Оценка собственности (стр. 1 из 3)

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

по предмету «Оценка собственности»

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.

Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.

Купля-продажа компаний и долей участия в них как особая форма бизнеса пока не получила в России достаточного развития. Однако следует ожидать быстрого увеличения числа сделок подобного рода.

Переход к рыночной экономике привёл к появлению новой профессии – эксперт-оценщик. Оценка недвижимости должна осуществляться в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».


1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОТТЕДЖА

Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 70 м2 , расположенного на земельном участке площадью 5600 м2 . Коттедж имеет 4 комнаты и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены в таблице 1.

Таблица 1

Исходные данные

Показатели Объект оценки Сравнимые продажи
1-я 2-я 3-я 4-я 5-я
Цена продажи, руб. 37800 44800 32200 39200 30100
Переданные права на собственность полное владение полное владение полное владение полное владение полное владение полное владение
Условия финансирования рыночные нерыночные нерыночные рыночные рыночные рыночные
Коррекция по финансированию, руб. -1400 -4200 0 0 0
Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные
Срок продажи 2 недели 6 недель 1 год 1 год 1 год
Размер участка, м2 5600 5600 7000 5600 7000 5600
Размер дома, м2 70 70 90 70 90 70
Количество комнат 4 4 5 4 5 4
Гараж - + + + + -
Подвал + - - - + -

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продаж и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 1400 руб. для 1-го объекта и 4200 руб. – для 2-го объекта.

Так как у всех сравниваемых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только по условиям финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (36400 – 32200) / 36400 = 0,12 , или на 12%, т.е. за год цены на рынке увеличились на 12%.

Таким образом, все сравниваемые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём участку площадью 7000 м2 соответствует дом площадью 90 м2 с 5 комнатами, а участку 5600 м2 соответствует дом площадью 70 м2 с 4 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер: 40600 – 36400 = 4200 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража: 36100 – 33700 = 2400 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателям: 43900 – 40600 = 3300 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2

Определение скорректированной цены

Показатели, руб. Сравнимые продажи
1-я 2-я 3-я 4-я 5-я
Цена продажи 37800 44800 32200 39200 30100
Коррекция по переданным правам на собственность 0 0 0 0 0
Скорректированная цена по переданным правам на собственность 37800 44800 32200 39200 30100
Коррекция по условиям финансирования - 1400 - 4200 0 0 0
Скорректированная цена по условиям финансирования 36400 40600 32200 39200 30100
Коррекция по условиям продажи 0 0 0 0 0
Скорректированная цена по условиям продажи 36400 40600 32200 39200 30100
Коррекция по условиям рынка 0 0 +12% +12% +12%
Скорректированная цена по условиям рынка 36400 40600 36100 43900 33700
Коррекция по месторасположению 0 0 0 0 0
Коррекция по размеру 0 - 4200 0 - 4200 0
Коррекция для гаража - 2400 - 2400 - 2400 - 2400 0
Коррекция для подвала + 3300 + 3300 +3300 0 + 3300
Скорректированная цена 37300 37300 37000 37300 37400

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определённый как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 3.

Таблица 3

Анализ полученных данных

Показатели анализа Сравнимые продажи
1-я 2-я 3-я 4-я 5-я
Количество корректировок 3 4 3 3 2
Общая чистая коррекция, руб. -500 -7500 4800 -1900 6900
Общая чистая коррекция, % от продажи 1 17 15 5 23
Общая валовая коррекция, руб. 7100 14100 9600 11300 6900
Общая валовая коррекция, % от продажи 19 31 30 29 23

В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цен продажи – от 37000 руб. до 37400 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта – 37400 руб .

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.

Таблица 4

Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания

Элементы сравнения Объект оценки Сравнимые объекты
1-й 2-й 3-й 4-й 5-й
Цена продажи, руб. 290000 210000 240000 210000 250000
Общая площадь, м2 3400 4000 3300 3400 2900 3800
Отношение арендной площади к общей 0,88 0,94 0,93 0,92 0,89 0,89
Коэффициент использования 0,90 0,87 0,85 0,90 0,95 0,90
Средняя рента за 1 м2 арендной площади, руб 116 117 107 115 119 114
Местоположение среднее хорошее плохое среднее хорошее плохое
Затраты на эксплуатацию рыночный уровень рыночный уровень рыночный уровень выше выше рыночный уровень
Размер арендной площади 2992 3760 3069 3128 2581 3382
Цена за 1 м2 арендной площади, руб 77,13 68,43 76,73 81,36 73,92

Определяем размер арендной площади для каждого объекта:


Copyright © MirZnanii.com 2015-2018. All rigths reserved.