Федеральное агенство по образованию Российской Федерации
Реферат
По дисциплине: "Теория устойчивого развития города"
Тема: "Рынок земли и недвижимости в городской экономике. Инфраструктура рынка недвижимости"
2009 год
Содержание
Введение
Город и недвижимость
Понятие недвижимости
Особенности недвижимости
Рынок недвижимости
Основные системы регистрации прав на недвижимость
Основные компоненты инфраструктуры рынка недвижимости
Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости
Избыточность различных видов экспертиз
Основные направления и задачи реформирования инфраструктуры рынка недвижимости
Заключение
Список используемой литературы
Сфера недвижимости является одной из существенных составляющих в любой экономической структуре. Фактически без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, поскольку рынок труда и рынок капитала сами по себе вряд ли могут существовать, ведь даже такие учреждения, занятые в сфере кредитных и финансовых услуг, как банки, биржи, инвестиционные компании, должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Еще более значимой сфера недвижимости оказывается для сферы производства. Ни одно промышленное предприятие не может существовать без такого "материального дополнения", как здания и сооружения.
В странах третьего мира активы, в первую очередь недвижимость, преимущественно используются лишь для удовлетворения хозяйственных нужд. В развитых странах те же самые активы обладают обратной стороной - они являются источником капитала. Недвижимость - это крупнейший аккумулятор капитала, но зачастую капитала невидимого, непредъявленного. Они могут инициировать более длинные производственные цепочки, так как пригодны для обеспечения интересов других сторон, например в качестве залога при ипотеке или обеспечении других видов кредита. Эта "вторая жизнь недвижимости" отсутствует в странах, где не обеспечены механизмы трансформации материальных активов в производительный капитал. Любой актив, социальные и экономические свойства которого не зафиксированы в формальной системе собственности, крайне трудно предъявить рынку. Без определенной системы частной собственности немыслимо функционирование рынка недвижимости с масштабными операциями по переходу активов из одних рук в другие.
Несмотря на то, что даже в самых бедных странах население обладает значительными активами, отсутствие легкого доступа к механизмам и процедурам, которые могли бы законным образом зафиксировать экономический потенциал этих активов, делает рынок недвижимости слабым и неразвитым, а саму недвижимость - неэффективной. Об этих механизмах и процедурах, а также об их субъектах и объектах и пойдет в данной работе.
Состояние системы финансирования недвижимости, так же как и уровень развития рынка недвижимости в целом, является одним из важнейших факторов экономического благополучия города или региона. Это объясняется рядом причин. Во-первых, развитый рынок недвижимости является сильнейшим стимулом для развития многих отраслей городской экономики - строительства, производства строительных материалов, оборудования и техники, транспорта, дорожного строительства. При этом создаются дополнительные рабочие места, что важно для поддержания высокой занятости населения.
Во-вторых, за развитием рынка недвижимости неуклонно следует повышение уровня жизни, улучшение инвестиционной и эстетической привлекательности города. Появление новых предприятий, рост их доходов расширяют базу для налогообложения, а дополнительные налоговые поступления позволяют администрации лучше выполнять задачи, требующие финансирования из городского бюджета, а также привлекать дополнительные внебюджетные финансовые источники.
Недвижимость и организация ее оборота (рынок недвижимости) - чрезвычайно важные компоненты городской экономики. Город не обладает более значительными активами, чем недвижимость. Этот недвижимый актив не может быть "вывезен" из города - он неразрывно с городом связан. Однако ценность этого актива не постоянна и может "мигрировать" из города в город, подобно реальным капиталам. Для города чрезвычайно важно контролировать эти цены, находя определенный оптимум между их падением, способным спровоцировать упадок городской экономики и их подъемом до того уровня, когда дороговизна мешает развитию.
В силу своей инертности недвижимость выступает своего рода стабилизатором экономических изменений в городе. При резких изменениях экономической ситуации (резкий рост доходов в городе или разорение большинства экономических агентов) недвижимость реагирует на них с некоторым запозданием и позволяет городу более спокойно пережить любые экономические потрясения.
Земля и недвижимость уже играют очень заметную роль в доходах городских бюджетов; по результатам специального исследования, суммарный вклад всех источников доходов, связанных с землей и недвижимостью (поступления от продаж прав, в основном приватизационные, налог на землю, около 50 процентов налога на имущество, арендные поступления от земли и другой недвижимости), хотя и колеблется от города к городу в очень широких пределах - от 10 до 32 процентов, все же весьма заметен во всех исследованных городах. Тем не менее исследование, в частности, показало, что потенциал земли и недвижимости как источников поступлении в городские бюджеты большинства городов реализован далеко не полностью. В качестве предложений были сформулированы два стратегических направления увеличения доходов и улучшения их структуры: расширение базы доходов, не зависящих от других уровней власти, и повышение эффективности извлечения доходов из тех источников, которые уже находятся в распоряжении городов. И если для реализации первого стратегического направления могут понадобиться законодательные изменения, по крайней мере на уровне субъектов Российской Федерации, то улучшения по второму стратегическому направлению в большинстве случаев могут быть достигнуты на городском уровне.
Суммируя все сказанное, можно утверждать, что недвижимость и ее оборот - самый ценный и надежный экономический актив города и от того, как городская администрация управляет им и регулирует его использование, зависят благосостояние и спокойствие горожан.
В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. Однако не слезет забывать, что понятие недвижимости отсутствовало в системе юридических и экономических категорий центрально управляемой экономики в эпоху существования СССР и введено в практический оборот только в первой половине 1990-х годов.
В мировой практике понятие недвижимости выступает как двуединое. Под недвижимостью понимается, с одной стороны, материальная собственность со всеми ее физическими свойствами и характеристиками, а с другой - нематериальная собственность, или право собственности.
Недвижимое имущество как материальная субстанция в англоязычных странах называется realestate, realty и включает в себя земельный участок, почвенный слой и любое имущество, расположенное на поверхности земли и прочно с ней связанное, независимо от того, прикреплено оно к ней физически или нет. К недвижимости относится также воздушное пространство над данным земельным участком и содержимое недр (хотя определения воздушного пространства и недр в разных странах различны).
Вместе с тем в США не менее важным понятием, связанным с недвижимостью, является realproperty, которое можно перевести как "права на недвижимое имущество", а точнее, "недвижимая собственность". Это юридическое понятие, которое обозначает совокупность (набор) прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимости.
В отдельных странах с развитой рыночной экономикой имеются определенные различия в разграничении недвижимого и движимого имущества. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания: животные, сельскохозяйственные машины и орудия и т.п.
У нас понятие недвижимости было закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ (1994), а затем и с Земельным кодексом РФ (2001), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический и, следовательно, в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно носит общественный характер и принадлежит государству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.
В юридическом смысле в России существуют не цельные объекты недвижимости с полным комплексом прав на них, а некая разрозненная совокупность прав на отдельные элементы этих объектов. Например, право аренды участка земли плюс право пользования недрами плюс полные права владения, пользования и распоряжения на расположенное на да ином участке здание.