Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое-либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, на мой взгляд, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона о регистрации приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека) либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).
Во-вторых, как представляется, понятия ограничения и обременения не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба эти понятия.
Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.
Рассмотрим понятие обременения и его соотношению с понятием ограничения. Пытаясь провести это разграничение, В.В. Безбах пишет: "Ограничения, налагаемые на собственника законом или судебным решением, проявляются, прежде всего, в затрагивании элементов принадлежащего ему права. Применительно к установлению обременений ограничения фиксируются в нормах, не допускающих обременения в определенных случаях"[39]. Предлагает разграничивать эти понятия и В.П. Камышанский, который полагает, что обременение - "это привнесенное извне право третьих лиц, препятствующее собственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои правомочия. Обременение может предполагать переход вместе с вещью к новому собственнику и некоторых обязанностей по отношению к определенным лицам, связанных с приобретенной вещью. Ограничения, в свою очередь, есть ответная реакция собственника на обременения, которая вынуждает его воздерживаться от определенных действий в отношении принадлежащего ему имущества, стесняет его"[40]. Такой подход к разграничению рассматриваемых понятий вряд ли можно признать удачным, поскольку он определяет обременения как нечто внешнее по отношению к субъекту права, а ограничение - как его "внутреннюю" связанность, обусловленную наличием обременений.
С одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника. С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения. Обременение имущества - установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав.
Перейдем к тому, что определяет непосредственное содержание деятельности регистрирующего органа. Основным содержанием этой деятельности является юридический анализ представляемых документов для принятия решения о регистрации или об отказе в ней. В ст. 13 Закона о регистрации эта деятельность описывается как "правовая экспертиза и оценка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав".
Далее указанный закон определяет те критерии, которыми регистратор должен руководствоваться при рассмотрении документов. При этом в ст. 17 дается перечень оснований для регистрации, а в ст. 20 - перечень оснований для отказа в регистрации. Анализ оснований для отказа в регистрации является предметом следующего раздела.
Вместе с тем анализ ст. 17 Закона о регистрации, которая называется "Основания для государственной регистрации", приводит к выводу о том, что на самом деле она содержит перечень возможных правоустанавливающих документов. Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова пишут: "... если ГК РФ устанавливает юридические действия или факты, влекущие возникновение прав, то Закон о регистрации определяет их документальное выражение - правоустанавливающие документы, на основании которых вносятся регистрационные записи".
Особенностями этого перечня являются, с одной стороны, его неисчерпывающий характер, поскольку после перечисления конкретных документов он включает "иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя", а с другой стороны, включение практически в каждый пункт предлагаемого перечня такой оценочной характеристики, как соответствие указанных документов действовавшему в период их составления законодательству. При наличии в ст. 20 Закона о регистрации такого основания для отказа в регистрации, как несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, целесообразность существования ст. 17 этого закона в ее нынешней редакции вызывает сомнения.
С учетом обстоятельств, сформулированное в законе определение правоустанавливающего документа, с одной стороны, должно определить правовое значение любого документа о правах на недвижимость, составленного в любой период времени, а с другой стороны, позволит сформулировать четкие требования к любому документу, который будет составлен после издания закона. Таковы основные признаки правоустанавливающего документа в соответствии с приведенным определением:
3. Документ должен быть исчерпывающим в определении прав лица на объект.
2. Документ должен бесспорно подтверждать вещное право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости.
1. Соответствие требованиям законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления.
Рассмотрим понятие правоустанавливающего документа применительно к различным основаниям возникновения прав на недвижимость. Наиболее "простым" основанием здесь являются сделки отчуждения недвижимого имущества. В качестве правоустанавливающего документа признается договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и др.). Уже говорилось, что в ряде случаев право устанавливается и характеризуется не одним, а несколькими документами. В этой ситуации практика оформления сделок с недвижимостью идет по пути объединения этих документов вместе и формирования таким образом единого документа, в полном объеме характеризующего право на объект. В то же время имеются и другие случаи, когда документ, первично составленный, перестает отвечать требованиям, предъявляемым к правоустанавливающему документу. Примером является отчуждение доли в праве на объект, право на который в целом документ устанавливал. В этом случае в исходный документ необходимо вносить соответствующую оговорку. После такой оговорки прежний документ становится правоустанавливающим в отношении той доли в праве на объект, которая не была отчуждена.
Во всем остальном, что касается перехода права от одного субъекта к другому, также не возникает особых сложностей. При наследовании правоустанавливающим документом становится свидетельство о праве на наследство, при изменении отношений собственности судом - судебное решение.
Наибольшую сложность представляет вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. Следует отметить, что среди документов, составляемых в процессе создания нового объекта, вряд ли возможно выделить тот документ, который отвечал бы предложенному определению.
Изложенное выше приводит к трем основным выводам в плане формулирования норм закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
1. Определение правоустанавливающего документа должно быть включено в закон о регистрации прав на недвижимость как одно из основных понятий.
2. Это определение должно быть сформулировано так, чтобы на его основании было бы возможно в любом случае выделить документ, являющийся правоустанавливающим.
3. Законом о регистрации должны быть определены случаи выдачи правоустанавливающих документов государственными органами. Эти случаи должны быть ограничены первичным возникновением права собственности на объекты недвижимости.
Само определение правоустанавливающего документа, приведенное в данном случае, очевидно, не является единственно возможным. В то же время предлагаемый путь решения проблемы путем формулирования такого определения представляется оптимальным с точки зрения совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимость.
2.5. Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость.
Проблема оснований отказа в государственной регистрации является одной из центральных для построения системы регистрации прав на недвижимость. Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа.