Рынок недвижимости

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ .

Недвижимость (недвижимое имущество) - земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (Realestate, Realty).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и др. имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на них не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.

СТРУКТУРА РЫНКА

Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости) - это

1)жилье (жилые помещения):

квартиры в многоквартирных жилых домах;

индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи);

помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах.

2)коммерческая недвижимость:

гостиницы, мотели, дома отдыха;

бизнес-центры, офисные помещения;

торговые центры, магазины;

рестораны;

пункты сервиса;

3)промышленная недвижимость:

заводские помещения;

паркинги, гаражи;

офисы-склады;

помещения научно-исследовательских организаций;

4)недвижимость социально-культурного назначения:

больницы,поликлиники;

школы;

здания правительственных и административных учреждений;

церкви, монастыри и др. культовые сооружения;
5)земля (земельные участки).

Субъекты рынка недвижимости:

· продавец (арендодатель);

· покупатель(арендатор);

· профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН).

Профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН ):

А. Институциональные участники рынка:

1)Специалисты по инвентаризации земли и строений.

2)Нотариусы и органы регистрации имущественных прав.

3)Институциональные участники градостроительного развития (территориальные органы поутверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению замлеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством.

4)Проектировщики.

5)Строители. Заказчик строительства, генеральный подрядчик, субподрядчики.

6)Специалисты по технической эксплуатации объектов.

Б. Неинституциональные участники рынка:

1)Риэлторы - ПУРН, занимающиеся любыми легальными операциями на рынке.

2)Брокеры - ПУРН, занимающиеся организацией сделок между продавцом и покупателем и получающий комиссионное вознаграждение.

3) Агенты - помощники брокера, выполняющие его поручения.

4)Оценщики недвижимости - ПУРН, занимающийся оценочной деятельностью (в том числе независимые оценщики).

5)Финансисты (банкиры), ипотечные кредиторы - ПУРН, занимающиеся финансированием (банкингом) операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование.

6)Девелоперы - ПУРН, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости и осуществляющие несколько видов деятельности на рынке (например, организация и финансирование инвестиционного проекта, привлечение проектировщиков и строителей, поиск инвесторов, продажа объекта полностью или по частям или сдача в аренду).

7)Управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости) - ПУРН, занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной его доходности.

8)Аналитики - ПУРН, занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов.

9)Специалисты по маркетингу, по связям с общественностью (паблик релейшнз), по рекламе.

10)Юристы.

11)Страховщики.

12)Участники фондового рынка недвижимости.

13)Члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости.

ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, СВЯЗАННЫЕ С АНАЛИЗОМ РЫНКА

Оценочная деятельность - деятельность по установлению в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидационной и другой).

Маркетинг недвижимости - вид деятельности, имеющий целью определение потребностей рынка в конкретных видах объектов недвижимости и включающий в себя анализ рынка, выработку и осуществление мероприятий по повышению ликвидности конкретных объектов и доходности бизнеса, поиску покупателей, продвижению объектов и услуг.

Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке, и включающий в себя следующие частные цели: анализ и прогноз состояния рынка, ценовой ситуации, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций.


АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ЦЕЛИ И ЭТАПЫ

Каждая из выделенных в определении 7 - частных целей анализа рынка является самостоятельным направлением деятельности, включающим свой ряд задач, показанных на схеме. В то же время некоторые из задач являются общими для нескольких направлений. Кроме того, одни направления используют результаты, полученные другими. В этом проявляется взаимосвязь и единство целей анализа рынка.

Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование стоимости объектов недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена во второе направление. В то же время при прогнозировании стоимости необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами первого направления.

Прогнозирование стоимости, как и прогнозирование состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций, является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.

Анализ состояния рынка включает следующие этапы:

Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам)

Изучение состава и состояния приватизированного фонда, стоимости и темпов приватизации

Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства

Анализ законодательной и нормативной базы

Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)

Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение

Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд

Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке

Прогнозирование конъюнктуры рынка

Анализ ценовой ситуации включает следующие этапы:

Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)

Исследование влияния параметров качества и размеров на цену

Исследование влияния расположения на цену

Оперативная оценка стоимости

Анализ состояния рынка

Изучение экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране

Прогнозирование стоимости

Анализ доступности и ликвидности включает:

Анализ характера развития и состояния экономики региона

Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов

Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости

Анализ ценовой ситуации

Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них

Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов

Прогнозирование доступности и ликвидности

Анализ эффективности инвестиций включает:

Анализ цен на объекты-аналоги Прогнозирование цен на объекты инвестиций

Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения

Оценка и прогнозирование затрат на проект

Расчет потока доходов Расчет налогов и отчислений

Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

СТОИМОСТЬ,ЦЕНА. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА

ПОНЯТИЕ О СТОИМОСТИ И О КАТЕГОРИЯХ ЦЕНЫ

Стоимость объекта недвижимости - это цена, которая сложилась бы на свободном, открытом, конкурентном рынке на определенную дату, при равновесии спроса и предложения, при соблюдении всех условий справедливой сделки (компетентность, информированность, добровольность сторон)

Ниже приведены варианты определения стоимости из различных источников, отличающиеся по форме и частично – по ньюансам содержания.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на определенную дату на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при том, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы. .


Видео

В Беларуси создана благоприятная законодательная база для развития рынка корпоративных облигаций  [ВИДЕО]О региональных рынках корпоративных облигаций  [ВИДЕО]
Инвестиции в облигации Привлекательность корпоративных облигаций 7  [ВИДЕО]
Зал III НАЦИОНАЛЬНЫЙ ДОЛГОВОЙ РЫНОК ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ  [ВИДЕО]
Обзор Макса Кайзера Революция на рынке облигаций  [ВИДЕО]
Курс лекций Фондовый рынок Лекция 8 Обеспеченные и необеспеченные облигации  [ВИДЕО]
На Китайском рынке облигаций объемом в 3 трлн долларов начались проблемы  [ВИДЕО]
Инвестиционные идеи Акции облигации обзор фондового рынка  [ВИДЕО]
Рынок облигаций США  [ВИДЕО]
629 Рыночная паутина связь сегментов финансового рынка  [ВИДЕО]
Курс лекций Фондовый рынок Лекция 6 Что такое облигации  [ВИДЕО]
Правильный и неправильный способ анализа рынка  [ВИДЕО]

Copyright © MirZnanii.com 2015-2018. All rigths reserved.