Номер варианта	К вл, млн. руб	Nпр, млн. м2	Ц, руб. /м2	С пост, млн. руб. /год	С пер, руб. /м2	Н, млн. руб. /год	L,% от общей стоимости	r, доли ед
11	8.45	15.55	7.15	35.2	2.36	16.9	30	0.238

Ставка дисконтирования r и относительная стоимость продажи производственного участка L выбирается по табл.7. Пороговая ставка банковского процента принимается равной 24%.

В процессе строительно-монтажных работ предприятие воспользовалось для их инвестирования кредитом коммерческого банка. Доля заемных средств в инвестициях составляет 60%. По условиям договора между банком и предприятием возврат кредита будет осуществляться в течение четырех лет следующими долями:

- по истечении первого года пользования кредитом-30%;

- по истечении двух лет-25%;

- по истечении трех лет-25%;

- по истечении четырех лет-20%.

За пользование кредитом предприятие должно платить банку за первый год 22% используемой в течение года суммы, за второй – 26%, за третий-32% и за четвертый – 35%.

Необходимо определить показатели NPV, IRR, индекс рентабельности инвестиций, сроки окупаемости инвестиций и объекта. Расчет последних двух показателей подтвердить графиком окупаемости.

Установить экономическую целесообразность производства строительных материалов.

Определить, как измениться эффективность проекта при использовании предприятием кредита коммерческого банка. Сделать вывод о влиянии привлечения кредита на эффективность инвестиций.

Решение:

Трансформация исходных данных в абсолютные величины

Таблица 8.

Год	К вл, млн. руб.	Nпр, млн. м2	Ц, руб. /м2	З пост, млн. руб. /год	З пер, руб. /м2	Н, млн. руб. /год
0	8,6
1	12,9
2	17,2
3	13,76
4	15,45	7,17	35,1	2,37	17,1
5	24,24	7,27	35,59	2,37	45,31
6	26,265	7,67	36,71	2,47	53,3
7	26,26	8,095	37,42	2,58	62,12
8	29,36	8,396	38,12	2,68	69,81
9	30,9	8,7	38,12	2,78	78,09
10	32,445	9,01	39,52	2,78	88,35

Год	С, руб. /м2	БП, млн. руб. /год	ЧП, млн. руб. /год	Квл, млн. руб.	CF, млн. руб. /год	Кд	PV, млн. руб. /год	Индекс рен-ти	Срок окупаемости, лет	РВР, лет
0	-8,6	-8,6	1	-8,6	-37,38	-52,46	-37,38
1	-12,9	-12,9	0,806	-10,39
2	-17,2	-17,2	0,650	-11,18
3	-13,76	-13,76	0,524	-7,21
4	4,42	42,48	25,38	25,38	0,423	10,736	101,29	25,38	10,73
5	3,15	99,86	54,55	54,55	0,341	18,602		79,93	29,33
6	3,15	118,71	65,41	65,41	0,275	17,988		145,34	47,33
7	3,18	128,93	66,81	66,81	0,222	14,832		212,15	62,16
8	3,22	151,79	81,98	81,98	0,179	14,674		294,13	76,83
9	3,27	167,78	89,69	89,69	0,144	12,915		383,82	89,75
10	3,22	187,85	99,5	15,74	115,24	0,116		13,37	499,06	103,12

2. Расчет себестоимости, прибыли и финансовых итогов в динамике по годам, а также показателей эффективности проекта развития бизнеса

483,32 446,6 NPV=63,90 2,709 4,46 5,45

IRR=50,47%

Себестоимость единицы продукции: С=Зпер+Зпост/Nпр

Балансовая прибыль предприятия: БП=Nпр(Ц-С)

Чистая прибыль: ЧП=БП-Н

Финансовый итог: CF=ЧП-Квл

Коэффициент дисконтирования: Кд=1/

Текущая стоимость: PV=CF*Кд

Чистая текущая стоимость: NPV=

3. Расчет платежей по основному долгу за кредит, млн. руб.

Год	Инвестиции в проект	Собств. платежи в проект	Кредит банка	Погашение кредита по годам				Погашение кредита в целом	Платежи предприятия
Год	Инвестиции в проект	Собств. платежи в проект	Кредит банка	5,2	7,7	10,32	8,26	Погашение кредита в целом	Платежи предприятия
0	8,6	3,4	5,2	3,4
1	12,9	5,2	7,7	1,56	1,56	6,76
2	17,2	6,88	10,32	1,3	2,30	3,6	10,48
3	13,76	5,5	8,26	1,3	1,93	3,10	6,33	11,83
4	1,04	1,93	2,58	2,48	8,03	8,03
5	1,54	2,58	2,06	6,18	6,18
6	2,06	2,06	4,12	4,12
7	1,65	1,66	1,66
Итого:	52,46	20,98	31,48	31,48	52,46

4. Расчет платежей по проценту за использование кредита

Год	Сумма процента за кредит с остаточной суммы от кредита, млн. руб*%					Плата за кредит
Год	5,2	7,7	10,32	8,26		Плата за кредит
1	1,14	1,14
2	0,95	1,69	2,64
3	0,75	1,40	2,27		4,42
4	0,36	1,11	1,88		1,82	5,17
5	0,54	1,48		1,50	3,52
6	0,72		1, 19	1,91
7	0,58	0,58
Итого:						19,38

5. Расчет платежей за основной долг и проценты за кредит, млн. руб.

Год	Величина кредитуемых ДС	Погашение кредита	Проценты за кредит	Общие платежи за кредит	Фин итог CF	PV
0	5,2	-5,2	-5,12
1	7,7	1,56	1,14	2,7	-5	-4,03
2	10,32	3,6	2,64	6,24	-4,08	-2,65
3	8,26	6,33	4,42	10,75	2,49	1,3
4	8,03	5,17	13,2	13,2	5,58
5	6,18	3,52	9,7	9,7	3,3
6	4,12	1,91	6,03	6,03	1,65
7	1,66	0,58	2,24	2,24	0,49
Итого:	31,48	31,48	19,38	50,86	0,52

ВНД=25.27%

6. Сравнение денежных потоков для вариантов инвестирования с привлечением и без привлечения кредита, млн. руб.

Год	Коэффициент дисконтирования	Без кредита				С кредитом
Год	Коэффициент дисконтирования	Инвестиции	ЧП	CF	PV	Инвестиции	ЧП	CF	PV
0	1	8,6	-8,6	-8,6	-3,4	-3,4	-3,4

Продолжение таблицы.

1	0,806	12,9	-12,9	-10,39	-6,76	-1,14	-7,9	-6,37
2	0,650	17,2	-17,2	-11,18	-10,48	-2,64	-13,12	-8,53
3	0,524	13,76	-13,76	-7,21	-11,83	-4,42	-16,25	-8,52
4	0,423	25,38	25,38	10,74	-8,03	20,21	12,18	5,15
5	0,341	54,55	54,55	18,60	-6,18	51,03	44,85	15,29
6	0,275	65,41	65,41	17,99	-4,12	63,5	59,38	16,33
7	0,222	66,81	66,81	14,83	-1,66	66,23	64,57	14,33
8	0,179	81,98	81,98	14,67	81,98	81,98	14,67
9	0,144	89,69	89,69	12,92	89,69	89,69	12,92
10	0,116	15,74	99,5	115,24	13,37	15,74	99,5	99,5	13,37
ЧТС		52,46	483,32	466,6	63,90	-52,46	463,94	411,48	63,41

ВНД= 50.47% ВНД=57.58%

7. Итоговые результаты: показатели эффективности ИП

Показатели	Для банка	Проект без кредита	Проект с кредитом
Пороговая норма рентабельности	24.00%	23,5%	23,5%
ВНД	25.27%	50.47%	57.58%
ЧТС, тыс. руб.	0.52	63.9	63.41
PI	1,04	2,73	3,39
Дисконтированный срок окупаемости	6,03	5,4	5,41
Вывод о приемлемости решения	Решение приемлемо	Решение приемлемо	Решение приемлемо

Инвестиционный проект является весьма эффективным не только для предприятия-заемщика, но и для банка, который по взаимовыгодному договору имеет доходность кредита выше установленной нормы. Для предприятия эффективность реализации проекта с кредитом оказалась выше, чем без кредита.

Такое решение является образцом взаимовыгодных договорных отношений между двумя субъектами рыночного хозяйствования.

Список использованной литературы

1. С.В. Валдайцев Оценка бизнеса и управление стоимость предприятия: Учеб. пособие для вузов. -М. ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

2. Григорьев В.В., Островнин И.М. Оценка предприятий: имущественный подход. М.: Дело, 1998.

3. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятий. М.: Финстатинформ, 1996.

4. Коростелев С.П., Основы теории и практики оценки недвижимости, учебное пособие, Москва, русская Деловая Литература, 1998 г.

5. Нитецкий В.В., Гаврилов А.А. Финансовый анализ в аудите: Теория и практика: Учеб. пособие. – М.; Дело, 2001.

6. Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1999.

7. Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф. Финансовый анализ: Учеб. пособие. - М. -ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

8. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: доходный подход Гильдия специалистов по антикризисному управлению Москва, 2000.

9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Санкт – Петербург. СПбГТУ". 1997.

10. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. -М.: Ассоциация авторов и издателей "ТАНДЕМ", Издательство "ЭКМОС", 2000.

Анализ, способы определения ставки дисконтирования (стр. 5 из 5)

Список использованной литературы