Смекни!
smekni.com

Ипотечное кредитование и перспективы его развития на рынке ценных бумаг России (стр. 13 из 16)

В рамках программы, в условиях кризиса на рынке и минимальных объёмов выдаваемых кредитов планировалась выдача кредитов сроком до 30 лет с процентной ставкой 9% годовых (рыночная ставка тогда была 12- 13%). Только в первые три или пять лет ставка по кредитам фиксированная. Капитал ПЖБ был увеличен с 10 млрд. бат до 30 млрд. бат. Программа была реализована достаточно быстро. В результате чего доля ПЖБ по вновь выдаваемым кредитам выросла с 32% в 1996-м до 51% - в 1997 г. В 1998 г. в условиях низкой ликвидности ставки по кредитам выросли до 18 - 19% годовых, однако, ПЖБ продолжал предоставлять ипотечные кредиты по минимальным ставкам, что позволило сгладить кризисные явления на рынке.

В период кризиса ПЖБ стал ведущим элементом системы ипотечного кредитования. В результате осуществлённых мероприятий в 1999 г. ситуация на рынке стабилизировалась, банки начали активно конкурировать и наращивать свои ипотечные портфели, процентные ставки по кредитам снизились в среднем до 9% годовых (некоторые банки в условиях активной конкуренции предлагали кредиты даже под 6,5-7.5%). Стабилизация рынка и рост конкуренции привели к снижению роли ПЖБ на рынке. Так, из запланированного ПЖБ объема выдачи кредитов в 1999г. на сумму 50 млрд. бат в первой половине года было выдано ПЖБ кредитов только на 11 млрд., что составляет 22% от запланированной годовой суммы. Таким образом, ключевая роль ПЖБ в условиях кризиса заключалась в снижении риска ликвидности для банковской системы, ограничения роста процентных ставок и ухудшения условий заимствования на ипотечном рынке.

Для создания и стимулирования вторичного рынка была создана Корпорация вторичных ипотек (КВИ) в виде государственного предприятия под контролем Министерства финансов.

В настоящее время КВН приступила к покупке ипотечных кредитов, формированию пулов ипотек и их секьюритизации. Однако более жёсткие требования КВИ к качеству ипотечных кредитов не позволяют пока быстро наращивать операции на – вторичном рынке .

Интересный опыт создания вторичного рынка закладных имеется в Восточно-Карибских государствах. Традиционно система финансирования жилищного кредитования здесь основывалась на депозитной модели, где основными операторами выступали коммерческие банки, кредитные союзы и строительные ассоциации. В 1994 г. был создан Банк жилищного ипотечного кредитования Восточных Кариб (БЖНКВК). Доход по ипотечным облигациям, выпущенным БЖНКВК. был освобожден от налогообложения. Кроме того, ряд операций банка не подлежал налогообложению. Все это позволило БЖНКВК занять привилегированное положение на рынке.

Программа банка предполагала покупку кредитов, выданных банками на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости, по фиксированной ставке на срок до 25 лет с коэффициентом LTV 90%. В случае дефолта по кредиту первичный кредитор обязан выкупить его обратно. За принятие на себя кредитного риска банки получают от БЖИКВК 1,5%. Маржа банка составляет не менее 2%.

В настоящее время БЖИКВК успешно разместил ипотечные облигации па сумму $57,3 млн. на срок от 3 лет (со ставкой 5,5% годовых) до 15 лет (со ставкой 7,75% годовых). Когда банк создавался, рынок первичных ипотек составлял $900 млн. в 1999 г. рынок кредитования составил $1.4 млрд.

Таким образом, обобщая опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах, можно выделить основные характеристики ипотечного кредитования в разных странах и регионах.

Суммировав проблемы, возникающие при развитии ипотечного кредитования в отдельных странах с переходной экономикой, можно выделить основные:

· низкая платёжеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;

· отсутствие длинных и недорогих ресурсов на местном рынке капиталов;

· неэффективные судебные процедуры обращения взыскания и продажи залогов:

· низкая мотивация банков развивать ипотечное кредитование вследствие больших трудозатрат:

· недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;

· высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;

· пассивная роль государства в развитии ипотечного кредитования.

2.3. Проблемы и перспективы рынка ипотечных ценных бумаг в России

Развитие механизмов ипоте­ки и ипотечного кредитова­ния является для России важной задачей и позволит про­двинуться в решении ряда соци­альных, экономических и финан­совых проблем. Согласно социо­логическим исследованиям, по­рядка 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Если исходить из того, что около 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипо­течного кредита приобрести жи­лье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет се­годня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Если же принять, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) составляет 20 тыс. долл., то потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долл[41].

Ипотечное кредитование не мо­жет полноценно развиваться без рынка ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотеки – реаль­ная возможность снизить риски ипотечного кредитования для фи­нансовых институтов. Появление на российском финансовом рынке новых инструментов – ипотечных ценных бумаг – поможет решить соб­ственно конъюнктурно-рыночные проблемы. Ни для кого не секрет, что в России недостаточно инстру­ментов для инвестирования средств в условиях высокой рублевой лик­видности и укрепления реального курса рубля[42].

Отечественный рынок ипотечных ценных бумаг только начинает формироваться.

В России динамика объемов ипотечного кредитования пози­тивная: в 2003 г. общий объем ипо­течных кредитов, выданных россий­скими банками, вырос в 1,9 раз — с 7,8 млрд. до 15 млрд. руб. Но раз­витию российской ипотеки сейчас мешает ряд проблем.

Первая группа проблем – про­блемы, с которыми сталкивается заемщик, желающий получить ипо­течный кредит. К ним относятся: большие суммы первоначальных взносов; незначительные сроки кредитов; высокие процентные ставки; необходимость подтверж­дения легитимности средств, ис­пользуемых для приобретения жи­лья.

Для решения этих проблем не­обходимо, прежде всего, совершенствование действующего за­конодательства. Так, принятый в ноябре 2003 г. закон об ипотечных ценных бумагах в принципе созда­ет условия для того, чтобы банки могли выпускать ипотечные обли­гации. Но возникают противоре­чия между действующими закона­ми, что не позволяет закону об ипотечных ценных бумагах рабо­тать в полную силу. Например, это касается ст. 446 Гражданского про­цессуального кодекса РФ, связан­ной с закладом земли; положений Жилищного кодекса, которые не позволяют выселять неисполнительных заемщиков, не оплачива­ющих жилье.

В принципе работа по разреше­нию этих противоречий ведется Комитетом по кредитным органи­зациям и финансовым рынкам Гос­думы во взаимодействии с Между­народной ассоциацией фондов жи­лищного строительства и ипотеч­ного кредитования. Есть все основания полагать, что она будет успешной. Поэтому мы прогнозиру­ем в ближайшие три года 4-крат­ное увеличение объема ипотечного кредитования (рис. 1).

Рис. 1. Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.

Вторая группа проблемсвязана с созданием рынка ипотечных цен­ных бумаг для секьюритизации кредитов. С нашей точки зрения, в стране сложились объективные ус­ловия для его создания, прежде всего, на макроуровне: практичес­ки нивелировались политические риски, рост ВВП составил в 2003 г. 7,3%, положительное сальдо торго­вого баланса — 60 млрд. долл., зна­чительно укрепилась банковская система, в ходе налоговой реформы подоходный налог снижен до 13%.

Хорошие перспективы сейчас у рублевых инструментов. В России снизились валютные риски: золо­товалютные резервы с начала 2004 года выросли на 6,8 млрд. руб. и в конце марта 2004 г. достигли 83,7 млрд. долл.. рубль укрепился к доллару на 5,1%. На этом фоне растет спрос на долговые инструменты, обеспе­чивающие низкие риски при доход­ности выше уровня инфляции и вы­ше доходности федеральных цен­ных бумаг. В 2003 г. на рынке дол­говых инструментов произошло снижение ставок доходности с 14–17 до 6–12% при общем росте его объемов в 2 раза до 4,9 млрд. долл. (рис. 2). Индекс корпоратив­ных облигаций ММВБ за 2003 г. вырос на 8%, с начала этого года – на 2%.

Рис. 2. Номинальный объем корпоративных облигаций в обращении на конец года, млрд. долл.

Дополнительным фактором рос­та спроса на долгосрочные рубле­вые инструменты выступает пенси­онная реформа. В 2005 г. объем средств в пенсионной системе со­ставил 8,4 млрд. долл. При этом согласно действующему законода­тельству разрешенная доля вло­жений в ипотечные бумаги состав­ляет 40%. Таким образом, потенци­альный объем спроса на ипотечные ценные бумаги, финансируемого за счет пенсионных средств составил в 2005 г. 3,36 млрд. долл. (рис. 3)