Смекни!
smekni.com

Инвестиционный проект складского комплекса (стр. 6 из 7)

9. График расходов и доходов по проекту

Предприятие решило, что целесообразно продать десять складов и семь сдать в аренду.

Складские помещения продавались по рыночной цене, стоимость продажи одного склада составила 14367264,18 рублей. Исходя из маркетингового анализа аренды складской недвижимости, склады сдаются в аренду по стоимости 175 рублей за 1 кв.м., общая площадь склада 710 кв.м.


Таблица 9.1 - График поступления денежных средств от продажи складов

Вид дохода Период, года Всего
1 2 3 4 14 15
Продажа кол-во 7 2 1 0 0 0 10
стоимость 100570849,3 28734528,36 14367264,18 0 0 0 143672641,8
Аренда кол-во 5 6 7 7 7 7 7
стоимость 8520000 10224000 11928000 11928000 11928000 11928000 42600000

Далее сведем все расходы и доходы по проекту в одну таблицу.

Таблица 9.2 - График расходов и доходов по проекту

Период, года
0 1 2 3 4 14 15
Расходы -214321049 0 0 0 0 0 0
Доходы 109090849,3 38958528,36 26295264,18 11928000 11928000 11928000 186272641,8

10. Расчет экономических показателей эффективности проекта

После того как сформирован проект посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, простая норма рентабельности, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности и внутренняя норма доходности.

Для расчета этих показателей нам необходимо рассчитать ставку дисконта. Расчет будет производится методом кумулятивного построения.

По методу кумулятивного построения величина ставки дисконтирования определяется как сумма безрисковой ставки и надбавок на риск.

Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки рефинансирования ЦБ РФ, а именно 7,75%.

Эта величина должна быть увеличена на поправку за риски.

Надбавку за риск владения объектом примем на уровне страховой премии за помещения сходного функционального назначения, то есть в размере 0,5 %.

Надбавка за низкую ликвидность для вложений в имущество обусловлена тем, что денежные средства, вложенные в имущество нельзя вернуть незамедлительно. От момента принятия решения о продаже имущества до получения денег за неё проходит некоторое время – среднее время рыночной экспозиции. За это время продавец несет потери в размере недополученного дохода от задержки денежных средств, а покупатель может получить доход от роста цен на имущество.

Расчет надбавки за низкую ликвидность проводился по формуле:

Сл (%) = Т * (Ск – Тр* abs(Тр/Ск)),

Где Т – рыночный срок экспозиции (в среднем по офисным помещениям он равен 6 месяцев);

Ск – ставка по доступному кредиту (взята на уровне Сбербанка и равняется 17%);

Тр – прогнозируемый темп роста цен (после мирового экономического кризиса цены на недвижимость не до конца восстановились и поэтому темп роста равняется примерно 0,6%).

Таблица 10.1 – Расчет поправки за низкую ликвидность

Показатель Ставка Источник
Ставка по доступному кредиту 17,00% http://sberbank.ru/moscow/ru/s_m_business/credits/new/
Прогнозируемый Темп роста цен 0,60% http://www.samarastat.ru/bgd_free/DOCL1136/isswww.exe/i160220r.htm
Рыночный срок экспозиции, месяцы 6 http://www.nrn.ru/article.shtml?id=5061&sstr
Надбавка за низкую ликвидность 8,49% Сл (%) = Т * (Ск – Тр* abs(Тр/Ск)).

Надбавку за менеджмент рассчитаем по формуле:

Су = Сду * d /(1-d); где:

Сду = Сдб +Св +Сл – безрисковая ставка дисконтирования с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности;

d – рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).

Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка. В работе ставка была принята 10%. Расчет приведен в таблице 10.2:

Таблица 10.2 – Расчет поправки на управление

Безрисковая ставка 7,75%
Надбавка за риск владения 0,50%
Надбавка за низкую ликвидность 8,49%
Ставка дисконта без управления 16,74%
Рыночная скидка от потери дохода 10,00%
Надбавка за управление 1,86%

Таким образом, расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 10.3. Она равняется 18,6%.

Таблица 10.3 – Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения

Показатель Значение
Безрисковая ставка 7,75%
Поправка за низкую ликвидность 8,49%
Страховая премия 0,50%
Поправка на управление 1,86%
Ставка дисконтирования 18,60%

Далее произведем дисконтирование доходов от продажи склада.

Таблица 10.4 – Дисконтированные расходы и доходы

Период, года
0 1 2 3 14 15
Расходы -105230200
Доходы 32848674,84 18694254,91 7150123,832 1094918,98 923203,19
Сальдо -72381525,20 -53687270,29 -46537146,46 -488357,37 434845,82

Срок окупаемости будем рассчитывать методом сальдо.

,

где Т’_ - последний год, когда сальдо было отрицательным, С – сальдо, 12 – месяцев.

Чистая текущая стоимость:

,

где I0 – инвестиционные вложения, Фk – результат инвестиционной деятельности, i – ставка дисконта

NPV> 0 проект принимается

Индекс рентабельности:

> 1 проект принимается

Внутренняя норма доходности:

Так как внутренняя норма доходности очень велика, рассчитаем NPV при i = 42 %

Стоимость источника финансирования 11 % - ставка по кредиту. Следовательно, так как IRR > стоимости источника финансирования, поэтому схема финансирования принимается.

11. Учет рисков и неопределенности

Для определения рисков будем использовать анализ сценариев. Выбираются как минимум три сценария: пессимистический, оптимистический, наиболее вероятный. При этом для любого проекта должна сохраняться эффективность проекта. Наличие неэффективности при каком-либо сценарии свидетельствует о повышенном риске данного проекта.

Для определения сценариев будем аккумулировать ставкой дисконта.

Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для оптимистического варианта (таблицы 11.1, 11.2, 11.3).


Таблица 11.1 - Расчет надбавки за низкую ликвидность

Ставка по доступному кредиту 13,00%
Прогнозируемый Темп роста цен 0,60%
Рыночный срок экспозиции, месяцы 6
Надбавка 6,48%

Таблица 11.2 - Расчет надбавки за менеджмент

Безрисковая ставка 7,75%
Надбавка за риск владения 0,50%
Надбавка за низкую ликвидность 6,48%
Ставка дисконта без управления 14,73%
Рыночная скидка от потери дохода 10,00%
Надбавка за управление 1,64%

Таблица 11.3 – Ставка дисконтирования

Показатель Значение
Безрисковая ставка 7,75%
Поправка за низкую ликвидность 6,48%
Страховая премия 0,50%
Поправка на управление 1,64%
Ставка дисконтирования 16,37%

Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для пессимистического варианта (таблицы 11.4, 11.5, 11.6).

Таблица 11.4 - Расчет надбавки за низкую ликвидность

Ставка по доступному кредиту 20,00%
Прогнозируемый Темп роста цен 5%
Рыночный срок экспозиции, месяцы 6
Надбавка 9,38%

Таблица 11.5 - Расчет надбавки за менеджмент

Безрисковая ставка 7,75%
Надбавка за риск владения 0,50%
Надбавка за низкую ликвидность 9,38%
Ставка дисконта без управления 17,63%
Рыночная скидка от потери дохода 20,00%
Надбавка за управление 4,4%

Таблица 11.6 – Ставка дисконтирования