгов за объектторгов, онаможет бытьсущественнобольше, чемначальная цена,но никак неможет быть нижеее. Цена продажи,в данном случае,будет реальнойрыночнойстоимостьюнедвижимогоимущества намомент егопродажи (скореевсего ее нижнимпределом).

Отсюда вывод:начальная ценаторгов имуществадолжника дляего продажив рамках исполнительногопроизводствавсегда должнабыть меньшенижнего пределарыночной стоимостианалогичногоимущества,проданногона свободномрынке в условияхконкуренциина эффективнуюдату оценкиили в сопоставимыесроки.

Это условиенеобходимодля привлечениякак можно большегоколичествапотенциальныхпокупателейв условияхограниченногосрока экспозициидля достиженияглавной цели– продажи имущества.

В случае с продажейиного имуществана комиссионныхи иных договорныхначалах, ценойпродажи будетцена, равнаяцене товара,либо ниже еев случае уценки.В ст. 398 ГражданскогопроцессуальногоКодекса РФопределенпорядок такойуценки:

…имуществодолжника, непроданное втечение месяцасо дня передачиторгующейорганизации,в случае отказавзыскателяоставить этоимущество засобой, по требованиювзыскателя,должника илиторгующейорганизацииможет бытьпереоценено.Переоценкапроизводитсясудебным исполнителемс участиемуполномоченноготоргующейорганизации.О времени иместе переоценкиизвещаютсявзыскательи должник, однакоих неявка неявляется препятствиемдля разрешениявопроса о переоценке.В этом случаевзыскательи должникуведомляютсяо состоявшейсяпереоценкеимущества. Еслиимущество небудет проданов течение двухмесяцев послеего переоценки,взыскателюпредоставляетсяправо оставитьэто имуществоза собой в суммепереоценки.В случае отказавзыскателяот имуществаоно возвращаетсядолжнику, аисполнительныйлист, если уответчикаотсутствуетдругое имуществоили доходы, накоторые можетбыть обращеновзыскание,возвращаетсявзыскателю.

Исходя из этогоанализа, приходимк выводу, чтоначальная ценаторгов можеттолько растии не может бытьснижена, значитриск выше иможет находитьсяв пределах 0,5 0,8. Припродаже товара(иного имущества)на комиссионныхначалах рискменьше, естьвозможностьуценки, поэтомуранг риска 0,1 0,4.

Риск по срокупродажи: 2 месяцав исполнительномпроизводствеи до 18-ти месяцевпри процедуребанкротства.Соответственно,ранг риска 0,8 0,1.

Риск инвестированияв связи с судебнойотменой. Впрактике известныслучаи, когдасделка купли-продажинедвижимостисостоялась,инвестор проплатилполную стоимостьимущества,деньги от продажираспределеныс депозитногосчета, а затемв силу каких-либообстоятельств(скорее всегоблагодарядействиямдолжника-собственника)по решению судавышеназваннаясделка признаетсяничтожной. Уинвесторапроблемы.

Риск инвестированияв связи с потерейкоммерческойпривлекательностипо причинепротиводействиядолжника-собственникаобъекта оценки.Должник-собственникпосле потерисобственностиначинает изматыватьинвесторасудами по различнымпричинам, инвесторвынужден нестидополнительныерасходы наюристов и т.д.В результатецена приобретениянедвижимостиначинает переходитьнижние пределырыночной.

Риск неточностиоценки из-занедостаткаинформациипо объектуоценки. Должник-собственникне заинтересован предоставлятькакую либоинформациюпо объектуоценки, принудительноликвидируемому,нет достаточноговремени на сборинформации.

Могут быть идругие риски,в зависимостиот конкретныхусловий и характераимущества. Типрисков и рангрисков во многомзависят отхарактерарасходов посовершениюисполнительныхдействий, которыеоценщик выявляети учитываетпри изученииобъекта оценки.Оценщик внимательноанализируетвсе риски, определяети обосновываетих ранг и рассчитываеткоэффициентвынужденнойпродажи пометодике, приведеннойв таблице:

							Таблица

№	Тип рискавынужденнойпродажи	Ранг риска
№	Тип рискавынужденнойпродажи	0,1	0,2	0,3	0,4	0,5	0,6	0,7	0,8
1	Риск от способапродажи: торгидля недвижимостиили продажана комиссионныхначалах иногоимущества
2	Риск от срокапродажи: от2-х до 18-ти месяцев
3	Риск инвестированияв связи с судебнойотменой
4	Риск инвестированияв связи с потерейкоммерческойпривлекательностипо причинепротиводействиядолжника-собственникаобъекта оценки
5	Риск невозвратапонесенныхзатрат комиссионеру
6	Риск неточностиоценки из-занедостаткаинформациипо объектуоценки
7	Количествонаблюдений
8	Взвешенныйитог по рангуриска
9	Сумма по взвешенномуитогу
10	Количествотипов рисков
Коэффициентвынужденнойпродажи

Затем в формулурасчета начальнойцены торговподставляемрассчитанныезначения иполучим начальнуюцену торгов,рекомендуемуюдля целей продажинедвижимогоимуществадолжника врамках исполнительногопроизводства.Расчетныезначения оформляемв заключительнойтаблице:

		Таблица

№	Показатель	Значение
1	Рыночнаястоимостьнедвижимогоимущества
2	Коэффициентвынужденнойпродажи приусловии 0,1
Начальнаяцена торговнедвижимогоимущества

Оценка оборудования,машин и механизмов

Оценка оборудования,машин и механизмовдля определенияспециальнойстоимостидля их продажив рамках исполнительногопроизводствавозможна затратнымподходом исравнительнымподходом. Вотличие отнедвижимогоимущества,оборудование,машины и механизмыреализуютсяна комиссионныхначалах и существуетвозможностьуценки в случае,если определеннаяоценщикомстоимость дляпродажи оказаласьне привлекательной.Рыночных данныхпо продажамсопоставимыхобъектов ианалоговоборудования,машин и механизмовсуществуетдостаточно.

Объекты машини оборудованияхарактеризуютсяследующимиотличительнымичертами:

не связаныжестко с землей;
могут бытьперемещеныв другое местобез причиненияневосполнимогофизическогоущерба каксамим себе,так и той недвижимости,к которой онибыли временноприсоединены;
могут быть какфункциональносамостоятельными,так и образовыватьтехнологическиекомплексы.

В зависимостиот целей и мотивовоценки объектомоценки могутвыступать:

одна отдельновзятая машинаили оборудование(типичный случай-определениестраховойстоимости,купля-продажа,в т.ч. и в рамкахисполнительногопроизводства,передача варенду);
множествоусловно независимыхдруг от другаединиц машини оборудования(типичный случай- переоценкаосновных фондов);
производственно-технологическиесистемы: комплексмашин и оборудованияс учетом имеющихсяпроизводственно-технологическихсвязей (типичныйслучай - приликвидациипредприятия,когда имуществораспродаетсятак, чтобы наего основепотенциальныйпокупательмог организоватьпроизводство,при оценкемашин и оборудованиякак части оценкирыночной стоимостивсех активов).

В первом случаеоценка идет«россыпью»,во втором -«потоком», ав третьем имеетместо системнаяоценка. Приоценке машини оборудованияважным являетсяправильностьвыбора методовоценки. Этиметоды опираютсяна подходы:затратный ирыночный.

Затратныйподход: определениестоимостивоспроизводствамашин и оборудованияисходя из затратна его воспроизводство(стоимостьвосстановленияили стоимостьзамещения).

Рыночный подход:определениестоимости машини оборудованияисходя из рыночныхданных по продажамсопоставимыхобъектов и егоаналогов.

Затратныйподход в оценкемашин и оборудованияосновываетсяна принципезамещения. Дляопределениястоимостивосстановленияили стоимостизамещения,являющихсябазой расчетовв затратномподходе, необходиморассчитатьзатраты (издержки),связанные ссозданием,приобретениеми установкойоцениваемогообъекта.

Под стоимостьювосстановленияоцениваемыхмашин и оборудованияпонимаетсялибо стоимостьвоспроизводстваих полной копиив текущих ценахна дату оценки,либо стоимостьприобретениянового объекта,полностьюидентичногоданному поконструктивным,функциональными другим характеристикамтоже в текущихценах. Остаточнаяже стоимостьопределяетсякак восстановительнаястоимость завычетом совокупногоизноса.

Под стоимостьюзамещенияоцениваемоймашины илиоборудованияпонимаетсяминимальнаястоимостьприобретенияаналогичногонового объекта,максимальноблизкого коцениваемомупо всем функциональным,конструктивными эксплуатационнымхарактеристикам,в текущих ценах.Остаточнаястоимостьзамещенияопределяетсякак стоимостьзамещения завычетом износа.

Таким образом,в первом случаеречь идет обидентичныхобъектах, а вовтором - обаналогичных.Для определениятого, какиеобъекты относятсяк идентичным,а какие к аналогичным,необходимоостановитьсяна потребительскихсвойствах машини оборудованияи описывающихих показателях:

функциональныепоказатели(производительностьили мощность,грузоподъемность,тяговое усилие,размеры рабочегопространства,класс точности,степень автоматизации);
эксплуатационныепоказатели(безотказность,долговечность,ремонтопригодность,сохраняемость);
конструктивныепоказатели(масса, вес, составосновныхконструктивныхматериалов);
показателиэкономичностиэксплуатациимашин, характеризующиерасходы различныхресурсов прифункционированиимашин в единицувремени, наединицу продукцииили работ;
эстетическиепоказатели;
показателиэргономичности,характеризующиемашину какэлемент системы«человек-машина».

При установлениисходства машини оборудованияможно выделитьтри уровня:

функциональноесходство (пообласти применения,назначению);
конструктивноесходство (поконструктивнойсхеме, составуи компоновкеэлементов);
параметрическоесходство (позначениюпараметров).

При полномдостижениифункционального,конструктивногои параметрическогосходств принятоговорить обидентичностиобъектов, а приприблизительноми частичномсходствах - обаналогичности.

При определениизатрат наизготовлениеобъекта необходиморуководствоватьсяПоложениемо составе затратпо производствуи реализациипродукции(работ, услуг),утвержденнымпостановлениемПравительстваРФ от 5 августа1992 г. № 552. Основныестатьи затрат:сырье и материалы,покупныекомплектующиеизделия, оплататруда основныхрабочих, отчисленияна социальноестрахование,в пенсионныйфонд, на медицинскоестрахование,в фонд занятости,затраты насодержаниеи эксплуатациюмашин и оборудования,общехозяйственныерасходы, коммерческиерасходы.

При определениизатрат, связанныхс приобретениеми установкойсоответствующегооборудования,необходимоучитыватьзатраты наприобретениеоборудования,транспортныерасходы подоставкеоборудования,заготовительно-складскиерасходы (включаякомиссионныеснабженческиморганизациям,таможенныепошлины), всевиды расходов,связанных смонтажом, установкойоборудования,его наладкой.Указания поучету этихзатрат даныв Положениипо бухгалтерскомуучету долгосрочныхинвестиций,утвержденномМинистерствомфинансов РФ30 декабря 1993 г. №160. В затратномподходе в оценкемашин и оборудованияможно выделитьследующиеосновные методы:

метод расчетапо цене однородногообъекта;
метод поэлементногорасчета;
индексныйметод оценки.

Метод расчетапо цене однородногообъекта. Оценщикпри использованииданного методаосуществляетработы в следующейпоследовательности:

Для оцениваемогообъекта подбираетсяоднородныйобъект, похожийна оцениваемыйпрежде всегопо технологииизготовления,используемымматериалам,конструкции.Цена на однородныйобъект должнабыть известна.
Определяетсяполная себестоимостьпроизводстваоднородногообъекта поформуле:

С_п.оо=

, где

С_п.оо - полнаясебестоимостьпроизводстваоднородногообъекта;

Н_дс- ставканалога на добавленнуюстоимость;

Н_пр - ставканалога на прибыль;

К_р - показательрентабельностипродукции;

Ц_оо - ценаоднородногообъекта.

Данная методикаприведена вучебно-методическомпособии: КовалевА.П. Оценка стоимостиактивной частиосновных фондов.- М.: Финстатинформ,1997.

Допустимопринять показательрентабельностидля пользующейсяповышеннымспросом продукциив интервале0,25-0,35, для продукции,имеющей среднийспрос, - 0,1-0,25, длянизкорентабельнойпродукции -0,05-0,1.

Рассчитываетсяполная себестоимостьоцениваемогообъекта. Дляэтого в себестоимостьоднородногообъекта вносятсякорректировки,учитывающиеразличия вмассе объектов.

С_п=С_п.оо

, где

С_п - полнаясебестоимостьпроизводстваоцениваемогообъекта;

масса конструкцииоцениваемогои однородногообъектовсоответственно.

Определяетсявосстановительнаястоимостьоцениваемогообъекта поформуле

S_В=

, где

S_В- восстановительнаястоимостьоцениваемогообъекта.

Если оцениваютсямашины и оборудование,спрос на которыеотсутствует,то их стоимостьпринимаетсяна уровнесебестоимости.

Метод поэлементногорасчета. Прииспользованииданного методаосуществляютсяследующие этапыработы:

Составляетсяпереченькомплектующихузлов и агрегатовоцениваемогообъекта. Собираетсяценовая информацияпо комплектующим,но это становитсявозможнымтолько приналичии развитогорынка комплектующихизделий.
Определяетсяполная себестоимостьобъекта оценкипо формуле

С_п=

, где

С_п- полная себестоимостьоцениваемогообъекта;

Ц_э - стоимостькомплектующегоузла или агрегата;

В - собственныезатраты изготовителя(например, стоимостьсборки).

Рассчитываетсявосстановительнаястоимостьоцениваемогообъекта.

Индексныйметод оценки.При применениииндексногометода оценкиосуществляетсяприведениебазовой стоимостиобъекта оценки(первоначальнойбалансовойстоимости иливосстановительнойстоимости попредыдущейпереоценке)к современномууровню с помощьюиндекса (илицепочки индексов)изменения ценпо соответствующейгруппе машинили оборудованияза соответствующийпериод.

S_B= S_oY, где

S_B- восстановительнаястоимостьобъекта;

S_o-базоваястоимостьобъекта;

Y- индекс измененияцен.

Возможноосуществлениеиндексированиязатрат, из которыхскладываетсясебестоимостьоцениваемогообъекта. Приэтом используютсяценовые индексыресурсов. Дляопределенияостаточнойстоимости машини оборудованияиз восстановительнойстоимостивычитаетсясуммарныйизнос: физический,моральный иэкономический.

Физическийизнос машини оборудованияпреимущественноизмеряется:

методом срокажизни;
методом укрупненнойоценки техническогосостояния.

Метод срокажизни. Процентфизическогоизноса припримененииданного методарассчитываетсякак отношениеэффективноговозраста ксроку экономическойжизни.

Метод укрупненнойоценки техническогосостояния.Целесообразноиспользоватьспециальныеоценочные шкалы(Саприцкий Э.Б.Как оценитьрыночную стоимостьмашин и оборудованияна предприятии.- М: Центр экономикии маркетинга,1977.):

Физическийизнос, %	Оценкатехническогосостояния	Общаяхарактеристикатехническогосостояния
0-20	Хорошее	Поврежденийи деформацийнет. Имеютсяотдельныенеисправности,не влияющиена эксплуатациюэлемента, иустраняютсяв период текущегоремонта
21-40	Удовлетворительное	Элементы вцелом пригодныдля эксплуатации,однако требуютремонта ужена данной стадииэксплуатации
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатацияэлементоввозможна лишьпри условиипроведенияремонта
61-80	Аварийное	Состояниеэлементоваварийное.Выполнениеэлементамисвоих функцийвозможно лишьпри проведенииспециальныхохранительныхработ или полнойзамене этихэлементов
81-100	Непригодное	Элементынаходятся вне пригодномк эксплуатациисостоянии

Моральныйизнос. Он представляетсобой потерюстоимости,вызванную либопоявлениемболее дешевыхмашин, оборудования,либо производствомболее экономичныхи производительныханалогов.

Моральный износопределяетсялибо экспертно,либо на основаниимодели:

К =

, где

К - корректирующийкоэффициент;

Х_о, Х _анал- значенияхарактеристикиоцениваемогообъекта и аналога.

Экономическийизнос определяетсяметодом связанныхпар продаж.Сравниваютсядва сопоставимыхобъекта, одиниз которыхимеет признакиэкономическогоизноса, а другой- нет. Разницав ценах продажтрактуетсякак экономическийизнос.

Рыночный подходк оценке стоимостимашин и оборудованияпредставленпрежде всегометодом прямогосравнения.Объект-аналогдолжен иметьто же функциональноеназначение,полное квалификационноеподобие и частичноеконструкторско-технологическоесходство.

Расчет методомпрямого сравненияпродаж осуществляетсяв несколькоэтапов.

Нахождениеобъекта-аналога.
Внесениекорректировокв цену аналога.Корректировкибывают двухвидов:

коэффициентные,вносимые умножениемна коэффициент;
поправочные,вносимыеприбавлениемили вычитаниемабсолютнойпоправки.

Таким образом,стоимостьмашины илиединицы оборудованияопределяетсяпо формуле

V= V_аналK₁K₂K₃…K_mV_доп, где

V_анал- цена объекта-аналога;

K₁K₂K₃…K_m- корректирующиекоэффициенты,учитывающиеотличия в значенияхпараметровоцениваемыхобъекта и аналога;

V_доп- цена дополнительныхустройств,наличием которыхотличаетсясравниваемыйобъект.

Для примененияметода прямогосравненияследует соблюдатьопределеннуюпоследовательностьпри внесениипоправок: впервую очередьделаютсякоэффициентныекорректировки,а потом – поправочные.

При определениистоимости машини оборудованиянеобходимоучитыватьстепень егокомплектности,ее соответствиетребованиямстандартовтехническихусловий и другойнормативнойдокументации.Об этом указываетст. 478 Гражданскогокодекса РФ«Комплектностьтовара». Нарушениекомплектностизначительноснижает стоимостьтовара. Необходимотакже учитыватьремонтопригодностьмашин и оборудования.

Корректировкатекущей стоимостиоборудования,машин и механизмовна вынужденностьпродажи и определениеих цены дляпродажи накомиссионныхначалах

Из восстановительнойстоимостиоборудования,машин и механизмоввычитаетсясуммарныйизнос, затемостаточнаястоимостькорректируется на вынужденностьпродажи поприведеннойвыше методике.

Оценка производственныхзапасов и готовойпродукции

Производственныезапасы и готоваяпродукцияоцениваютсяпо текущимценам аналогов,существующимна открытомрынке.

Корректировкатекущей стоимостипроизводственныхзапасов и готовойпродукции иопределениеих цены дляпродажи накомиссионныхначалах

Текущаястоимостьпроизводственныхзапасов и готовойпродукциикорректируетсяна вынужденностьпродажи поприведеннойвыше методике.

Примерныйрасчет начальнойцены торговдвухэтажногокирпичногоадминистративногоздания для егопродажи в рамкахисполнительногопроизводства

Воспользуемсявозможностьюсмоделироватьв рамках даннойдипломнойработы ситуацию,когда оценщикимеет по объектуоценки всюнеобходимуюинформациюи физическиевозможностиприменить дляопределенияначальной ценыторгов все триподхода: затратный,сравнительныйи доходный.

Полностьюрасчеты приводитьне будем, а возьмемописание объектаоценки, приведемитоговые значениярасчета рыночнойстоимостиобъекта оценки,подробно произведемрасчет и обоснованиекорректировочнойпоправки навынужденностьпродажи и внесемее в значениерыночной стоимостиобъекта оценки.

Описание объектаоценки

Местоположениездания
Административныйокруг:	ЛенинскийАТО
Адрес:	г. Тюмень, ул.Энергетиков,165, строение 1
Локальныеособенностирасположения
Удаленностьот центра города,км:	5
Удаленностьот центра города,мин. на автомобиле:	15
Удаленностьот центра района,км:	2
Транспортнаядостижимость:	Средняя
Выход на крупныемагистрали:	Прямой
Особенностиэкологии района:	Удовлетворительная
Другие особенности:	Промышленныйрайон города
Назначениездания:	Нежилое, подофис среднегокласса
Юридическиеправа и ограничения:	Собственность
Характеристикипо паспортуБТИ
Год постройки:	1970
Строительныйобъем, куб.м.:	725
Общая площадь,кв.м.:	179,3
Полезная площадь,кв.м.:	138,2
Состояниездания
Износ	65%
Ремонт:	Требует косметическогоремонта
Архитектурноесвоеобразие:	Сведений опринадлежностик памятникамнет
Площадь свободнойземли, га:
Конструктивнаясхема объекта
Материал стен:	Кирпич
Конструкциякровли:	Двускатная
Конструкцияфундамента:	Железобетонный,ленточный
Наличие подвала:	Нет
Наличие техническогоэтажа (чердака):	Нет
Коммуникации(наличие, источник)
Электричество:	Есть
Канализация:	Есть
Отопление:	Есть
Вода (холодная/горячая):	Есть
Количествотелефонныхлиний	2
Прочая информация
Озеленение:	Естественное
Наличие мусоропровода,мусоросборника:	Есть в 30 м отздания
Наличие особыхусловий:	Нет
Владелец:	ООО "Промгазсервис"
Источникполученияинформации:	БТИ
Дата полученияинформации:	10.01.01

Информацияземельномупо участку
Площадь участка,кв.м.:	0,02
Наличие сетей(водопровода,канализации,электроснабжения):	Имеются
Рельеф местности:	Ровный, спокойный
Степень застройки(высокая, средняя,низкая):	Средняя
Доступностьдо общественныхтранспортныхсредств:	Хорошая: троллейбус,автобус
Коммерческаяпривлекательностьучастка:	Средняя дляофисов среднегокласса
Назначениеобъекта, находящегосяна участке:	Нежилое зданиепод офис
Юридическоеописание участка
Участок находитсяв ведении:	РСУ ЛенинскогоАТО
Участок расположенв оценочнойзоне №:
Район:	Ленинский
Предыдущиевладельцыучастка:	Данных нет
Описаниеоцениваемойзастройки:	2х этажноеотдельно стоящеездание размерыв плане 7,27 х 16,27мс холоднымпристроем,имеющим следующиеразмеры в плане2,42 х 7,27, высотапомещений3,05м
Наличие застройкипод снос:	Сведений нет
Наличие застройкив прилегающихрайонах, оказывающихвлияние навозведениезапланированныхсооружений:	Промышленныйрайон, прилегающейзастройкинет
Наличие подземныхи надземныхкоммуникаций:	Водопровод,отопление,канализация,электричество,телефон
Наличие зеленыхнасаждений(качество, тип,возраст исостояние):	Нет
Особые факторы,вытекающиеиз месторасположенияучастка в сфере:
Регулированиясанитарногои экологическогосостояниязоны:	Нет
Сноса неперспективныхи ветхих строений,расчисткатерритории:	Нет
Координационныесоглашения:	Нет

Подходы к оценкеи итоговаявеличина рыночнойстоимостиобъекта оценки

На основаниипроизведенногоанализа мызаполнилиследующуютаблицу позатратномуподходу:

		Таблица

№	Элемент	Стоимость
1	Стоимостьземельногоучастка	$1 600
2	Стоимостьстроительствааналогичногонового здания	$15 931
3	Прибыль инвестора (от СМР)	$3 983
4	Итого затратына строительство(2+3)	$19 914
5	Устранимыйфизическийизнос (элементыс короткимсроком жизни)	$1 730
6	Неустранимыйфизическийизнос (элементыс короткимсроком жизни)	$1 446
7	Неустранимыйфизическийизнос (элементыс долгим срокомжизни)	$2 466
8	Итого физическийизнос (5+6+7)	$5 642
9	Устранимыйморальныйизнос	$2 900
10	Неустранимыйморальныйизнос	$1 525
11	Итого моральныйизнос (9+10)	$4 425
12	Экономическийизнос	$0
	Оценка стоимостиобъекта оценкизатратнымподходом(1+4-8-11-12):	$11 447

Расчет наиболеевероятнойстоимостиобъекта оценкина основе методапрямого анализасопоставимыхпродаж приведёнв таблице:

				Таблица

Показатели	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена за 1 кв.м.	$64	$37	$97	$115
Дата продажи	фев 00	май 00	июл 00	янв 00
Местоположение	ЛенАТО	ЦентАТО	ЛенАТО	ЛенАТО
Ремонт	Требует КР	Требует КР	Требует КР	ПроведЕР
Площадь свободногоземельногоучастка	0,01	0,01	0,05	0,01
Поправка надату продажи.Расчет по даннымиз сборника«КоИНВЕСТ»
Индекс покупательнойспособностивалюты	1,29	1,08	0,80	1,29
Индекс ростацен	1,4760	1,4760	1,4760	1,4760
Величинапоправки	0,87	0,73	0,54	0,87
Текущаяскорректированнаяцена 1 кв.м.	$55	$27	$53	$101
Поправка наместоположение.Расчет:(ЦенЭпп3/ЦенЭпп2)*ЦенАн
Цена элементапарной продажи		$14 000
Цена элементапарной продажи		$10 000
Величинапоправки	1,00	1,40	1,00	1,00
Скорректированнаяцена 1 кв.м.	$55	$38	$53	$101
Поправка наизнос. Расчет:(100%-%ИзнОб)/(100%-%ИзнАн)
Процент износаобъекта оценки	65%	65%	65%	65%
Процент износааналога	75%	55%	35%	10%
Величинапоправки	1,40	0,78	0,54	0,39
Скорректированнаяцена 1 кв.м.	$78	$30	$28	$39
Поправка наремонт. Расчет:(ЦенЭпп1/ЦенЭпп2)*ЦенАн
Цена элементапарной продажи		$14 000	$14 000	$14 000
Цена элементапарной продажи		$12 500	$12 500	$12 500
Величинапоправки	1,00	1,12	1,12	1,12
Скорректированнаяцена 1 кв.м.	$78	$33	$32	$44
Поправка Мисовца(на масштабобъекта). Расчет:(ПлОб-ПлАн)*Фм
Площадь объектаоценки	179	179	179	179
Площадь аналога	200	300	150	120
Поправка МисовцаФм для адм.зданий	-0,02536	-0,02536	-0,02536	-0,02536
Величинапоправки	0,52	3,06	-0,74	-1,50
Скорректированнаяцена 1 кв.м.	$78	$36	$31	$42
Поправка наразмер здания.Расчет:(СкорЦенаКвМ*ПлОбщОб)
Скорректированнаяцена здания	$14 000	$6 500	$5 600	$7 600
Поправка наплощадь свобод.зем. уч. Расчет:Ст1га*(ПлСвУчОб-ПлСвУчАн)
Стоимость1 га	$100 000	$100 000	$100 000	$100 000
Площадь свободногоземельногоучастка объектаоценки	0,00	0,00	0,00	0,00
Площадь свободногоземельногоучастка аналога	0,01	0,01	0,05	0,01
Величинапоправки	-1000	-1000	-5000	-1000
Скорректированнаяцена здания	$15 000	$7 500	$10 600	$8 600
Поправка наналичие коммуникаций.Расчет:(КолЛинОб-КолЛинАн)*СтЛин
Количествотелефонныхлиний объектаоценки	3	3	3	3
Количествотелефонныхлиний аналога	5	5	10	5
Стоимостьодной линии	$170	$170	$170	$170
Величинапоправки	-$340	-$340	-$1 190	-$340
Скорректированнаяцена здания	$14 660	$7 160	$9 410	$8 260
Отклонения.Расчет:(ЦенПрод-СкорЦен)/ЦенПрод
Цена продажианалога	$12 700	$11 200	$14 600	$13 800
Величинаотклонения	-0,15	0,36	0,36	0,40
Условность	8	3	2	1
Средневзвешеннаястоимостьпродажи. Расчет:((СкорЦенАн1УслАн1)+(СкорЦенАн2УслАн2)+(СкорЦенАн3УслАн3)+(СкорЦенАн4УслАн4))/СумУсл
Скорректированнаясредневзвешеннаястоимостьобъекта оценкиметодом прямогосравнительногоанализа продаж:				$11 846

Рыночная стоимостьобъекта оценкис точки зренияего доходностирассчитанав таблице:

				Таблица

	Показатели		Значения
	Процент удорожанияарендной платыза офисы поТюмени в год		1,0%
	Резервныйфонд на заменуи обновлениеизношенныхчастей зданияв год от СМР		1%
	СМР без учетаприбыли инвестора		$15 931
	Процент износаздания		65%
	Прогноз остаткаэффективнойжизни здания,лет		40
	Ставка налогана прибыльот ЧОД		35%
№	Показатели	Расчетныепериоды
№	Показатели	1	2	3
1	Сдаваемаяплощадь офисныхпомещений,кв.м	179	179	179
2	Базовая аренднаяплата за кв.мв год	$33
3	Арендная платас учетом удорожания	$33	$33	$34
4	Потенциальныйваловый доход(1*3)	$5 922	$5 981	$6 041
5	Скидка нанезаполняемостьи неуплатув год для офисовсреднего класса	3%
6	Действительныйваловый доход(4-5)	$5 744	$5 802	$5 860
7	Затраты нареконструкцию	0	0	0
8	Условно-переменныерасходы	0	0	0
9	Условно-постоянныерасходы	$129	$128	$127
10	Резервы	$139	$139	$139
11	Чистый операционныйдоход (6-7-8-9-10)	$5 476	$5 534	$5 594
12	Налог на прибыль	$1 917	$1 937	$1 958
13	Поток денежныхсредств послеуплаты налога(11-12)	$3 559	$3 597	$3 636
14	Коэффициентдисконтирования	0,2704
15	Коэффициентсреднегоежепериодическогоприроста ЧОД	0,0107
16	Реверсия	$14 148
17	Текущая стоимостьбудущих доходов	$4 310	$4 356	$4 403
18	Текущая стоимостьвсех будущихдоходов (включаяреверсию )	$27 217
	Стоимостьобъекта оценкис точки зренияего доходности:	$27 217

Итоговая величинарыночной стоимостиобъекта оценкисведена в таблицу:

	Таблица

Метод расчетастоимости	Результат
Стоимостьобъекта оценкизатратнымподходом	$11 447
Стоимостьобъекта оценкисравнительнымподходом	$11 846
Стоимостьобъекта оценкидоходнымподходом	$27 217
Рыночнаястоимостьобъекта оценкина дату оценкис учетом округленияв долларахСША:	$16 000
Дата оценки:
10 Январь, 2001
Официальныйкурс ЦБ РФ надату оценкиза 1 доллар США	28,56р.
Рыночнаястоимостьобъекта оценкина дату оценкис учетом округленияв рублях:	457 000р.

Расчет и обоснованиекорректировочнойпоправки навынужденностьпродажи

По отношениюк данному объектуоценки в рамкахисполнительногопроизводствамы принимаеми учитываемследующиериски:

Риск по способупродажи. В нашемслучае цельюоценки являетсяопределениеначальной ценыторгов недвижимогоимущества. Еслиимущество,реализуемоев рамках исполнительногопроизводствана комиссионныхначалах, можетбыть уцененопо причиненизкой ликвидности,то для нашейнедвижимостимы такой возможностине имеем. Рископределитьначальную ценуторгов, не повлекшуюза собой притокапотенциальныхпокупателейзначительновысок.

Риск по срокупродажи: мыограничены2 – мя месяцами для продажинедвижимостив рамках исполнительногопроизводства.Но реально, сучетом предпродажнойподготовки(согласованиезаявки-порученияна продажуимущества стерриториальнымфондом федеральногоимущества иполучениеразрешенияна торги, изучениедокументации,подготовкаи опубликованиев центральнойпрессе извещенияо проведенииоткрытогоаукциона иликонкурса), унас остаетсяне более 40 дней.Риск в такомранге находитсяна максимальномзначении.

Риск инвестированияв связи с судебнойотменой. Неучитывать такойриск нельзя.В обществесложилосьустойчивоемнение, что сбольшой вероятностьюпосле проведенияторгов должникпри определенныхусилиях, пользуясьнесовершенствомзаконодательства,добиваетсяв судах признаниясделки купли-продажиничтожной,находя слабыезвенья в цепиисполнительногопроизводства.Гарантий возвратаденежных средств,потраченныхна приобретениенедвижимостии процентовза пользованиеими никто недает, а со страховымикомпаниямисвязыватьсяникто не хочетпо понятнымпричинам. Поэтомупри таком положениидел риск остаетсядостаточнона высокомуровне.

Риск инвестированияв связи с потерейкоммерческойпривлекательности.Если в условияхсвободногорынка покупатель,приобретаянедвижимость,несет расходыпо регистрацииправ собственностии всё, то в нашемслучае мы имеемдело с объектом,права на которыйне прошлигосударственнойрегистрации.Проще сказать,кроме договоракупли-продажигосударственногоимущества,приватизируемогона основаниидоговора арендыс правом выкупаот 01.06.94 г. № Ар-205 от04.08.1994 г., другихдокументовнет, а земельныйучасток вообщеникак не оформлен.Можно сказатьс большойуверенностью,что покупателюпредстоятдополнительныерасходы, чтоскажется накоммерческойпривлекательностисделки. Рискзначителен.

Риск невозвратапонесенныхзатрат комиссионеруи потери комиссионноговознаграждения.На любом этапеисполнительногопроизводствапо решению судаоно может бытьпрекращено.А комиссионербудет проводитьпредпродажнуюподготовкуи нести другиерасходы. Крометого теряетсявыгода в видекомиссионноговознаграждения– 5% от цены продажи.При анализевыясняется,что в отдельныепериоды временитри заявки-порученияиз пяти отзывалисьв ввиду судебныхрешений.

Риск неточностиоценки из-занедостаткаинформациипо объектуоценки. Информацияпо объектуоценки: техническийпаспорт БТИот 9.10.98 г., договоркупли-продажигосударственногоимущества,приватизируемогона основаниидоговора арендыс правом выкупаот 01.06.94 г. № Ар-205 от04.08.1994 г., бухгалтерскийбаланс ООО«Промгазсервис»на 1.10.2000 г. Для оценкидостаточно,но насчет точностиесть риски.

Учитывая анализрисков, обобщаемданные в таблицеи рассчитываемна их основекоэффициентвынужденнойпродажи:

							Таблица

№	Тип рискавынужденнойпродажи	Ранг риска
№	Тип рискавынужденнойпродажи	0,1	0,2	0,3	0,4	0,5	0,6	0,7	0,8
1	Риск от способапродажи: торгидля недвижимостиили продажана комиссионныхначалах иногоимущества							1
2	Риск от срокапродажи: от2-х до 18-ти месяцев								1
3	Риск инвестированияв связи с судебнойотменой							1
4	Риск инвестированияв связи с потерейкоммерческойпривлекательностипо причинепротиводействиядолжника-собственникаобъекта оценки							1
5	Риск невозвратапонесенныхзатрат комиссионеру					1
6	Риск неточностиоценки из-занедостаткаинформациипо объектуоценки				1
7	Количествонаблюдений	0	0	0	1	1	0	3	1
8	Взвешенныйитог по рангуриска	0,0	0,0	0,0	0,4	0,5	0,0	2,1	0,8
9	Сумма по взвешенномуитогу	3,8
10	Количествотипов рисков	6
Коэффициентвынужденнойпродажи		0,64

Внесениекорректировочнойпоправки взначение рыночнойстоимостиобъекта оценкии определениеего начальнойцены торгов

При расчетеиспользуемформулу:

НЦ_торг..= С_рын.х (1 - К_вын.)

		Таблица

№	Показатель	Значение
1	Рыночнаястоимостьобъекта оценки	457 000р.
2	Коэффициентвынужденнойпродажи приусловии 0,1	0,64
Начальнаяцена торговнедвижимости,рекомендуемаядля целей оценки на эффективнуюдату оценкис учетом округлениясоставляет:		160 000р.

Заключение

Возможностьиспользованияпроработанныхв данной дипломнойработе подходови методик дляцелей практическогопримененияв оценке имуществав рамках исполнительногопроизводстваподкрепляется«Стандартамиоценки, обязательнымик применениюсубъектамиоценочнойдеятельности»,утвержденнымиПостановлениемПравительстваРоссийскойФедерации от6 июля 2001 г. № 519.

Так, в ст. 4 «Видыстоимостиобъекта оценки,отличные отрыночной стоимости»в п. и) определенвид «специальнаястоимостьобъекта оценки».Дословно:«…специальнаястоимостьобъекта оценки– стоимость,для определениякоторой в договореоб оценке илинормативномправовом актеоговариваютсяусловия, невключенныев понятие рыночнойили иной стоимости,указанной внастоящихстандартахоценки». Дляцелей исполнительногопроизводства,а именно, принудительнойликвидацииимуществадолжника,законодательствооговариваеттакие условия:это рассмотренныеранее начальнаяцена торгови цена товарадля продажина комиссионныхначалах, называемыхнами специальнойстоимостьюимущества.

Как уже упоминалосьв начале работы,вопрос разработкии примененияметодик расчеталиквидационнойстоимости вРоссии остаетсяоткрытым дляприложениясил, знаний иопыта в целяхпримененияэтих методикна практике.

Автор этойдипломнойработы откликнетсядля обсужденияэтой тематикипо e-mail:spezreal@net.cpi.ru

Литература

1.	Гражданскийкодекс РоссийскойФедерации.Ч.1. – М.:БЕК, 1995. –240 с.
2.	Гражданскийпроцессуальныйкодекс РСФСР,(утвержденВС РСФСР 11.06.64,редакция от04.01.99)
3.	Федеральныйзакон РоссийскойФедерации«Об исполнительномпроизводстве»№119-ФЗ от 21 июля1997 г.
4.	Обоценочнойдеятельностив РоссийскойФедерации.ФедеральныйЗакон РоссийскойФедерации №135-ФЗ от 29 июля1998 г. Российскаягазета, 1998, 6 августа,с. 10.
5.	Правилакомиссионнойторговлинепродовольственнымитоварами,утвержденныеПостановлениемПравительстваРоссийскойФедерацииот 6 июня 1998 г. N 569(в редакцииПостановленияПравительстваРФ от 12.10.1999 N 1143).
6.	Стандартыоценки, обязательныек применениюсубъектамиоценочнойдеятельности.УтвержденыПостановлениемПравительстваРоссийскойФедерацииот 6 июля 2001 г. №519.
7.	В.В.Григорьев,И.М. Островкин.Оценка предприятий.Имущественныйподход: Учебно-практическоепособие. – 2-еизд. – М.: Дело,2000. – 224 с.
8.	Теорияи практикаантикризисногоуправления/ Под ред. В.И.Беляева, В.И.Кошкина. М.:ЮНИТИ, 1996.
9.	В.Голубев. Какоценить ликвидационнуюстоимость.Рынок ценныхбумаг. 1997. №20.
10.	М.А. Федотова,Э.А. Уткин. Оценканедвижимостии бизнеса.Учебник.– М.: ЭКМОС, 2000. –352 с.
11.	Оценкабизнеса: Учебник/ Под редакциейА.Г. Грязновой,М.А. Федотовой.М.: Финансы истатистика,2000. – 512 с.: ил.
12.	Ф.Б.Риполь-Сарагоси.Основы оценочнойдеятельности:Учебное пособие.– М.: ПРИОР, 2001. –240 с.
13.	Б.Д. Новиков.Рынок и оценканедвижимостив России. – М.:Экзамен, 2000. –512 с.
14.	С.М.Чемерикин.Ликвидационнаястоимость воценке недвижимости.Оценка недвижимости:http://www.appraiser.ru/info/method/index.htm
15.	РайзбергБ.А., ЛозовскийЛ.Ш., СтародубцеваЕ.Б. Современныйэкономическийсловарь. – 3-еизд., перераб.И доп. – М.: ИНФРА-М,2001. – 480 с.

Школапрофессиональнойоценки и экспертизысобственности

межотраслевогоинститутаповышенияквалификациии переподготовкируководящихкадров и специалистов(МИПК)

РоссийскойЭкономическойакадемии им.Г.В. Плеханова

Дипломнаяработа

поспециальности«Финансы икредит»,

специализация«Оценка собственности»

Тема:

«Особенностиоценки стоимостиимущества,арестованногона основаниисудебногорешения дляего продажив рамках исполнительногопроизводства»

Выполнил:В.В. Волков

Группа:

Руководитель:А.В. Стрижак

Тюмень,2001 г.

Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

Введение

Особенностиоценки стоимостиимущества,арестованногона основаниисудебногорешения дляего продажив рамках исполнительногопроизводства

Цели оценки,основание дляее проведения

Выбор и обоснованиевида стоимости,определяемойпри оценкеимуществадолжника дляего продажив рамках исполнительногопроизводства

Понятие ликвидационнойстоимостиимущества

Учет расходовпо совершениюисполнительныхдействий

Методики,используемыедля оценкиспециальнойстоимостиимуществадолжника дляего продажив рамках исполнительногопроизводства

Оценка стоимостинедвижимогоимущества

Принципы оценкинедвижимости

Затратныйподход дляоценки рыночнойстоимостинедвижимости

Оценкаизноса

1. Метод разбивки

2. Метод сравненияпродаж

3. Метод срокажизни

Метод прямогосравнительногоанализа продаждля определениярыночной стоимостинедвижимости

ПрименениеМПСАП

ПреимуществаМПСАП:

НедостаткиМПСАП:

Источникиинформации:

Последовательно:

На независимойоснове:

При продажеземли это:

При продажезастроенныхучастков это:

Количественные:

Качественные:

Доходный методдля определениярыночной стоимостинедвижимости

Дисконтированиеденежных потоков.Прямая капитализация

Доходный подход(ДП)

Метод прямойкапитализации(МПК)

Схема примененияМПК:

ПреимуществаМПК:

МПК не следуетприменять,когда:

Методыопределениякоэффициентакапитализации:

Структуракоэффициентакапитализации

Методы рекапитализации

Метод дисконтированияденежных потоков

Преимуществаметода:

Недостатки:

Анализфинансовыхкоэффициентов

Наиболее частоиспользуемыекоэффициенты

Расчет корректировочнойпоправки навынужденностьпродажи и внесениеее в значениерыночной стоимостиобъекта недвижимости

Оценка оборудования,машин и механизмов

Корректировкатекущей стоимостиоборудования,машин и механизмовна вынужденностьпродажи и определениеих цены дляпродажи накомиссионныхначалах

Оценка производственныхзапасов и готовойпродукции

Корректировкатекущей стоимостипроизводственныхзапасов и готовойпродукции иопределениеих цены дляпродажи накомиссионныхначалах

Примерныйрасчет начальнойцены торговдвухэтажногокирпичногоадминистративногоздания для егопродажи в рамкахисполнительногопроизводства

Описание объектаоценки

Подходы к оценкеи итоговаявеличина рыночнойстоимостиобъекта оценки

Расчет и обоснованиекорректировочнойпоправки навынужденностьпродажи

Внесениекорректировочнойпоправки взначение рыночнойстоимостиобъекта оценкии определениеего начальнойцены торгов

Заключение

Литература

Дипломнаяработа

Руководитель:А.В. Стрижак