Оценка стоимости квартиры (стр. 6 из 7)
Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.
В данной работе стоимость земельного участка не учитывается при нахождении стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода.
Произведем расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:
1. Вед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:
«Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - повышенного качества. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Группа капитальности I.»
Так как наш объект находится в 1-ом территориальном поясе, его строительный объем не превышает 500 куб .м., то:
Вед = 46,5 руб.
Для расчета физического износа выпишем из таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»:
Таблица 2.1
Выдержки из Таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»
| Фундаменты | 6 |
| Стены и перегородки | 22 |
| Перекрытия | 14 |
| Крыши | 5 |
| Полы | 3 |
| Проемы | 9 |
| Отделочные работы | 4 |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 28 |
| Прочие работы | 9 |
2. Vстр – определим, умножив 127 кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.
3. Кп и Кн равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.
4. Км – данный коэффициент составляет 1.
5. Кв = К69-84
К84-2004. К69-84 = 1,18.К84-2004 = 38,464
1,0115 1,011 1,01 1,009 (на апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест №46.6. Кпз= 1,2. Кндс = 1,18.
С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:
ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.
Таблица 2.2
Вычисление износ объекта недвижимости
| Конструктивный элемент | Уд. вес., % | Износ, % | Средн.-взвеш.,% |
| Фундаменты | 6 | 25 | 1,50 |
| Стены и перегородки | 22 | 25 | 5,50 |
| Перекрытия | 14 | 15 | 2,10 |
| Крыши | 5 | 25 | 1,25 |
| Полы | 3 | 10 | 0,30 |
| Проемы | 9 | 20 | 1,80 |
| Отделочные работы | 4 | 15 | 0,60 |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 28 | 25 | 7,00 |
| Прочие работы | 9 | 15 | 1,35 |
| Всего | 21,4 |
Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:
ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.
Подход сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:
Сон = Рк
D, (5)Где
Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);
D – сумма поправочных корректировок.Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости:
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
1) собственное досье оценщика;
2) internet, электронная база данных;
3) досье брокеров по недвижимости;
4) страховые компании и т.д.
2. Проверка информации о сделках
Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.
В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому, приложение 1.
Таблица 2.3
Характеристика оцениваемого объекта
| Местоположение | коммун. устройства | благоустр. внешнее | состояние здания | площадь | внутренняя. отделка | инж. оборудование | этаж |
| ВАО, ул. Большая Косинская,д. 13 | телефон | парковка, охрана отсутствуют | хорошее | 127 | евроремонт. | все основные виды | 1 |
Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах, приложение 2.
Таблица 2.4
Валовые корректировки для каждого объекта составляют
| объект№1 | объект№2 | объект№3 | объект№4 | объект№5 | |
| Валовые корректировки | 30 | 30 | 15 | 35 | 35 |
На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:
,Где:
Vi,
- соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;n – количество объектов аналогов.
Таблица 2.5
Вес для цены каждого объекта
| объект№1 | объект№2 | объект№3 | объект№4 | объект№5 | |
| Веса | 0,20 | 0,20 | 0,22 | 0,19 | 0,19 |
Таблица 2.6
Итоговые результаты
| Цена за объект | Ценаза 1 кв.м. | Чистаякорр. | Итогоза 1 кв.м. | Вес | Ст-ть1 кв.м. объекта оценки | |
| объект №1 | 900 000 | 780 | +20 | 936 | 0,20 | 975 |
| объект №2 | 60 000 | 430 | +30 | 559 | 0,20 | |
| объект №3 | 732 000 | 1200 | +5 | 1 260 | 0,22 | |
| объект №4 | 394 200 | 900 | +10 | 990 | 0,19 | |
| объект №5 | 283 500 | 1050 | +5 | 1 103 | 0,19 |
Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 28,5 руб.):
975*127*28,5 = 3 529 000 руб.
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:
- метод валовой ренты;
- метод прямой капитализации;
- метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).
В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации.Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.
Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь о нем четкие представления.
ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.
Последовательность расчета ЧОД (NOI) следующая:
1. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.
2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:
- налоги на имущество;
- арендная плата за использование земельного участка;
- страховые взносы и т.д.
К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.
Ниже приведен неполный перечень операционных расходов:
- коммунальные услуги;
- зарплата персонала;
- содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.
Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения: