Сск = Скм * S,
где S – общая площадь жилья, м2 .
Сск = 4358,39 * 58 = 252786,62 руб.
4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КОМПАНИИ
Оценка стоимости – одно из важнейших направлений работы финансовых и экономических служб компании. Для оценки потребуются данные бухгалтерского и управленческого учёта, имеющиеся в любой компании.
Принципиальная схема оценки почти всегда остаётся неизменной: стоимость компании равняется стоимости материальных активов плюс стоимость её нематериальных активов:
Ск = Сма + Сна.
Определение стоимости компании производится поэтапно. Обозначим этап символом Х. тогда номер этапа будет обозначен индексом при символе этапа. Обычно требуются следующие этапы:
Х1 (1 этап) – составление усреднённого счёта доходов и расходов на 12 месяцев вперёд;
Х2 (2 этап) – определение стоимости основных фондов;
Х3 (3 этап) – определение размера арендных платежей или стоимости эксплуатации основных фондов в расчёте на 1 год;
Х4 (4 этап) – определение дополнительного дохода путём вычитания арендных платежей (Х3) из чистой прибыли до налогообложения (Х1);
Х5 (5 этап) – определение коэффициента дополнительного дохода;
Х6 (6 этап) – определение величины дополнительного дохода путём умножения дополнительного дохода (Х4) на коэффициент (Х5);
Х7 (7 этап) – определение общей стоимости компании путём сложения стоимости основных фондов (Х2) и величины дополнительного дохода (Х6).
Этап 1-й (Х1). Составление усреднённого счёта доходов и расходов. С финансовой точки зрения подобный счёт представляет собой способ определения доходов компании на 12 месяцев вперёд, считая со дня проведения оценки стоимости компании. В таблице 11 приведён усреднённый счёт доходов и расходов гипотетической компании. Процентные соотношения между статьями выведены на основе многолетней бухгалтерской практики и отражают оптимальное соотношение между ними.
Таблица 11
Усреднённый счёт доходов и расходов компании
| Статьи доходов и расходов | Величина доходов и расходов на 2002 год | Величина доходов и расходов на 12 мес. вперёд | ||
| руб. | % | руб. | % | |
| Реализация | 570000 | 100 | 750000 | 100 |
| Прямые производственные расходы | 173280 | 30,4 | 228000 | 30,4 |
| Заработная плата производственного персонала | 164160 | 28,8 | 216000 | 28,8 |
| Валовая прибыль | 232560 | 40,8 | 306000 | 40,8 |
| Расходы по реализации | 75810 | 13,3 | 99000 | 13,2 |
| Административные расходы | 46170 | 8,1 | 45000 | 6,0 |
| Заработная плата руководителей | 35340 | 6,2 | 52500 | 7,0 |
| Фонд замены оборудования или амортизация | 10260 | 1,8 | 22500 | 3,0 |
| Текущий и капитальный ремонт | 4560 | 0,8 | 7500 | 1,0 |
| Разное | 4560 | 0,8 | 7500 | 1,0 |
| Итого накладных расходов | 176700 | 31,0 | 234000 | 31,2 |
| Чистая прибыль до налогообложения | 55860 | 9,8 | 72000 | 9,6 |
Этап 2-й (Х2). Определение стоимости основных фондов. К основным фондам обычно относят землю, здания, сооружения, товарные запасы, машины и оборудование, необходимое для функционирования предприятия. Табл. 12 раскрывает примерную стоимость основных фондов рассматриваемой нами компании.
Таблица 12
Стоимость основных фондов и необходимые финансовые вложения
| Вид основных фондов | Стоимость основных фондов, руб. |
| Земля | 20000 |
| Здания и сооружения | 120000 |
| Товарные запасы | 60000 |
| Машины и оборудование | 60000 |
| Необходимые финансовые вложения | 40000 |
| Всего | 300000 |
Этап 3-й (Х3). Арендные платежи или стоимость эксплуатации основных фондов. Сюда входит плата за эксплуатацию основных фондов (см. табл. 12). Величина ставки арендной платы может меняться со временем, однако на практике принято выражать ставку арендной платы величиной, на 4 % превышающей годовой уровень инфляции. Поскольку мы принимаем уровень инфляции равным 10 % годовых, то ставка арендной платы будет равна 14 % годовых. Отсюда находим расходы на аренду и эксплуатацию основных фондов: 300000 * 0,14 = 42000 руб.
Этап 4-й (Х4). Определение дополнительного дохода. Дополнительный доход представляет собой сальдо чистой прибыли до налогообложения (Х1) и расходов на аренду (Х3). Таким образом, дополнительный доход составляет: 176000 – 42000 = 134000 руб.
Этап 5-й (Х5). Вычисление коэффициента дополнительного дохода. Коэффициент дополнительного дохода (к) = 3,9.
Этап 6-й (Х6). Вычисление величины дополнительного дохода с учётом коэффициента. Для вычисления действительной величины дополнительного дохода, зависящей от условий и обстоятельств функционирования компании, необходимо дополнительный доход (Х4) умножить на средний коэффициент дополнительного дохода (Х5): 134000 * 3,9 = 522600 руб.
Этап 7-й (Х7). Определение общей стоимости компании. Общая стоимость действующей компании находится сложением стоимости основных фондов (Х2), не включая в себя финансовые вложения в размере 40000 руб., и действительной величины дополнительного дохода (Х6): 260000 + 522600 = 782600 руб.
Финансовые вложения в размере 40000 руб. не входят в покупную цену приобретаемой компании. Покупатель должен оплатить эти расходы отдельно.
Таблица 13
Форма для оценки стоимости компании
| № пункта | Содержание пунктов | Значение величины, руб |
| 1 | Реализация на 12 мес. вперёд | 750000 |
| 2 | Общие производственные расходы ( прямые производств. расходы + зарплата произв. персонала) | 444000 |
| 3 | Административные расходы | 45000 |
| 4 | Зарплата владельца компании | 52500 |
| 5 | Фонд замены оборудования (равен балансовой величине амортизации) | 32500 |
| 6 | Усреднённый годовой доход (1-2-3-4-5) | 176000 |
| 7 | Стоимость основных фондов – необходимые финансовые вложения | |
| 7.1 | Земля | 20000 |
| 7.2 | Здания | 120000 |
| Товарные запасы: | ||
| сырьё | ||
| полуфабрикаты | ||
| готовая продукция | ||
| Товарные запасы на продажу | ||
| 7.3 | Всего товарных запасов | 60000 |
| 7.4 | Оборудование | 60000 |
| 7.5 | Приспособления и принадлежности | |
| 7.6 | Другие материальные активы | |
| 7.7 | Всего материальных активов (7.1+7.2+…+7.6) | 260000 |
| 7.8 | Необходимые финансовые вложения | 40000 |
| 7.9 | Всего материальных активов и финансовых вложений (7.7+7.8) | 300000 |
| 8 | Средняя ставка арендных платежей (годовой процент инфляции + 4%) | 14 |
| 9 | Стоимость эксплуатации основных фондов: | |
| 9.1 | Всего материальных активов и финансовых вложений (см. 7.9) | 300000 |
| 9.2 | Средняя ставка арендных платежей (см. 8) | 14 |
| 9.3 | Стоимость эксплуатации основных фондов (9.1 * 9.2 / 100) | 42000 |
| 10. | Дополнительный доход: | |
| 10.1 | Усреднённый годовой доход (см 6) | 176000 |
| 10.2 | Стоимость эксплуатации основных фондов (см. 9.3) | 42000 |
| 10.3 | Дополнительный доход (10.1 – 10.2) | 134000 |
| 11 | Определение коэффициента: | |
| 11.1 | Отрасль промышленности | 3,5 |
| 11.2 | Конкуренция | 3 |
| 11.3 | Риск убытков | 4 |
| 11.4 | Время создания компания | 5 |
| 11.5 | Темп роста компании | 4 |
| 11.6 | Статус компании | 4 |
| 11.7 | Всего (11.1+11.2+11.3+11.4+11.5+11.6) | 23,5 |
| 11.8 | Значение коэффициента (11.7 / 6, где 6 – число факторов) | 3,9 |
| 12 | Величина дополнительного дохода с учётом коэффициента: | |
| 12.1 | Дополнительный доход (см. 10.3) | 134000 |
| 12.2 | Значение коэффициента | 3,9 |
| 12.3 | Величина дополнительного дохода (12.1 * 12.2) | 522600 |
| 13 | Общая стоимость компании: | |
| 13.1 | Всего материальных активов | 260000 |
| 13.2 | Величина дополнительного дохода | 522600 |
| 13.3 | Общая стоимость компании | 782600 |