Природно-ландшафтные и функциональные зоны на территории города
1. Классическая концепция функционального зонирования
Экономическое значение отдельного здания или сооружения в конечном счете определяется теми функциями, которые выполняют или могут выполнять здание или отдельные помещения внутри здания. Существующее здание не всегда полностью соответствует той функции, для которой хотел бы предназначить его владелец, в таком случае в рамках рассматриваемого инвестиционного проекта возникает необходимость перестройки здания или его дооборудования, или даже полного сноса и последующего нового строительства. С аналогичными проблемами нового строительства сталкивается инвестор и при покупке незастроенного участка. Сама возможность выполнения строительных работ, дооборудование или переоборудование здания, а также структура и суммарный объем необходимых затрат, существенно зависят от природно-ландшафтных и инженерно-технических условий и от юридического статуса участка.
Проведение подобного экономического анализа инвестиционных проектов или проектов продажи участка городской земли или отдельного здания существенно облегчается при наличии разработанной классификации участков земли конкретного города. Для построения такой классификации целесообразно предварительно разработать более частные классификации по отдельным аспектам описания территорий. Важнейшим из них является функциональный аспект; выделение на карте города участков, выполняющих однотипные функции, порождает схему функционального зонирования территорий. Формальные особенности схем зонирования как особого типа геометрических моделей экономического пространственного анализа рассмотрены выше.
Такие схемы могут использоваться не только для описания существующего города, но и для проектного описания будущего города или новых районов. Подобные идеи градостроительного функционализма стали активно использоваться на практике с 30-х годов XX столетия. Существенным этапом в становлении этих концепций явилось провозглашение знаменитой Афинской хартии CIAM в 1933 году. Эти конгрессы сыграли огромную роль в формировании современной урбанистики, в частности, был выработан понятийный аппарат, позволяющий описывать социально-экономические проблемы городов и возможные пути их разрешения. На протяжении многих десятилетий практика планировочной организации города исходила из представления о четкой и последовательной дифференциации во времени и пространстве всех основных функциональных процессов, протекающих в городе, – труда, быта, отдыха. Это нашло свое отражение в широко распространенной методике функционального зонирования территорий при составлении градостроительных планов.
Специфическая роль жилых кварталов и участков территории, предназначенных для перемещения людей, грузов, потоков электроэнергии и информации, заставляет исследователей выделить эти два типа урбанистического обслуживания из общего списка услуг, предоставляемых в городе. Таким образом, в самом грубом приближении можно получить три основные типа функционирования территории: 1. Резидентный. 2. Инженерно-инфраструктурный. 3. Непосредственное производство товаров или услуг.
При этом, однако, по урбанистическим характеристикам предприятия, осуществляющие массовое промышленное производство, как правило, резко отличаются от предприятий обслуживания и мелких предприятий, производящих товары. Промышленное производство часто создает экологически неблагоприятные условия как на самой территории предприятия, так и в некотором его окружении. Это делает нецелесообразным размещение таких предприятий в жилых кварталах или в зонах обслуживания. Даже если отсутствуют отрицательные экологические эффекты, подобное размещение крупных промышленных предприятий часто оказывается невозможным по причинам экономического характера, так как для них необходимы слишком большие участки территории. Это заставляет перемещать их в периферийные зоны, где цена земли заметно ниже.
Соответственно для крупных городов характерно размещение подобных обширных предприятий и экологически грязных производств в особых промышленных зонах. Тем самым для нужд пространственного экономического анализа оказывается целесообразным выделить подобные виды деятельности в особый подтип внутри третьего типа. Ко второму подтипу можно отнести некоторые «пожирающие» пространство виды обслуживания, связанные с функцией рекреации. К третьему подтипу при этом будут отнесены все остальные виды производства.
К четвертому, дополняющему типу можно отнести резервные, неиспользуемые территории.
2. Дальнейшее развитие техники зонирования
Новый этап последовательного развития этого подхода связан с углублением детализации в описании функциональных зон, что потребовало разработки более четких и формальных процедур, позволяющих относить изучаемый участок к той или иной зоне. Наличие таких процедур дает возможность выполнять подобные работы с помощью компьютера. При изучении функционального взаимодействия участка с ближним и дальним территориальным окружением часто оказывается удобным укрупненное и обобщенное описание этого окружения, при котором стараются выделить достаточно большие однотипные куски территории города. Однако здесь возникает проблема мелких функциональных «вкраплений».
В процессе реконструкции центров многих крупных городов предлагаются, а в некоторых случаях и реализуются, планы строительства в составе общегородских и районных центров многофункциональных комплексов, в которых обслуживающие и деловые учреждения, конторы, магазины, транспортные устройства совмещаются с жильем. Поэтому оказывается удобным отойти от чистой модели зонирования и наряду с классическими зонами рассматривать также точечные фокусы экономической активности и «линейные зоны». Им соответствуют на карте города, например, участки транспортных магистралей, при этом грузовые терминалы или пассажирские станции морфологически выделяются как особые функциональные фокусы.
В реальных исследованиях при изучении крупных городов на рассматриваемых участках весьма детально различаются типы застройки различного функционального назначения. Таким образом, для предварительного первичного описания участков производят расчет по нескольким сотням показателей. Так, например, в одном из исследований при описании территории Москвы учитывались следующие виды и подвиды территорий и объектов.
I.Баланс территории:
1) жилая застройка – 7 подвидов; 2) производственная застройка – 2; 3) центрообразующие места приложения труда – 9; 4) объекты обслуживания – 8; 5) коммунально-складские предприятия – 11; 6) озелененные территории – 17; 7) дороги – 14.
II.Характеристики мест приложения труда и обслуживания:
8) центрообразующие места приложения труда – 4; 9) промышленность – 16; 10) склады; 11) инженерно-технические объекты – 6; 12) объекты обслуживания – 17;
III. Характеристика жилой застройки:
13) здания высотой 1–3 этажа; 14) здания высотой 4–6 этажей; 15) здания высотой 7–9 этажей; 16) здания высотой 10–12 этажей; 17) здания высотой 13–15 этажей; 18) здания высотой 16–18 этажей; 19) здания высотой 19–21 этаж; 20) здания высотой 22–24 этажа; 21) здания высотой 25 этажей и выше.
Наряду с наземными необходимо учитывать и подземные объекты городских функциональных систем. Например, станции метро необходимо рассматривать как фокусы транспортной активности на участках территории селитебной зоны, а линии метро – как линейные зоны транспортной активности внутри соответствующих плоскостных зональных участков.
3. Проблемы описания центра и концепция каркаса города
При выделении монофункциональных зон особую трудность представляют центральные участки города. Специфика общегородского центра заключается не в том, какие именно функции входят в его состав, и не в частоте посещения его объектов, а в максимальной для данного города плотности размещения функций в сочетании с достигнутым на территории центра функциональным разнообразием. С учетом этой специфики типичные участки центра, для которых характерно указанное разнообразие, выделяют в особую зону, соответствующую «функции центра».
Соответствующие фирмы считают целесообразным размещение в такой зоне несмотря на высокий уровень арендной платы, порожденной конкуренцией. Следует отметить высокий уровень зависимости экономических параметров этих видов деятельности от вариантов размещения. Речь идет в основном о финансовых услугах, многочисленных специализированных услугах посреднического характера, торговле предметами роскоши, отелях, некоторых видах обслуживания, связанных с культурой и досугом. Для всех этих фирм особенно важны доступность и престижность, которые обеспечиваются юридическим адресом в главном деловом квартале.
В то же время, из центральной зоны мегаполисов были выведены предприятия легкой промышленности. В последние десятилетия происходит и резкая депопуляция центра под давлением роста цен и вреда от различных неблагоприятных воздействий. Данный процесс особенно характерен для престижных кварталов, которые превратились в фокусы деловой жизни. Здесь мы видим типичное проявление эксурбанизации многих функций, ранее типичных для центрального города в системе мегаполиса.
В частности, это характерно и для некоторых видов услуг, при этом, однако, в большинстве случаев услуги перемещаются в малые города ближнего пригорода. В дальний пригород перемещаются лишь те виды, которые требуют достаточно больших производственных площадей. Нередко туда перемещаются также университеты и крупные школы, большие больницы, комплексы отелей, особенно ориентированные на автомобилистов, крупные центры досуга.
Помимо отмеченного выше фактора цены существенными также оказываются следующие причины: низкое качество зданий; ограниченность или отсутствие резервных производственных площадей, необходимых для расширения предприятия; деградация условий городской жизни на прилегающей территории; ограничения на землепользование, вытекающие из новых решений муниципальных властей. При этом высшие функции услуг, относимые к четвертичному сектору, весьма редко выносятся даже в ближнюю пригородную зону.