Оцениваемый объект и объекты-аналоги находятся в Южном административном округе и в Юго-западном административном округе г. Москвы. Исследовав рынок жилой недвижимости по административным округам г. Москвы, и произведя необходимые статистические вычисления на основе составления статистической выборки, определив прямую и косвенную зависимость стоимости жилой недвижимости от ее месторасположения, оценщик провел необходимые корректировки к стоимости объектов аналогов.
Корректировка на транспортную доступность
Данная корректировка составила 10% для некоторых объектов, особенно удаленных от радиальных веток метрополитена, от основных транспортных маршрутов.
Корректировкина наличие парковки и охраны, на техническое состояние, на наличие связи, тип постройки и не проводились в связи с идентичными данными объектов-аналогов к объекту оценки.
Корректировки на жилую площадь
Корректировка на жилую площадь в размере уменьшения на 5% проводилась по 5 аналогу, поскольку его площадь меньше средней площади по аналогам в полтора раза.
Таким образом, определенная сравнительным подходом стоимость квартиры №13, расположенная по адресу:г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13,на дату оценки 10.12.2009 г. округленно составляет:
3545,77*41,8=148213,2долларов США или
4 150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч ) рублей.
Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.
3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, местоположение, количество комнат, транспортная доступность.
Стоимость, полученная с применением сравнительного и доходного подходов, наилучшим образом отражает цену, которая может сложиться на рынке недвижимости. Результатам, полученным с применением сравнительного , придается максимальный вес при хорошо развитом рынке недвижимости.
Таблица 11..1
Определение итоговой стоимости объекта оценки
| Подход | Значение стоимости(руб.) | Вес | Взвешенное значение Стоимости (тыс. руб.) |
| Сравнительный | 4 150 000 | 1 | 4 150 000 |
| Доходный | Не применялся | - | - |
| Затратный | Не применялся | - | - |
Таким образом, рыночная стоимость квартиры на 10 декабря 2009 г. составляет (округленно, с учетом НДС): 4 150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей.
Приложение А
Определение весовых коэффициентов при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Используя несколько объектов аналогов при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом , Оценщик имел возможность рассмотреть вопрос о стоимости объекта оценки с разных позиций, что позволило наилучшим образом обосновать полученную величину стоимости.
Различия в результатах скорректированной стоимости объектов аналогов неизбежны и обусловлены вероятностным характером исходных и прогнозируемых параметров. Следовательно, эти различия объективны и не могут быть полностью скомпенсированы добросовестностью и опытом Оценщика.
Таким образом, возникает необходимость сведения результатов к итоговой величине стоимости.
Процесс согласования заключается в обосновании взвешивающих коэффициентов относительно результатов оценки. Эти коэффициенты определяют степень соответствия этих результатов цели и задаче оценки.
В процессе согласования Оценщик рассмотрел следующие вопросы:
1. Возможность отражения действительных намерений потенциального покупателя или продавца.
2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.
3. Способность учитывать некоторые специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, месторасположение, транспортная доступность и т. д.
4. В какой степени каждый из рассмотренных объектов аналогов соответствует:
· цели оценки,
· функциональному назначению объекта оценки,
· оцениваемым правам.
Ответы на эти вопросы позволили Оценщику определить итоговую величину стоимости, как средневзвешенную величину результатов, полученных различными подходами к оценке.
Таким образом, расчет весовых коэффициентов при определении итоговой стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей таблице:
| Расчет весовых коэффициентов | Таблица № 11.1. | |||||
| Критерии | Подходы | |||||
| номер | важность | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| представительность аналога | ||||||
| I | 0,2 | 20% | 10% | 20% | 15% | 35% |
| II | 0,4 | 20% | 15% | 20% | 20% | 25% |
| III | 0,4 | 20% | 5% | 20% | 20% | 35% |
| ИТОГ | 0,6 | 0,3 | 0,6 | 0,55 | 0,95 | |
11. РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЫМ ДОМОМ
11.1 Цели управления домом и способы его осуществления
ЖК РФ (ч. 1 ст. 161) впервые сформулировал цели деятельности по управлению многоквартирным домом. Ранее они не были определены, и субъекты управления понимали их по-разному. Осуществляемое собственниками управление в соответствии с Кодексом должно обеспечивать:
- благоприятные и безопасные условия проживания;
- надлежащее содержание такого дома и земельного участка, на котором расположен дом;
- своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;
- решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.
Они могут быть достигнуты различными способами.
Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.
Способы управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление
2) ТСЖ, ЖК
3) При помощи управляющей компании
В соответствии со ст. 6 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией (это может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или предприниматель без образования юридического лица (управляющий)
Таким образом, можно сказать, что управление может осуществляться:
1. на профессиональной основе - управляющей организацией, управляющим
2. как самоуправление - собственниками помещений в доме:
непосредственно или
создаваемыми ими некоммерческими организациями определенных организационно-правовых форм: ТСЖ, ЖСК, ЖК, ЖНК.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
1. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
В случае если это будет решено на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, управление в нем может осуществляться непосредственно собственниками помещений.
Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.