Анализ рынка недвижимости г. Иркутска (стр. 7 из 11)
Таблица 9
Средняя стоимость квартир на первичном рынке, тыс. руб. / м2
| Район города | Средняя рыночная цена | ||
| Июнь 2007 | Декабрь 2007 | Июнь 2008 | |
| Октябрьский | 44,01 | 46,58 | 47,98 |
| Свердловский | 40,28 | 43,27 | 46,61 |
| Куйбышевский | 35,16 | 41,44 | 47,01 |
| Кировский | 48,88 | 73,75 | 65,0 |
| Ленинский | 36,0 | 39,0 | 39,0 |
| В среднем по городу: | 40,87 | 48,81 | 49,12 |
Рис. 2
Динамика рыночной цены квадратного метра в новостройках в июне 2007 – июне 2008 гг., тыс. руб. / м2
В целом рост цен на рынке недвижимости в 2008 году по сравнению с 2006 и 2007 годами хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. В среднем рост цен за январь-май 2008 года на первичном рынке жилья составил 10,27 %. Рост себестоимости строительства с начала 2008 года составил 5,12 %.
Наиболее существенно подорожали квартиры эконом-класса. Это хрущевки, квартиры небольшого метража в более современных домах, однокомнатные квартиры практически во всех категориях жилья. Негативные процессы на мировых финансовых рынках, постоянное напоминание в различных источниках информации о дефиците земельных участков под застройку, рост цен на стройматериалы и другие факторы говорят о том, что цены существенно снижаться не будут.
СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Г. ИРКУТСКА ДО 2020 ГОДА
В основу концепции развития г. Иркутска до 2020 г. положены идеи, преемственные по отношению к ранее заложенным направлениям развития города. Они заключаются в четком функциональном зонировании территорий с компактной селитебной зоной и упорядоченными промышленными районами, максимальном использовании внутренних территориальных резервов для нового строительства. Предусматриваются создание развитой зоны отдыха вдоль рек Ангары, Иркута, Ушаковки и на территориях прилегающих к городу лесных массивов, а также приоритетность экологического подхода при решении планировочных задач и обеспечении экологически безопасного развития города.
Стратегией развития (генеральным планом) предлагается сохранение и развитие исторически сложившейся структуры города, развитие компонентов планировочной структуры на основе урбанизированного и природного каркасов города.
Проектное решение генерального плана содержит градостроительное зонирование, направленное на оптимизацию использования городской территории, обеспечение комфортного проживания жителей города, создание современной социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Предусмотрено формирование функциональных зон в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ – жилых, общественно-деловых, природно-рекреационных, производственно-деловых, транспортных, зон инженерных сооружений, перспективного градостроительного развития.
В соответствии с концепцией развития выделяются следующие виды территориальных зон:
Таблица 10
Территориальные зоны г. Иркутска
| Виды территориальных зон |
| Жилые зоныЗоны застройки индивидуальными жилыми домамиЗоны застройки малоэтажными жилыми домами (Зоны застройки многоэтажными жилыми домамиЗоны ведения садоводства и дачного хозяйства |
| Общественно-деловые зоныЗоны делового, общественного и коммерческого назначенияЗоны размещения объектов образованияЗоны размещения научно-исследовательских учрежденийЗоны размещения объектов здравоохранения |
| Производственные зоныЗоны производственных объектов 2, 3 класса вредностиЗоны производственных объектов 4, 5 класса вредностиЗоны коммунального и коммерческого назначения |
| Зоны инженерной и транспортной инфраструктурЗоны размещения объектов городского транспортаЗона размещения объектов инженерной инфраструктурыЗона размещения объектов железнодорожного транспортаЗона размещения объектов воздушного транспортаЗона размещения объектов речного транспорта |
| Зона сельскохозяйственного использования |
| Зоны рекреационного назначенияЗоны занятые природными ландшафтамиЗоны занятые парками, скверами, бульварамиЗоны предназначенные для занятий спортом, активного отдыха и туризмаЗоны занятые городскими лесамиЗоны занятые водными объектами |
| Зоны специального назначенияЗоны занятые кладбищамиЗоны занятые закрытыми кладбищамиЗоны размещения режимных объектов |
| Зоны планируемого развитияРезервные территории для развития жилых зон |
Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами.
Выделяются также следующие зоны ограничения на использование территорий для осуществления градостроительной деятельности:
– Объединенные зоны охраны объектов историко-культурного наследия.
– Санитарно-защитные зоны предприятий и объектов.
– Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы.
– Зоны затопления паводком 1% обеспеченности.
– Зоны санитарной охраны источников питьевого назначения.
Совершенствование структуры жилой застройки стратегией развития предусматривается в нескольких направлениях.
Реконструкция и реставрация территорий исторического наследия. Основанием для определения структуры этажности в исторической части города является Проект охранных зон.
Реконструкция существующих селитебных территорий, занятых ветхим, малоценным и некапитальным жилым фондом, предусматривается преимущественно за счет застройки переменной этажности (от 3 до 9 этажей) с сохранением существующей планировочной структуры.
Реконструкция территорий, значимых в градостроительном отношении, прежде всего микрорайона Парковый, а также реконструкция северной части Свердловского округа на территории, освобождаемой при сносе некапитального жилого фонда, предусматривается преимущественно путем формирования урбанизированной многоэтажной застройки.
Новое строительство на свободных площадках предусматривается как в многоэтажном (микрорайоны Ново-Ленино, Топкинский), так и в малоэтажном блокированном и усадебном исполнении.
Реконструкция и развитие жилых территорий базируется на следующих основных принципах:
– осуществление строительства разнообразных типов жилых домов для различных социальных групп населения;
– использование внутренних территориальных ресурсов селитебных территорий – реконструкция территорий, занятых ветхим фондом, устройство мансард, пристроек, выборочное уплотнение застройки;
– резервирование площадок для перспективного жилищного строительства на прибрежных территориях Иркутска-II, пойменных территориях р. Иркут (Жилкино), территорий, освобождающихся при выносе предприятий коммунального и производственного назначения на прибрежных территориях Ангары (Марата) и территорий, занятых в настоящее время участком аэропорта;
– дальнейшее развитие индивидуального жилищного строительства (Иркутск-II, Рабочее, Марата) и на площадках за пределами городской черты.
Планом развития города предусматривается сохранение некоторых районов усадебной застройки (в Ново-Ленино, предместьях Марата, Радищево, Рабочее, п. Боково).
Также намечается I этап реконструкции застроенных территорий поймы р. Иркут, района Жилкино - поселков Горького, Кирова, Релка, расположенных в зоне высокого риска затопления паводками 1% обеспеченности - инженерная подготовка и защита от затопления и подтопления.
Развитие Правобережного административного округа. Планировочная структура Правобережного округа включает крупные планировочные районы: предместье Марата, предместье Рабочее, центральную историческую часть города.
В предместье Марата предусматривается завершение микрорайона Топкинский как многоэтажным жильем и жильем средней этажности, так и усадебной застройкой. Резервируются территории между улицами Сурнова и Рабочего штаба, сегодня занятые мелкими предприятиями разного направления, под перспективную жилую и общественно-деловую зону. Основные планировочные оси формируются городскими магистралями Сурнова, Рабочего штаба, Баррикад, здесь сосредоточены основные объемы реконструкции существующего жилищного фонда с его частичной заменой и новым строительством на освободившихся территориях и территориях выносимых предприятий коммунального и производственного назначения. Сохраняются крупные массивы индивидуального жилищного строительства в предместьях Марата и Рабочее, развиваются поселки индивидуального жилищного строительства в пади Каштак, Пади Топка, п. Славный.
Жилищно-гражданское строительство в центральной исторической зоне направлено на выполнение функций современного центра административной и деловой жизни города и области при сохранении и активном включении в эти функции объектов исторического наследия. Зона центра имеет значительные резервы для выборочной реконструкции и нового строительства (в контексте исторической среды), поскольку значительные по площади участки заняты ветхим фондом. В целом предусматривается сохранение исторической планировки. Из центральной части выносятся целый ряд экологически неблагоприятных промышленных предприятий. Одним из необходимых условий реконструкции этого района является разработка и применение индивидуальных решений, учитывающих характер существующей исторической застройки. При реставрации исторически ценной застройки должны быть проведены работы по архитектурно-ландшафтной регенерации исторической зоны, а также благоустройство территории и дворовых пространств.