1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯОБ АРЕНДЕ
1.1. Договор аренды
1.1.1. Понятие договорааренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение ипользованиеили во временноепользование(ст. 606 ГК РФ).
Договор арендыявляетсяконсенсуальным,взаимным ивоздмездным.
Стороны договора- арендодательи арендатор.По общему правилу, и в роли арендодателя,и в роли арендаторамогут выступатьлюбые субъектыгражданскогоправа, какфизические,так и юридическиелица.
Арендодатель- это собственникпередаваемогов пользованиеимущества илилицо, уполномоченноезаконом илисобственникомсдавать имуществов аренду (ст.608 ГК).
Арендатор - этолицо, заинтересованноев полученииимущества впользование.Никаких специальныхтребованийк нему законне предъявляет.
Цель договорааренды - обеспечитьпередачу имуществаво временноепользование.Арендатор, какправило, нуждаетсяв имуществевременно илине имеет возможностиприобрестиего в собственность.Арендодательпреследуетцель извлеченияприбыли изпередачи имуществаво временноепользованиедругому лицу.Арендаторупринадлежитправо пользованияарендованнымимуществом,т. е. извлечениеиз вещи ее полезныхсвойств безизменениясубстанциивещи, в т. ч. Приобретениеплодов и доходов.Плоды, продукцияи доходы, полученныеарендаторомв результате использованияарендованногоимущества всоответствиис договором, являются егособственностью(ч. 2 ст. 606 ГК РФ).
Предмет договора- любая телеснаянепотребляемаявещь, посколькуона не теряетсвоих натуральныхсвойств в процессеиспользования.
В аренду могут быть переданыземельныеучастки и другие обособленныеприродныеобъекты, предприятияи другие имущественные комплексы,здания, сооружения,оборудование,транспортныесредства идругие вещи...
Законом могутбыть установленывиды имущества, сдача которого в аренду недопускаетсяили ограничивается.
Законом могутбыть установленыособенностисдачи в аренду земельныхучастков идругих обособленныхприродныхобъектов.
1.1.2. Порядокзаключениядоговора аренды
В договореаренды должныбыть указаны данные, позволяющие определенноустановитьимущество,подлежащеепередаче арендаторув качествеобъекта аренды. При отсутствииэтих данных в договоре условие об объекте, подлежащемпередаче варенду, считаетсяне согласованнымсторонами, асоответствующийдоговор не считается заключенным(ст. 607 ГК).
Договор арендына срок болеегода, а еслихотя бы однойиз сторон договора является юридическоелицо, независимоот срока, долженбыть заключенв письменнойформе.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации,если иное неустановленозаконом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующемправа собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключаетсяв форме, предусмотреннойдля договора купли - продажитакого имущества(ст. 609 ГК).
Договор арендызаключаетсяна срок, определенныйдоговором.
Если срок арендыв договоре неопределен, договор аренды считаетсязаключеннымна неопределенныйсрок.
В этом случаекаждая из сторонвправе в любоевремя отказаться от договора, предупредивоб этом другуюсторону за одинмесяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договоромможет бытьустановлениной срок для предупреждения о прекращениидоговора аренды,заключенногона неопределенныйсрок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также дляаренды отдельныхвидов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон неотказаласьот договорадо истеченияпредельногосрока, установленного законом, договорпо истечениипредельногосрока прекращается.
Договор аренды,заключенныйна срок, превышающийустановленный законом предельный срок, считаетсязаключеннымна срок, равный предельному(ст. 610 ГК).
1.2. Содержаниедоговора аренды
1.2.1. Обязанностиарендодателя
Основные обязанностиарендодателяотражены встатьях 611-613, 616ГражданскогоКодекса РФ.
1. Арендодательобязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договорааренды и назначению имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностямии относящимисяк нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотренодоговором.
Если такиепринадлежностии документыпереданы небыли, однако без них арендаторне может пользоватьсяимуществомв соответствии с его назначениемлибо в значительнойстепени лишаетсятого, на чтобыл вправерассчитывать при заключении договора, он может потребоватьпредоставленияему арендодателемтаких принадлежностей и документовили расторжениядоговора, атакже возмещенияубытков.
Если арендодатель не предоставиларендаторусданное внаем имущество вуказанный вдоговоре арендысрок, а в случае,когда в договоретакой срок неуказан, в разумныйсрок, арендаторвправе истребоватьот него этоимущество всоответствии со статьей 398 ГК и потребоватьвозмещенияубытков, причиненных задержкойисполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещенияубытков, причиненныхего неисполнением.
2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью иличастичнопрепятствующиепользованиюим, даже есливо время заключениядоговора арендыон не знал об этих недостатках.
При обнаружениитаких недостатковарендаторвправе по своему выбору:
потребоватьот арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещениясвоих расходовна устранение недостатков имущества;
непосредственноудержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатковиз аренднойплаты, предварительно уведомив обэтом арендодателя;
потребоватьдосрочногорасторжениядоговора.
Арендодатель,извещенныйо требованияхарендатора или о его намерении устранить недостатки имущества засчет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендаторуимуществадругим аналогичнымимуществом, находящимсяв надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворениетребований арендатора или удержание им расходов на устранениенедостатковиз аренднойплаты не покрывает причиненныхарендаторуубытков, онвправе потребовать возмещения непокрытойчасти убытков.
Арендодательне отвечаетза недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключениидоговора арендыили были заранееизвестны арендаторулибо должныбыли быть обнаруженыарендаторомво время осмотраимущества илипроверки его исправностипри заключении договора или передаче имущества в аренду.
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращенияили измененияправ третьихлиц на это имущество.
3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредитьарендаторао всех правахтретьих лицна сдаваемое в аренду имущество(сервитуте, праве залогаи т.п.). Неисполнение арендодателемэтой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платылибо расторжениядоговора ивозмещения убытков.
4. Арендодательобязан производитьза свой счет капитальный ремонт переданногов аренду имущества, если иное непредусмотрено законом, инымиправовымиактами илидоговоромаренды.
Капитальныйремонт долженпроизводитьсяв срок, установленный договором, аесли он не определендоговором иливызван неотложной необходимостью,в разумныйсрок.
Нарушениеарендодателем обязанности по производству капитальногоремонта даетарендаторуправо по своемувыбору:
произвестикапитальныйремонт, предусмотренныйдоговором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать сарендодателя стоимостьремонта илизачесть ее всчет аренднойплаты;
потребоватьсоответственногоуменьшенияарендной платы;
потребоватьрасторжениядоговора ивозмещенияубытков.
1.2.2. Обязанностиарендатора
Обязанностиарендатораперед арендодателемрассмотреныв ст. 614,615, 616 ГК РФ.
1. Арендаторобязан своевременновносить платуза пользование имуществом(арендную плату).Порядок, условияи сроки внесенияарендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договоромони не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная платаустанавливаетсяза все арендуемоеимущество вцелом или отдельнопо каждой изего составныхчастей в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодическиили единовременно;
установленной доли полученных в результатеиспользования арендованногоимуществапродукции,плодов илидоходов;
предоставленияарендаторомопределенныхуслуг;
передачи арендаторомарендодателю обусловленной договором вещи в собственностьили в аренду;
возложенияна арендатораобусловленныхдоговоромзатрат на улучшениеарендованногоимущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанныхформ аренднойплаты или иныеформы оплатыаренды.
Если иное непредусмотренодоговором,размер аренднойплаты может изменяться по соглашениюсторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальныесроки пересмотраразмера арендной платы для отдельныхвидов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имуществасущественноухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенногонарушенияарендаторомсроков внесенияарендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы болеечем за два срокаподряд.
2. Арендаторобязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиямидоговора аренды, а если такиеусловия в договорене определены,в соответствиис назначениемимущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованноеимущество всубаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договоруаренды другомулицу (перенаем), предоставлятьарендованноеимущество вбезвозмездное пользование, а также отдавать арендные правав залог и вноситьих в качестве вклада в уставныйкапитал хозяйственныхтовариществи обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установленоГК РФ, другимзаконом илииными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственнымпо договоруперед арендодателемостается арендатор.
Договор субарендыне может бытьзаключен насрок, превышающий срок договорааренды.
К договорам субарендыприменяютсяправила о договорахаренды, еслииное не установленозаконом илииными правовымиактами.
Если арендатор пользуется имуществомне в соответствиис условиямидоговора арендыили назначениемимущества, арендодатель имеет правопотребоватьрасторжениядоговора ивозмещенияубытков.
3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии,производитьза свой счеттекущий ремонти нести расходы на содержание имущества, если иное неустановленозаконом или договоромаренды.
1.3. Прекращениедоговора аренды
1.3.1. Основанияпрекращениядоговора
Прекращениедоговора аренды( в т. ч. его досрочноерасторжение)производитсяпо основаниям,предусмотреннымиглавами 26 и 29 ГК,с учетом правилст. 617, 619и 620 ГК, частичноизменяющихобщий порядок,установленныйдля любых видовобязательств(договоров).
Сохранениедоговора арендыв силе при изменениисторон. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативногоуправления, пожизненногонаследуемого владения) на сданное в арендуимущество кдругому лицуне являетсяоснованием для измененияили расторжениядоговора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права иобязанностипо договоруаренды переходятк наследнику,если закономили договоромне предусмотреноиное. Арендодательне вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключениемслучая, когдазаключение договора было обусловлено личными качествамиарендатора.
Досрочноерасторжениедоговора потребованиюарендодателя.По требованиюарендодателядоговор арендыможет быть досрочно расторгнутсудом в случаях,когда арендатор:
1) пользуетсяимуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенноухудшает имущество;
3) более двухраз подряд поистеченииустановленногодоговором срока платежане вносит аренднуюплату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договорев разумныесроки в техслучаях, когдав соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитальногоремонта являетсяобязанностьюарендатора.
Договоромаренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствиис пунктом 2 статьи450 ГК РФ.
Арендодательвправе требоватьдосрочногорасторжения договора только после направленияарендаторуписьменногопредупрежденияо необходимостиисполненияим обязательствав разумныйсрок.
Досрочноерасторжениедоговора потребованиюарендатора.По требованию арендатора договор арендыможет бытьдосрочно расторгнутсудом в случаях,когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствиис условиямидоговора илиназначениемимущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованиюим недостатки,которые не былиоговореныарендодателем при заключениидоговора, небыли заранееизвестны арендаторуи не должныбыли быть обнаруженыарендаторомво время осмотраимущества илипроверки егоисправностипри заключениидоговора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальныйремонт имущества в установленные договором аренды сроки,а при отсутствииих в договорев разумныесроки;
4) имущество всилу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажетсяв состоянии,не пригодномдля использования.
Договоромаренды могутбыть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствиис пунктом 2 статьи450 ГК РФ.
Одновременностороны в договореаренды могутпрямо исключитьлюбое из основанийдосрочногорасторженияпо инициативеарендодателяили арендатора.Такая возможностьвозникает изавтономии ихволи при определенииусловий договора,а также из того,что досрочноерасторжениедоговора являетсяих правом, а необязанностью.
В любом случаедоговор можетбыть досрочнорасторгнуттолько судомпо иску заинтересованнойстороны договора.
1.3.2. Право арендаторана возобновлениедоговора
Согласно ст.621 ГК если иное не предусмотренозаконом илидоговоромаренды, арендатор, надлежащимобразом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественноеперед другимилицами правона заключениедоговора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателяо желании заключитьтакой договорв срок, указанныйв договоре аренды, а если в договоре такой срок неуказан, в разумныйсрок до окончаниядействия договора.
При заключении договора арендына новый срокусловия договора могут бытьизменены посоглашениюсторон.
Если арендодатель отказал арендаторув заключениидоговора на новый срок, но в течениегода со дняистечения срока договора с ним заключил договор арендыс другим лицом, арендаторвправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненныхотказом возобновитьс ним договораренды, либотолько возмещениятаких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возраженийсо стороны арендодателя, договор считаетсявозобновленнымна тех же условиях на неопределенныйсрок (статья610).
1.3.3. Обязательствасторон послерасторжениядоговора
1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателюимущество втом состоянии, в котором онего получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения аренднойплаты за всевремя просрочки. В случае, когда указаннаяплата не покрываетпричиненныхарендодателюубытков, он может потребоватьих возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могутбыть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотренодоговором (ст.622 ГК).
2. Произведенныеарендаторомотделимыеулучшенияарендованного имуществаявляются егособственностью, если иное непредусмотрено договоромаренды.
В случае, когдаарендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимыебез вреда дляимущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещениестоимости этих улучшений,если иное непредусмотренодоговоромаренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованногоимущества, произведенныхарендаторомбез согласияарендодателя,возмещениюне подлежит,если иное непредусмотренозаконом.
Улучшенияарендованногоимущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационныхотчисленийот этого имущества,являютсясобственностьюарендодателя(ст. 623 ГК).
1.3.4. Выкуп арендованногоимущества
В законе илидоговоре арендыможет бытьпредусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственностьарендаторапо истечениисрока арендыили до его истеченияпри условии внесения арендаторомвсей обусловленнойдоговоромвыкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранеевыплаченнойарендной платыв выкупную цену.
Законом могут быть установлены случаи запрещениявыкупа арендованногоимущества.
2. ОТДЕЛЬНЫЕВИДЫ ДОГОВОРОВАРЕНДЫ
Гражданскийкодекс РФ специальноурегулировалпять видовдоговороваренды:1) договор проката;2) договор арендытранспортныхсредств;3) договор арендызданий и сооружений;4) договор арендыпредприятий;5) договор финансовойаренды (лизинга).
К отдельнымвидам договорааренды общиеправила о договорахаренды применяются,если иное неустановленоправилами ГКоб этих договорах(ст. 625 ГК).
2.1. Прокат
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности,обязуетсяпредоставитьарендаторудвижимое имущество за плату вовременноевладение ипользование.
Имущество,предоставленное по договорупроката, используется для потребительскихцелей, еслииное не предусмотрено договором или не вытекаетиз существаобязательства.
Договор прокатазаключаетсяв письменнойформе (ст. 626 ГК).
Договор прокатазаключаетсяна срок до одногогода.
Правила овозобновлениидоговора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды(статья 621) к договорупроката неприменяются.
Арендатор вправе отказаться от договорапроката в любое время, письменнопредупредиво своем намерении арендодателя не менее чемза десять дней(ст. 627).
Арендодатель,заключающий договор проката, обязан в присутствииарендаторапроверитьисправностьсдаваемого в аренду имущества, а также ознакомитьарендаторас правиламиэксплуатации имуществалибо выдатьему письменныеинструкциио пользованииэтим имуществом(ст. 628).
При обнаружении арендаторомнедостатковсданного варенду имущества, полностью иличастичнопрепятствующихпользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендаторао недостатках, если болеекороткий срокне установлен договоромпроката, безвозмездноустранитьнедостаткиимущества на месте либопроизвестизамену данногоимуществадругим аналогичным имуществом,находящимсяв надлежащемсостоянии.
Если недостаткиарендованногоимуществаявились следствием нарушения арендаторомправил эксплуатациии содержанияимущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировкиимущества (ст.629).
Арендная плата по договорупроката устанавливаетсяв виде определенныхв твердой суммеплатежей, вносимыхпериодически или единовременно.
В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактическоговозврата имущества.
Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производитсяв бесспорномпорядке наоснове исполнительнойнадписи нотариуса(ст. 630).
Капитальныйи текущий ремонтимущества, сданного в аренду по договорупроката, являетсяобязанностьюарендодателя.
Сдача в субарендуимущества,предоставленногоарендаторупо договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договорупроката другомулицу, предоставлениеэтого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесениеих в качествеимущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственныекооперативыне допускаются(ст. 631).
2.2. Аренда транспортныхсредств
Порядок и правилазаключениядоговороваренды транспортаи транспортныхсредств узаконеныв статьях 632- 649 ГКРФ.
2.2.1. Аренда транспортас предоставлениемуслуг
по управлениюи техническойэксплуатации
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортноесредство заплату во временноевладение ипользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его техническойэксплуатации.
Правила овозобновлениидоговора арендына неопределенныйсрок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок(статья 621) к договоруаренды транспортного средства сэкипажем неприменяются.
Договор аренды транспортного средства сэкипажем долженбыть заключенв письменнойформе независимо от его срока. К такому договору не применяются правила орегистрациидоговороваренды, предусмотренныепунктом 2 статьи609 ГК.
Арендодательв течение всего срока договора аренды транспортногосредства сэкипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществлениетекущего и капитального ремонта и предоставление необходимыхпринадлежностей.
Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должныобеспечиватьего нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указаннымив договоре. Договором аренды транспортногосредства сэкипажем может быть предусмотрен более широкийкруг услуг,предоставляемыхарендатору.
Состав экипажатранспортногосредства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.
Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняютсяраспоряжениямарендодателя,относящимсяк управлениюи техническойэксплуатации, и распоряжениямарендатора, касающимся коммерческойэксплуатациитранспортногосредства.
Если договоромаренды непредусмотреноиное, расходыпо оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержаниенесет арендодатель.
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства сэкипажем, арендаторнесет расходы,возникающиев связи с коммерческойэксплуатациейтранспортногосредства, втом числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатацииматериалови на оплатусборов.
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства сэкипажем, обязанностьстраховатьтранспортноесредство и (или) страховатьответственностьза ущерб, которыйможет быть причинен имили в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхованиеявляется обязательнымв силу законаили договора.
Если договоромаренды транспортногосредства сэкипажем не предусмотреноиное, арендаторвправе без согласия арендодателя сдавать транспортноесредство всубаренду.
Арендатор врамках осуществлениякоммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателяот своего именизаключать стретьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использованиятранспортногосредства, указаннымв договореаренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
В случае гибели или поврежденияарендованноготранспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортногосредства произошлипо обстоятельствам, за которые арендаторотвечает всоответствиис законом илидоговоромаренды.
Транспортнымиуставами и кодексами могут быть установлены иные, помимопредусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств спредоставлением услуг по управлениюи техническойэксплуатации.
2.2.2. Аренда транспортабез предоставленияуслуг
по управлениюи техническойэксплуатации
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодательпредоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение ипользованиебез оказанияуслуг по управлениюим и его техническойэксплуатации.
Правила овозобновлениидоговора арендына неопределенныйсрок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок(статья 621) к договоруаренды транспортного средства безэкипажа неприменяются.
Договор аренды транспортногосредства безэкипажа долженбыть заключенв письменнойформе независимо от его срока. К такому договору не применяются правила орегистрациидоговороваренды, предусмотренныепунктом 2 статьи609 ГК.
Арендатор в течение всегосрока договорааренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего икапитальногоремонта.
Арендаторсвоими силами осуществляетуправлениеарендованным транспортнымсредством иего эксплуатацию,как коммерческую,так и техническую.
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованноготранспортного средства, его страхование, включая страхованиесвоей ответственности, а также расходы,возникающиев связи с егоэксплуатацией.
Если договоромаренды транспортногосредства безэкипажа не предусмотреноиное, арендаторвправе без согласия арендодателя сдавать арендованноетранспортноесредство всубаренду наусловиях договорааренды транспортногосредства сэкипажем илибез экипажа.
Арендатор вправе безсогласия арендодателяот своего имени заключать стретьими лицамидоговоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным вдоговоре аренды, а если такие цели не установлены,назначениютранспортногосредства.
Ответственностьза вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием,несет арендаторв соответствиис правиламиглавы 59 ГК.
Транспортнымиуставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящимпараграфом, особенности аренды отдельныхвидов транспортных средств без предоставления услуг по управлениюи техническойэксплуатации.
2.3. Аренда зданийи сооружений
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение ипользованиеили во временноепользованиеарендаторуздание илисооружение(ст. 650).
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменнойформе путемсоставленияодного документа, подписанного сторонами(пункт 2 статьи434).
Несоблюдениеформы договора аренды здания или сооружения влечет егонедействительность.
Договор арендыздания илисооружения, заключенныйна срок не менеегода, подлежитгосударственнойрегистрации и считается заключеннымс момента такойрегистрации(ст. 651).
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостьюпередаютсяправа на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельногоучастка, накотором находитсясдаваемое варенду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренноедоговоромаренды зданияили сооруженияиное право на соответствующуючасть земельногоучастка.
Если договоромне определенопередаваемоеарендаторуправо на соответствующийземельныйучасток, к немупереходит насрок аренды здания илисооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданиемили сооружениеми необходимадля его использованияв соответствиис его назначением.
Аренда здания или сооружения, находящегосяна земельном участке, непринадлежащемарендодателю на праве собственности, допускается без согласиясобственникаэтого участка, если это не противоречитусловиям пользования таким участком, установленным законом илидоговором ссобственникомземельногоучастка (ст.652).
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание илисооружение, продаетсядругому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользованиячастью земельногоучастка, котораязанята зданиемили сооружениеми необходима для его использования, на условиях, действовавшихдо продажиземельногоучастка (ст.653).
Договор арендыздания илисооружениядолжен предусматривать размер аренднойплаты. Приотсутствиисогласованногосторонами в письменной форме условияо размере аренднойплаты договораренды зданияили сооружениясчитаетсянезаключенным. При этом правила определенияцены, предусмотренныепунктом 3 статьи424 ГК, не применяются.
Установленнаяв договореаренды зданияили сооруженияплата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельнымучастком, накотором онорасположено, или передаваемойвместе с ним соответствующей частью участка, если иное непредусмотренозаконом илидоговором.
В случаях, когдаплата за аренду здания или сооружения установлена в договоре наединицу площадиздания (сооружения)или иногопоказателяего размера, арендная платаопределяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения(ст. 654).
Передача зданияили сооруженияарендодателеми принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу опередаче,подписываемомусторонами.
Если иное непредусмотренозаконом илидоговоромаренды здания или сооружения, обязательствоарендодателя передать здание или сооружение арендатору считаетсяисполненнымпосле предоставления его арендаторуво владениеили пользованиеи подписания сторонами соответствующегодокумента опередаче.
Уклонение однойиз сторон отподписаниядокумента о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренныхдоговором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, аарендатораот принятияимущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю(ст. 655).
2.4. Аренда предприятий
По договору аренды предприятияв целом какимущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставитьарендаторуза плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятияосновные средства,передать впорядке, наусловиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалови иные оборотныесредства, права пользования землей, водой и другимиприроднымиресурсами, зданиями, сооружениямии оборудованием, иные имущественныеправа арендодателя,связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельностьпредприятия, и другие исключительныеправа, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиесяк предприятию. Передача праввладения и пользования находящимся в собственности других лицимуществом, в том числе землей и другимиприродными ресурсами, производится в порядке, предусмотренномзаконом и инымиправовымиактами (ст. 656).
Права арендодателя, полученныеим на основании разрешения (лицензии) назанятие соответствующейдеятельностью, не подлежат передачеарендатору, если иное неустановленозаконом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемогопо договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможнопри отсутствииу него такогоразрешения(лицензии), не освобождаетарендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами(ст. 656).
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны бытьдо его передачи арендатору письменно уведомленыарендодателемо передачепредприятияв аренду.
Кредитор, которыйписьменно несообщил арендодателюо своем согласии на переводдолга, вправев течение трехмесяцев со дня полученияуведомленияо передачепредприятияв аренду потребовать прекращения или досрочногоисполненияобязательстваи возмещения причиненныхэтим убытков.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарнуюответственностьпо включеннымв состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендаторабез согласиякредитора (ст.657).
Договор арендыпредприятиязаключаетсяв письменной форме путемсоставленияодного документа, подписанногосторонами(пункт 2 статьи434).
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрациии считаетсязаключеннымс момента такойрегистрации.
Несоблюдение формы договорааренды предприятиявлечет его недействительность(ст. 658).
Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточномуакту.
Подготовкапредприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностьюарендодателяи осуществляетсяза его счет, если иное непредусмотренодоговоромаренды предприятия(ст. 659).
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендаторвправе безсогласия арендодателяпродавать, обменивать, предоставлять во временное пользованиелибо взаймыматериальные ценности, входящиев состав имуществаарендованного предприятия, сдавать их в субарендуи передаватьсвои права иобязанностипо договоруаренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечетуменьшениястоимостипредприятияи не нарушаетдругих положенийдоговора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и другихприродных ресурсов, атакже в иныхслучаях, предусмотренныхзаконом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендаторвправе безсогласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающееего стоимость(ст. 660).
Арендаторпредприятияобязан в течениевсего срокадействия договора аренды предприятияподдерживатьпредприятиев надлежащем техническомсостоянии, втом числеосуществлениеего текущего и капитальногоремонта.
На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотренодоговором, атакже с уплатойплатежей пострахованию арендованногоимущества (ст.661).
Арендаторпредприятияимеет правона возмещениеему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотренодоговоромаренды предприятия.
Арендодательможет быть освобожден судом от обязанности возместитьарендаторустоимость такихулучшений, еслидокажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшенийбыли нарушеныпринципыдобросовестностии разумности(ст. 662).
Правила ГК опоследствияхнедействительности сделок, обизменении ио расторжениидоговора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученногопо договорус одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такиепоследствияне нарушаютсущественноправа и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора,других лиц ине противоречатобщественныминтересам (ст.663).
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представлениена подписание передаточногоакта, являетсяв этом случаеобязанностьюарендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором(ст. 664).
2.5. Финансоваяаренда (лизинг)
Порядок заключениядоговора лизингаописаны в ст.665-670 ГК РФ.
По договору финансовойаренды (договорулизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавцаи предоставитьарендатору это имуществоза плату вовременное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случаене несет ответственностиза выбор предметааренды и продавца.
Договоромфинансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Предметомдоговора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
Арендодатель,приобретая имущество для арендатора, должен уведомитьпродавца о том,что имуществопредназначенодля передачи его в арендуопределенномулицу.
Если иное не предусмотрено договоромфинансовойаренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.
В случае, когдаимущество, являющеесяпредметомдоговора финансовойаренды, не передано арендатору в указанный в этом договоресрок, а если вдоговоре такойсрок не указан,в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечаетарендодатель, потребовать расторжениядоговора ивозмещенияубытков.
Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотренодоговором финансовойаренды.
Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающиеиз договоракупли - продажи, заключенного между продавцоми арендодателем, в частностив отношениикачества икомплектностиимущества,сроков егопоставки, и вдругих случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанностиоплатитьприобретенное имущество, как если бы онбыл сторонойдоговора купли - продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли- продажи с продавцомбез согласияарендодателя.
В отношениях с продавцом арендатор иарендодательвыступают каксолидарныекредиторы(статья 326).
Если иное не предусмотрено договоромфинансовойаренды, арендодательне отвечаетперед арендаторомза выполнениепродавцом требований,вытекающихиз договоракупли - продажи,кроме случаев, когда ответственностьза выбор продавцалежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своемувыбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли - продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несутсолидарнуюответственность.