Виды строительства жилья в России (стр. 1 из 5)

СОДЕРЖАНИЕ

Виды строительства жилья в России. 2

Функции строительства жилья в России. 9

Долевое строительство и продажа жилья "в рассрочку". 20

Система стройсбережений и жилищные сберегательные программы.. 21

Региональные программы с использованием ресурсов местных бюджетов 23

Виды строительства жилья в России

Сегодня жилищный фонд в России составляет почти три миллиарда квадратных метров. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляются на рыночных условиях. Почти 70 процентов жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90 процентах строительных организаций страны. Причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски.

На конец 2004 года средняя цена продажи жилья составила около 20 тысяч рублей за один квадратный метр. И это при средней фактической стоимости строительства в 9700 рублей. Средняя цена превышает себестоимость больше чем в два раза. Очевидно, что приобретение жилья, несмотря на наличие института ипотеки, в значительной мере все еще остается привилегией состоятельных граждан.

В этой связи нашей ключевой задачей является формирование в стране масштабного рынка доступного жилья. Это значит, что должны быть созданы такие правовые, финансово-экономические и организационные условия, которые помогли бы большинству российских семей самостоятельно приобрести жилье, отвечающее их финансовым возможностям и личным представлениям о комфорте. Кроме того, они должны иметь возможность приобрести его там, где проживание отвечает интересам их работы, учебы и, в целом, их жизненным планам. Это крайне важно и для государства. Подвижность населения в современных условиях, в условиях современной экономики - одно из ключевых условий эффективного развития.

С 1 октября текущего года собственники земли, муниципалитеты, будут представлять стройплощадки только через открытые аукционы. Эта система новая, поэтому просил бы провести ее отработку заблаговременно, с тем чтобы никаких сбоев не было. Задача здесь - демонополизировать строительный рынок и открыть его для эффективных застройщиков. Крайне важная задача, и ее без законодательных региональных властей, без губернаторов не решить - просто невозможно. Уже к 2010 году необходимо обеспечить объем годового жилищного строительства в 70 - 80 миллионов квадратных метров.

Коренные изменения в жилищной политике востребованы сегодня как обществом, так и властью, и идет постепенное наращивание объемов строительства жилья и освоения современных строительных технологий. Однако годовой объем строительства жилья составляет лишь половину из того, что вводилось в конце 80-х годов. Это одна из главных причин высокой стоимости квартир, и цены в прошлом году выросли по сравнению с 2003 годом на 27,5 процента, а в 2003 году по сравнению с 2002 - тоже на 26 процентов. Вот общий рост цен за последние только два года.

Причем более 50 процентов вводимой в России жилой площади приходится на десять промышленно развитых регионов. Государственная поддержка из федерального центра снижается. И если в 2001 году ее доля составляла 3,6 процента в объеме введенного жилья, то в 2004 году - уже около двух процентов.

В 2004 году ликвидированы непригодные для проживания дома площадью 299,5 тысяч квадратных метров. Это 0,32 процента от того, что мы имеем. Переселено 21,5 тысячи человек. Если мы таким образом будем заниматься расселением ветхого аварийного жилья, нам просто-напросто понадобится более 180 лет. Но в тоже время ветхий аварийных фонд имеет тенденцию удваиваться в стране каждые пять лет. Сейчас он составляет более 90 миллионов квадратных метров, и в нем проживает пять миллионов человек.

В стране слабо используются и механизмы ипотечного кредитования граждан. В прошлом году выдано всего 46 тысяч ипотечных кредитов, по ипотечным схемам жилье строилось только в 24 субъектах Российской Федерации. При этом все виды жилищных кредитов России, по оценке экспертов, составляют менее одного процента внутреннего валового продукта.

Первое. Несмотря на остроту жилищных и жилищно-коммунальных проблем, роль государства в их решении пока недостаточна. В рамках действующих программ и направлений, которые у нас есть сегодня, а также крайне ограниченной ресурсной базы ситуация не претерпит существенных изменений.

Второе. Обновление жилищного фонда и повышение доступности жилья сдерживается совершенно недостаточными объемами строительства, высокими ценами на жилье, низкой покупательной способностью населения.

Третье. Объемы ипотечного кредитования не могут быть значительно увеличены.

Доступность жилья - очень болезненная проблема. Если ее не смягчить, она останется серьезным тормозом экономического роста и более того, источником социальной напряженности в обществе. По мнению рабочей группы, надо предпринять серьезный прорывна государственном уровне, осуществить ряд больших и эффективных шагов по решению проблемы доступности жилья в России и по реализации тех задач, которые Вы поставили в своем выступлении. Это предлагается сделать в рамках приоритетного, действительно национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

До 2010 года предлагается вдвое увеличить объемы вводимого жилья. Одним из механизмов достижения этой цели должна стать разработка и реализация новой редакции федеральной целевой программы "Жилище" с включением в нее подпрограмм, обеспечивающих подготовку земельных участков под строительство жилья и затем их продажу на конкурсной основе, о чем уже сегодня шел разговор, развитие ипотечного кредитования, ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда, предоставление жилья отдельным категориям граждан, перед которыми имеются государственные обязательства, реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса. На наш взгляд, это расширит рамки вовлеченных в программу "Жилище" групп населения и предоставит им возможность использовать для решения своих жилищных проблем защищенный государственный механизм. Будут созданы инструменты привлечения внебюджетных средств и непосредственного вовлечения в реализацию государственной жилищной политики бизнес-структур и частного капитала.

Среди таких инструментов: подготовка земельных участков под строительство жилья на условиях софинансирования бюджетами всех уровней и частными инвесторами. В этот процесс, на наш взгляд, должны также активно включиться банки и другие финансовые институты, для чего предлагается реализовать ряд нормативно-правовых мер, которые помогут снизить финансовые риски. К примеру, надо ускорить принятие закона о Стройсберкассе, внесенного в Государственную Думу еще (по той информации, которую я имею) в 2002 году.

Проект предполагает в рамках программы "Жилище" увеличение количества выдаваемых отечественных кредитов.

Действительно, та задача, которую ставит Президент России Владимир Владимирович Путин, - до 1 миллиона в год в 2010 году - это возможно при ускоренном развитии ипотечных агентств, ссуды сберегательных касс и вовлечения предприятий-работодателей в решение жилищных вопросов работающих.

Сейчас доля отраслевых и корпоративных ипотечных программ составляет всего 0,4 процента.

К 2010 году, предлагается построить 400 миллионов квадратных метров жилых домов. Это даст прибавку к тому, что мы имеем, в 15 процентов существующих фондов жилья и окажет положительное воздействие на стабилизацию цен и, безусловно, обеспечит сбалансированность спроса и предложения. Ежегодный объем вводимого жилья должен достичь 80 миллионов квадратных метров, или 0,5 квадратных метра на человека - сегодня мы имеем 0,25 квадратных метра на человека.

Становление первичного рынка ипотечного кредитования в период 2002 - 2004 годов у нас уже как бы прошло. И если у нас их совсем не было в первое время, то сейчас ипотечные кредиты появились, их становится все больше, и с 3,6 миллиардов рублей этот рынок в 2002 году вырос до девяти с половиной миллиардов и до 30 миллиардов рублей в 2004 году. То есть, вы видите, рост достаточно существенный.

По различным данным, в год банковская система выдает от 30 до 40 тысяч кредитов ипотечных сегодня. Но понятно, что это очень мало по сравнению с другими странами. И вот та цель, которая обозначена в докладе, - миллион ипотечных кредитов к 2010 году - на наш взгляд, является целью достижимой. И мы должны свои программы таким образом построить и такие меры предложить, чтобы эта цель была в конечном итоге достигнута к 2010 году.

В чем заключается главная проблема? Она заключается в дисбалансе между спросом на длинные дешевые кредиты и предложениями банков коротких, по сути, и дорогих кредитов, то, что есть сегодня. На решение данной проблемы и направлена концепция развития системы рефинансирования ипотечных кредитов в России, разработанная Минэкономразвития и сейчас проходящая окончательное согласование в Правительстве.

Роль государства в развитии рынка ипотечного кредитования заключается не только в совершенствовании законодательной базы - это в основном уже сделано, - позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты.

Ключевая роль в формировании общероссийской системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг отводится Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. На сегодняшний день это Агентство уже обеспечивает рефинансирование ипотечных жилищных кредитов в рублях со сроком до 27 лет и процентной ставкой, к сожалению, пока в 15 процентов годовых. Кредит на приобретение в среднем 52 квадратных метров жилья могут взять сегодня семьи со средним доходом на семью порядка 13 тысяч рублей в месяц.


Copyright © MirZnanii.com 2015-2018. All rigths reserved.