Смекни!
smekni.com

Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования (стр. 11 из 11)


Таблица 7

Индексы рентообразующих факторов и размеров ренты для хозяйства (на гектар сельхозугодий)

Данные строк 1, 3, 4 — по материалам четвертого тура земель­но-оценочных работ.

Оценка стоимостиземли должна учитывать необходимость со­здания нормальных условий воспроизводства не только для хо­зяйств, находящихся в средних и лучших по уровню рентных фак­торов условиях, но и худших (замыкающих). Поэтому для расче­та опенки стоимости сельскохозяйственных угодий вначале рас­считывают цену товарного продукта для замыкающих условий по формуле

Цз = Нз х (1 +Рз: 100),

где Цз выручка (цена) на единицу товарной продукции;

Нз нормальная себестоимость единицы товарной продукции:

Рз нормативный уровень совокупной рентабельности.

При расчетах цены товарного продукта исходят из того, что уровень совокупной рентабельности и в замыкающих условиях должен как минимум обеспечивать простое воспроизводство.

Оценку стоимости сельскохозяйственных земель осуществляют на основе данных о нормальной прибыли по замыкающим услови­ям (скорректированной на индекс рентоносности соответствующе­го вида угодий), ренты и нормы капитализации.

В качестве приближенного верхнего значения нормы капита­лизации может приниматься величина ставки Сбербанка по дол­госрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за период не менее года. Значением нижней границы может служить ставка 2,5% годовых.

Расчет опенки стоимости сельскохозяйственных угодий для хозяйства выполняется по формуле

Z=(R+D) : ix 100,

где Z оценка стоимости земли;

R — относимая на землю нормальная прибыль по замыкающим условиям;

D рента;

i — норма капитализации дохода, %.

Схема расчетов приведена в табл. 8.


Таблица 8

Оценка стоимости гектара сельхозугодий, тыс. руб. (расчетные цены, совокупная рентабельность — 30%, норма капитализации — 2,5%)

Аналогично проводят расчеты по другим видам сельхозугодий, в том числе учитывающие мелиоративное состояние сельскохозяй­ственных земель.

В связи с тем, что оценка земли в нашей стране до перехода к рыночным отношениям не практиковалась, в условиях формиро­вания рынка земли необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных ресурсов, разработка и апробация методических подходов к определению стоимости земельных уча­стков.

Список литературы

1. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г. – 352с.

2. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие /Под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. – 159с.

3. В.А. Горемыкин. Российский земельный рынок /Учебное и практическое пособие.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 176 с.

4. Н.Г.Волочков. Справочник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 672 с.

5. Организация оценки и налогообложения недвижимости, т.1 /Под ред. Дж. Эккерта.- М.: "СТАР ИНТЕР", 1997.- 382 с.

6. Тарасевич Е.Г. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 1997.-424 с.

7. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, М.: Изд-во “АСВ”, 1999.