Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики инициировали контакты с банками для проработки схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудосберегательных касс.
Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2-3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.
Рассмотренные выше схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер.
Основа этих программ - активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств граждан в строительную сферу и использование ресурсов местных бюджетов.
Некоторое распространение среди администраций ряда городов получила идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. Основная идея создания таких фондов состоит в следующем: фонд, используя бюджетные средства муниципалитета (области), финансирует строительство жилья, которое продается жителям города, согласным продать (сдать по "зачету") свое уже имеющееся жилье фонду, а недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично - получить рассрочку. Как правило, стоимость "старого" жилья составляет примерно 50-60% стоимости "нового", 20-25% - собственные средства гражданина, на оставшиеся 15-30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка.
Фактически при данной схеме региональный или местный фонд действует одновременно и как застройщик, и как риэлтор, организуя, по сути, обмен с доплатой для жителей города, имеющих некоторые сбережения и готовых по заниженной (по сравнению с текущей рыночной) цене продать свои квартиры (произвести "зачет") региональному фонду.
Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов.
Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (например, 0,1 кв. м). Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право приобретать жилье в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента: облигации выкупаются по текущей номинальной цене. В числе причин ограниченности такого подхода к финансированию обеспечения жильем граждан можно назвать следующие:
· облигации практически не приносят своим владельцам никакого дохода; их индексация в зависимости от изменения стоимости жилья не отражает изменение ситуации на финансовом рынке; облигации не могут выполнять функцию накопления;
· облигации представляют интерес только для тех, кто хочет приобрести жилье, они практически не ликвидны и не обеспечивают широкого вовлечения средств инвесторов в жилищный сектор;
· в предлагаемых схемах отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, они предоставляют право приобретения жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающим требованиям граждан.
Данные проекты основаны на принципе софинансирования, в соответствии с которым работник для оплаты жилья на 70-80% его стоимости получает от предприятия-работодателя ссуду, а остальные 20-30% обязан оплатить из собственных средств. Ссуды, как правило, предоставляются предприятием-работодателем на льготных условиях: длительный срок (до 10-15 лет), 'нулевой' процент или льготный, возможны варианты последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием. При наличии у предприятия собственных строительных мощностей используется вариант продажи построенного предприятием жилья своим сотрудникам по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20-40% стоимости жилья.
Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных ресурсов. Данная схема реальна только для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длительный срок. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном предприятии.
Проблемы, связанные с широким использованием "классической" ипотеки, породили различные "суррогатные" схемы кредитования. Так, в Белгородской области была использована схема, при которой жители области получают кредит на строительство жилья, в основном в сельской местности. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, а рассматривается "сельскохозяйственный потенциал" граждан, т.е. результативность их подсобного хозяйства. Это обусловлено тем, что возврат кредита осуществляется не в денежной, а в натуральной форме, в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Существенный недостаток данной модели - денежные инструменты подменяются натуральными, что приводит к несоизмеримости затрат и результатов по этой программе. Кроме того, сомнительна и возвратность кредитов при отсутствии реальных денежных измерителей "натуральных" платежей по кредиту и их соответствия стоимости кредитных ресурсов.
Уже начиная с 1994 года некоторые коммерческие банки стали проводить операции по кредитованию граждан на приобретение жилья. В первую очередь, коммерческие банки, также как и финансовоустойчивые предприятия, начали выдавать кредиты на льготных условиях своим сотрудникам либо наиболее ценным клиентам банка. Такого рода ипотечное кредитование носило не рыночный характер, и целью этих проектов было не построение прибыльного банковского бизнеса, а решение других задач (закрепление банковского персонала, привлечение клиентуры).
По мере укрепления финансового положения коммерческих банков у них усилился интерес к запуску проектов по ипотечному кредитованию граждан именно как к перспективному виду активных операций, даже с учетом тех рисков, которые присущи ипотечному кредитованию в России. Основной фактор высокого кредитного риска предоставления кредитов на приобретение жилья состоял в проблематичности обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае невозврата кредита.
В связи с этим наибольшее распространение в период с 1995 по 1997 год получила схема кредитования под условным названием "аренда с правом выкупа". Основная идея данной схемы состоит в следующем: кредит предоставляется не самому гражданину, а дочерней риэлторской фирме банка для приобретения жилья для данного клиента. Клиент банка заключает с риэлторской фирмой договор аренды жилья с правом его последующего выкупа и оплачивает за счет собственных средств до 30-40% стоимости жилья (это оформляется как первый арендный платеж). На протяжении всего срока аренды квартира находится в собственности банковской риэлторской фирмы, что защищает интересы банка в случае невыплаты клиентом арендных платежей, поступающих в погашение кредита на приобретение данной квартиры. Квартира может быть продана в случае неоплаты заемщиком аренды очередного платежа и средства кредита будут возвращены банку. При данном сценарии клиент лишался также значительной части своих собственных средств, потраченных фактически на приобретение жилья, а юридически всего лишь на его аренду. Арендатор также не был юридически защищен и в случае банкротства банка и обращения взыскания на его имущество.
Таким образом, можно сделать вывод, что на различных этапах строительного цикла отдельными субъектами жилищного рынка предпринимаются попытки привлечения средств граждан в сферу финансирования жилья на основе разнообразных специфических схем.
Общим недостатком всех описанных выше подходов за исключением банковских проектов по ипотечному кредитованию является их изначально ограниченный и локальный характер. Поэтому они не могут быть взяты за основу стратегического развития системы жилищного финансирования.
Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход к развитию ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы на государственном уровне. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы будут затухать при столкновении с реальной экономической действительностью и недоработанным нормативным обеспечением ипотечного кредитования.
Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.