регистрация /  вход

Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная (стр. 2 из 8)

Примечание .

1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

2. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки — сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

Сравнительный подход – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Примечание . При реализации доходного подхода используют следующие методы — прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.

Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения Оценщика об итоговой стоимости объекта оценки.

5.2 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Работа по оценке проводилась по следующим основным направлениям.

1. Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком, при допущении, что они верно отражают правовое и финансовое состояние объекта. Эти материалы включают: правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию бюро технической инвентаризации Северо-Восточного округа Москвы.

2. Визуальный осмотр и изучение объекта оценки.

3. Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.

4. Выбор и применение подходов к оценке.

5. Анализ рынка жилой недвижимости Москвы с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.

6. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки.

7. Составление отчета об оценке.

6. Описание объекта оценки

При проведении оценки перед Оценщиком стояла задача определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13.

Объект оценки ѕ квартира общей площадью 41,8 кв.м., в том числе жилой – 20,9 кв. м., состоит из одной жилой комнаты, кухни 8,6 (м.кв.), прихожей (коридора) 5,6 (м.кв.) и ванная комнаты 3 (м.кв.), туалета 1 (м.кв.), расположена на четвертом этаже многоквартирного 12-ти этажного панельного дома с железобетонными перекрытиями.

Удобства: балкон, телефон, домофон.

6.1 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

По объекту оценки были использованы следующие исходные данные:

1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ______

2. Копия свидетельства о смерти ______

3. Копия поэтажного плана и справка экспликации квартиры из ТБТИ Северо-восточного округа г. Москвы Заказчик не предоставил

4. Акт осмотра недвижимости №17 (Приложение к договору №17) от 16 марта 2009 года Центра независимой экспертизы «Модус-Антик».

6.2 Оцениваемые права и их обременения

В соответствии с Федеральным законом от 21.10.94 № 51 – ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)»; Федеральным законом №146-З от 26 ноября 2001 года «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» и заданием на оценку в данной работе определяется стоимость права собственности на двухкомнатную квартиру.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе:

¨отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

¨ передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;

¨отдавать имущество в залог;

¨обременять его другими способами;

¨распоряжаться им иным образом.

Разрешенное использование

Квартира принадлежит Плясовских Вере Васильевне на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 12 января 2005 г., зарегистрированного 07 февраля 2005 г. за № 77-77-14/136/2005-030 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 07 февраля 2005 года серия 77 АВ № 505811

Обременений на объект оценки по информации Заказчика не существует.

6.3 Описание местоположения

Таблица 7.1

Показатель Описание или характеристика показателя
Область, район Микрорайон Северное Бутово
Преобладающая застройка микрорайона Район жилой застройки, район «спального» типа
Транспортная доступность cт. м.Бульвар Дмитрия Донского
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, жилые дома и прочие объекты социального назначения
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) Отличная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона Нет
Объекты транспортной инфраструктуры района Садовое кольцо
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) Хорошее
Дополнительная существенная информация Престижный район с развитой инфраструктурой и выгодным месторасположением

Рис. 7.1

Местоположение объекта оцен ки на карте г. Москвы

6.4 Общая характеристика здания

Таблица 7.2

Показатель Описание или характеристика показателя
Тип здания Жилой (панельный) дом
Год постройки 1991
Материал наружных стен панели
Материал перекрытий Железобетонные
Состояние здания (субъективная оценка) Хорошее
Инженерное обеспечение здания Электричество, холодное и горячее водоснабжение, канализация, отопление, радиоточка
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж Стихийная парковка
Количество этажей в здании 12
Состояние подъезда (субъективная оценка) Хорошее
Дополнительная существенная информация -

6.5 Характеристика объекта оценки

Таблица 7.3

Показатель Описание или характеристика показателя
Этаж расположения 4
Площадь общая без учета площади лоджий и балконов/жилая 41,8/20,9
Кол-во комнат 1 комната
Площадь кухни, кв. м 8,6
Санузел Раздельный
Вспомогательные и подсобные помещения Нет
Лоджия (балкон) Балкон
Вид из окон Во двор
Слаботочные системы Телефон
Дополнительные системы безопасности Металлическая дверь в подъезд, металлическая дверь в квартиру, домофон
Состояние объекта (субъективная оценка) Хорошее( не требует ремонта)
Видимые дефекты внутренней отделки Нет
Данные о перепланировке Нет

По заключению Заказчика объект оценки на дату оценки пригоден для индивидуального проживания, проведение дополнительных ремонтных работ не требуется.

7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

7.1 Социально-экономическая ситуация по состоянию на сентябрь 2009г.[1]

Таблица 8.1

Показатели 2008 год 2009 год
октябрь январь-октябрь октябрь январь-октябрь Справочно:
сентябрь
Экономический рост, в % к соответствующему периоду предыдущего года
ВВП1) 104,8 107,0 91,9 90,4 92,2
Индекс промышленного производства2) 100,6 104,9 88,8 86,7 90,5
Инвестиции в основной капитал 105,3 115,1 82,13) 81,2 81,4
Инфляция, прирост в % (за период)
Потребительские цены 0,9 11,6 0,0 8,1 0,0
Цены производителей промышленных товаров -6,6 9,8 -0,9 13,9 1,2
Финансы населения
Номинальная начисленная среднемесячная зарплата, в руб. 17643 16746 186503) 18219 18838
Реальная зарплата, в % к соответствующему периоду предыдущего года 109,7 112,3 95,5 96,4 95,1
Реальные располагаемые денежные доходы, в % к соответствующему периоду предыдущего года4) 103,5 106,5 103,9 99,6 96,5
Деньги и кредит
Денежная масса (М2) (изменение за период), в % -5,9 1,9 1,51) 2,651) 2,2
Обменный курс, в руб. за 1 долл. США (средний за период) 26,36 24,28 29,48 32,21 30,82
Индекс реального курса рубля к доллару США, в % 97,8 100,9 104,4 100,4 102,5
Внешнеэкономическая деятельность, в млрд.долл.США
Экспорт товаров5) 39,1 412,7 30,01) 238,21) 29,2
Импорт товаров 5) 27,5 246,0 18,71) 150,21) 17,6
Международные резервы (изменение за период) -72,223 5,828 20,980 7,348 3,849
1) Оценка Минэкономразвития России. 2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды", с учетом поправки на неформальную деятельность. 3) Оценка Росстата 4) Предварительные данные 5) По методологии платежного баланса.

1) Оценка Минэкономразвития России. 2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды", с учетом поправки на неформальную деятельность. 3) Оценка Росстата. 4) Предварительные данные. 5) По методологии платежного баланса.

ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ  [можно без регистрации]
перед публикацией все комментарии рассматриваются модератором сайта - спам опубликован не будет

Ваше имя:

Комментарий

Хотите опубликовать свою статью или создать цикл из статей и лекций?
Это очень просто – нужна только регистрация на сайте.