Смекни!
smekni.com

Оценка жилой недвижимости (стр. 15 из 16)

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

Vзем = Yзем / Rзем, (22)

где, Vзем - остаточная стоимость земли;

Yзем - остаточный чистый операционный доход от земли;

Rзем - коэффициент капитализации для земли.

Оценщиком под рыночной стоимостью земельного участка при оценке квартиры понимается оценка местоположения.

Стоимость сдачи оцениваемую трехкомнатную квартиру в аренду в г. Новосибирске ул. Урицкого на момент оценки (с учетом технического состояния) составляет порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).

1. Расчет чистого операционного дохода относимого к зданиям, сооружениям и земле

ЧОД = ПВД - Н - ЭР, (23)

где, ЧОД - чистый операционный доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Н - недозагрузка;

ЭР - эксплуатационные расходы.

Таблица 8 - Расчет ЧОД.

Показатели Ед. изм. Кол-во
Арендная плата руб./мес. 16000
Кол-во платежных периодов мес. 12
Потенциальный валовой доход (ПВД) руб./год 192 000
Недозагрузка % 35
Эксплуатационные расходы (ЭР) руб./год 19 200
Чистый операционный доход (ЧОД), приходящийся на земельные участки, здания и сооружения руб./год 105 600

2. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на здания и сооружения

Yзд = Vзд х Rзд

Таблица 9 - Расчет ЧОД, приходящегося на здания и сооружения.

ЧОД на здания и сооружения, рублей Yзд. 44 722
Текущая стоимость зданий и сооружений, рублей Vзд. 688 026
Коэф. капитализации для зданий и сооружений* Rзд. 0,065

*Коэффициент капитализации для зданий и сооружений получен методом прямой капитализации (ЧОД/Рын.ст-ть)

Таблица 10 - Расчет коэффициента капитализации.

Наименование ПВД (аренда в год), рублей Затраты на содержание, рублей Недозагрузка, рублей Рын. стоимость, рублей ЧОД, рублей Расчет
г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина 168000 16800 25200 1 850 000 126000 0,068
г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина 180000 18000 27000 2 100 000 135000 0,064
г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина 180000 18000 27000 2 100 000 135000 0,064
Коэффициент капитализации 0,065

Таким образом, ставка капитализации для зданий и сооружений равна 6,5 %. Чтобы получить ставку капитализации для земли рассчитали ставку возмещения капитала.

Нормативный срок жизни объекта - 143 года (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100). Оставшийся срок жизни объекта 98 лет. Тогда ставка возмещения капитала в конце года составит:

СSFF=1/ (98 - 1) = 0,010= 1,0%

Rзем. (коэффициент капитализации для земли) = 6,5% - 1,0% = 5,5%.

3. Расчет остатка чистого операционного дохода, относимого к земле

Vзем = Yзем/Rзем

Таблица 11 - Расчет ЧОД, относимого к земле.

Общий чистый операционный доход Y 105 600
Чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям Yзд. 44 722
Остаточная стоимость земли Vзем. 1 106 873
Остаточный чистый операционный доход от земли Yзем. 60 878
Коэффициент капитализации для земли Rзем. 0,055

Таким образом, рыночная стоимость местоположения составит: 1 106 873 рубля.

Расчет итоговой величины стоимости по затратному подходу

В настоящий момент рыночная стоимость объектов оценки по затратному подходу равна:

С = Сземли + С зам.

Рыночную стоимость местоположения земельного участка мы определили в предыдущем параграфе. Она составила 1 106 873 руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом износа, равна:

Таблица 12 - Расчет итоговой стоимости по затратному подходу

Расчетный параметр ед.изм. Расчетноезначение Примечание
Стоимость земельного участка руб. 1 106 873 -
Стоимость нового строительства объекта оценки руб. 1 207 063 -
Накопленный износ руб. 519 037 -
Стоимость объекта оценки затратным подходом руб. 1 794 899 -

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью затратного подхода, на дату оценки составляет: 1 794 899 (Один миллион семьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рублей

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом

Выбор объектов-аналогов

На дату оценки были проанализированы совершенные сделки по продаже объектов, 3 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом (таблица 21). Данные о продажах (предложении) аналогичных помещений и их параметры приведены в таблице. В качестве источника информации использованы опубликованные сведения агентств недвижимости в журнале "Справочник по недвижимости" от 23 - 30 ноября 2009г.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. метра объектов-аналогов.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Таблица 13 - Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.

Параметры сравнения Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4
Источник информации Объявление в справочнике по недвижимости, НИАН (www.nian.tv), т.3357005, Ольга Анатольевна Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89139288148, Ирина Николаевна Объявление в справочнике по недвижимости, АН "Клбч-Информ, т.2540147, Людмила Анатольевна Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89137440916
Цена продажи (предложения), руб/м2. 30 833 35 000 35 593 39 655
Передаваемые права помещ. -собств. помещ. -собств. помещ. -собств. помещ. -собств. помещ. -собств.
Корректировка на передаваемые права 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 30 833 35 000 35 593 39 655
Условия продажи продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке
Корректировка 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 30 833 35 000 35 593 39 655
Торг торг торг торг торг
Корректировка -5% -5% -5% -5%
Скорректированная цена 29 291 33 250 33 813 37 672
Дата ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г.
Корректировка на дату 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 29 291 33 250 33 813 37 672
Корректировка 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 29291 33250 33813 37672
ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Тип помещения, конструктивное решение, и т.д. 5 - этажный панельный жилой дом 5 - этажный панельный жилой дом 5 - этажный панельный жилой дом 5 - этажный панельный жилой дом 5 - этажный панельный жилой дом
Корректировка 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 29291 33250 33813 37672
Общая площадь, кв. м. 57,6 60 60 59 58
Корректировка 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 29291 33250 33813 37672
Наличие балкона (лоджии) есть есть есть есть есть
Корректировка 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена 29291 33250 33813 37672
Этаж 5/5 2/5 4/5 2/5 5/5
Корректировка -2% -2% -2% 0%
Скорректированная цена 28705 32585 33137 37672
Техническое состояние удовлетворительное (ремонт не прозводился с момента постройки дома) хорошее хорошее хорошее хорошее
Корректировка -10% -10% -10% -10%
Скорректированная цена 25776 29260 29756 33905
Удельный вес 0,2 0,2 0,2 0,4
Скорректированная цена 5155 5852 5951 13562
Средневзвешенное значение за 1кв.м 30 520
Рыночная стоимость, рублей 1 757 952

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов.

1) Права собственности.

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.