Влияние факторов изменения фондоотдачи на уровень рентабельности фондов определяется умножением абсолютного прироста фондоотдачи за счет i-го фактора на плановый уровень рентабельности продукции (табл. 5.4).
Таблица 5.4
Результаты факторного анализа фондорентабельности
| Фактор | Изменение фонодоотдачи, руб. | Расчёт влияния | Изменение фондо рентабельности, % |
| Первого уровня 2. Доля активной части фондов 3. Отдача активной части фондов | -0.05 -0,30 | -0,05*18,65 -0,30*18,65 | -0,932 -5,595 |
| Итого | -0,35 | -0,35*18,65 | -6,527 |
| Второго уровня 3.2.1.Структура оборудования 3.2.2.Целодневные простои 3.2.3.Коэффициент сменности 3.2.4.Внутрисменные простои 3.2.5.Среденечасовая выработка услуг | -0,42858 -0,14142 -0,27720 -0,17742 +0,72462 | -0,42858*18,65 -0,14142*18,65 -0,27720*18,65 -0,17742*18,65 +0,72462*18,65 | -7,993 -2,637 -5,170 -3,309 +13,514 |
| Итого | -0,30*18,65 | -5,595 | |
| Третьего уровня 3.2.5.1.Замена отренажеров 3.2.5.2.Внедрение мероприятий НТП 3.2.5.3.Социальные факторы | +0,4242 +0,2484 +0,05202 | +0,4242*18,65 +0,2484*18,65 +0,05202*18,65 | +7,911 +4,633 +0,970 |
| Итого | +0,72462 | +0,72462*18,65 | +13,514 |
На основании этого расчета можно установить неиспользованные резервы повышения уровня рентабельности работы тренажеров. За счет сокращения сверхплановых целодневных и внутрисменных простоев тренажеров и повышения коэффициента сменности до планового уровня гостиница имеет возможность повысить рентабельность оборудования фитнес-центра на 11,1% (2,63+5,17+3,3).
Сегодня все большее число владельцев современных отелей привлекают управляющие компании для организации более эффективной и успешной работы гостиницы. Как правило, собственник полагается на многолетний опыт управляющей компании в области гостиничного бизнеса, рассчитывая на то, что этот шаг приведет к более прибыльной деятельности предприятия. Действительно, такая практика (полностью соответствующая мировой) получила весьма широкое распространение. Достаточно сказать, что большинство пятизвездных гостиниц в Москве и Санкт-Петербурге управляются такими компаниями[29].
Определим правовые основы взаимодействия собственника гостиницы ЗАО «Петербургские отели» с управляющей компанией «Бекар», осуществляющей управление гостиницей «Амбассадор». Специалисты «Бекара» имеют опыт работы с иностранными и российскими архитекторами по организации совместного проектирования, иностранными и российскими подрядчиками, международными управляющими компаниями, обладаем профессиональными знаниями в реализации проектов гостиниц, различной сложности.
«Бекар» предлагает следующий план совместной работы по разработке концепции развития и управления гостиницей:
На этапе проектирования и строительства гостиницы компанией решались следующие вопросы:
1. Какую категорию клиентов: бизнесменов или туристов будет обслуживать гостиница?
2. Какое качество и стандарты обслуживания отвечают требованиям основных клиентов гостиницы?
3. Будет ли гостиница соответствовать ожиданиям клиента? Понравится ли ему проживание в гостинице? Не пострадает ли его имидж после пребывания в этой гостинице? Захочет ли он вернуться в эту гостиницу?
4. Будут ли будущие гостиницы-конкуренты считать гостиницу «легко преодолимым» препятствием или им придется приложить значительные усилия для создания конкурентоспособного продукта?
5. С кем гостиница будет конкурировать сейчас и в будущем: с российскими или международными гостиничными компаниями?
6. Какой прогноз финансового результата реализации той или иной альтернативы предпочтительнее?
Рекомендации «Бекара» по планировочным решениям помогли:
1. Реализовать международные стандарты, отвечающие требованиям клиентов гостиницы;
2. Проанализировать преимущества и недостатки конкурентов;
3. Оценить финансовые перспективы проекта гостиницы.
Техническое сопровождение строительства гостиницы предполагает:
1. Помощь в подготовке резюме проекта гостиницы и первоначального плана издержек строительства гостиницы;
2. Помощь в определении сферы обязанностей команды проектировщиков и консультантов; предоставление типовых договоров «Бекара»;
3. Координация и интеграция информации, предоставленной сторонними экспертами;
4. Предоставление технических условий "Бекара" по строительству гостиниц (проект гостиницы, строительство гостиницы, оборудование);
5. Помощь в определении и выборе гостиничной мебели и гостиничного (или торгового) оборудования, а также специального оборудования;
6. Консультации в рамках технической помощи на разных этапах реализации проекта гостиницы;
7. Рекомендации по материально-техническому снабжению проекта гостиницы, предложение кандидатур подрядчиков и поставщиков, утвержденных «Бекаром";
8. Посещения строительной площадки для утверждения образца комнаты и выработки рекомендаций по поводу ведения работ до их окончания.
Работы по управлению гостиницей предполагают:
1. Обеспечение эксплуатации гостиницы;
2. Обеспечение заявленных стандартов и качества услуг, сохранения исторических традиций и международного имиджа гостиницы;
3. Осуществление маркетинговых исследований в целях изучения изменения спроса на услуги гостиниц;
4. Интеграцию гостиницы в глобальные сети резервирования и справочную систему для максимально полного представления гостиницы на российском и международном уровнях;
Между владельцем и управляющей компанией создан отдельный пакет договорных обязательств на основе определенных стандартов, используемых при установлении отношений между владельцем и управляющим. К договорам, При введении гостиницы в эксплуатацию заключены: Соглашение об управлении гостиницей, Лицензионное соглашение о предоставлении «Торговой марки» (Флага гостиницы), Соглашение о предоставлении «Ноу-хау», Соглашение о предоставлении персонала, Соглашение и предоставлении маркетинговых услуг и услуг группы (предоставление системы резервирования, бронирования, консультаций по отдельным вопросам работы гостиницы) и ряд других договоров.
Основное место среди указанных соглашений занимает Соглашение об управлении гостиницей. По сути, это соглашение является рамочным и регулирует основы взаимоотношений между владельцем и управляющей компанией, которые дополняются и раскрываются в ряде отдельных договоров.
На сегодняшний день заключение Соглашения об управлении гостиницей встречается в основном в престижных, известных отелях, относящихся к глобальным гостиничным цепям, однако даже у этих отелей Соглашения об управлении гостиницей выполнены в разных форматах.
Ввиду специфики такого договора, его часто неверно классифицируют и путают с другими видами договоров. Отдельно такого вида обязательств, как Соглашение об управлении гостиницей российским законодательством не предусмотрено. Однако, данный договор включает в себя элементы нескольких договоров, предусмотренных нормативно-правовыми актами, являясь смешанным договором. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Таким образом, Соглашение об управлении гостиницей, может быть заключено и может содержать в себе элементы и условия различных договоров, и совсем не обязательно пытаться «подтянуть» Соглашение об управлении гостиницей к какому-то конкретному виду договоров, предусмотренному в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Соглашение об управлении гостиницей является правовой основой сотрудничества гостиницы «Амбассадор» и управляющих компаний и выступает в качестве «рамочного соглашения». В нем содержатся условия о том, что гостиница, приглашая управляющего, становится полноценной участницей выбранной гостиничной цепи, и в своей хозяйственной деятельности будет руководствоваться ее стандартами и принципами. При этом все гостиницы, входящие в систему, неподконтрольны друг другу и продолжают оставаться самостоятельными юридическими лицами. Однако управляющая компания приобретает широкие права в соответствии с Соглашением об управлении гостиницей.
Управляющий не принимает гостиницу для управления, а лишь обязуется, что комплекс, для управления которого он нанят, будет функционировать как гостиница и предоставлять гостиничные услуги.
Говоря о гостинице и о Соглашении об управлении гостиницей, подразумевается не гостиница как юридическое лицо, а гостиница как комплекс, предназначенный для оказания гостиничных услуг. Таким образом, имущество (гостиница) находится в собственности владельца или подконтрольного ему юридического лица, и управляющая компания не приобретает полномочия единоличного исполнительного органа владельца или указанного подконтрольного ему юридического лица, а лишь получает в управление гостиницу как комплекс.
Говоря о Соглашении об управлении гостиницей, необходимо учитывать его основополагающее значение и то, что от общей «проработанности» его условий зависит успех сотрудничества владельца и управляющей компании. На практике Соглашения об управлении гостиницей являются смешанными договорами и включают в себя условия как минимум двух договоров. Чаще всего, используя Соглашение об управлении гостиницей, стороны включают в него условия агентского договора и договора возмездного оказания услуг. Заключая Соглашение об управлении гостиницей, управляющая компания оказывает услуги по эксплуатации и управлению гостиницей в качестве агента от имени и за счет владельца.
Услуги управляющей компании по временному признаку разделяются на два основных этапа – это услуги до ввода в эксплуатацию гостиницы (предварительная деятельность) и услуги после ввода в эксплуатацию гостиницы (собственно услуги по управлению).