Содержание
1. Введение
2. Сегодняшнее состояние рынка промышленной недвижимости
3. Характеристики промышленной недвижимости
3.1 Объекты промышленной недвижимости
3.2 Земельный вопрос
3.3 Характеристики земельного участка
3.4 Права на земельные участки
3.5 Целевое назначение земельных участков
3.6 Тип земельного участка
3.7 Общие параметры земельных участков
3.8 Местоположение земельного участка
3.9 Инфраструктура земельного участка
3.10 Параметры строений на земельных участках
4. Классификация промышленных объектов
5. Спрос и предложение
5.1 Особенности спроса
5.2 Черты предложения
6. Тенденции и прогнозы
7. Заключение
Использованная литература
1. Введение
Для размещения мелких и средних производств обычно арендуются или покупаются помещения площадью от 100 до 2 000 кв. м. Главное требование покупателей и арендаторов - наличие необходимой инфраструктуры: дорог и электросетей. Многие коммерсанты готовы к сотрудничеству с владельцами промышленных предприятий, но количество сделок с участием крупных производств невелико. Заводы или комбинаты наращивают мощности и самостоятельно используют свои площади, а не выставляют их на рынок, как это происходило раньше.
Дать четкий прогноз на будущее рынка промышленной недвижимости сложно. На данный момент правительство столицы России приняло проект Пром-Сити, по плану которой будет назначена промышленная зона за чертой города, где будут строиться промышленные помещения улучшенного типа, но инвесторов, которые решаться финансировать данный проект, пока не нашлось.
2. Сегодняшнее состояние рынка промышленной недвижимости
В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом, в основном этот сегмент представлен: низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний момент нет четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости. Неразвитость рынка заключается в том что клиент полностью предоставлен сам себе. Существует лишь небольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное качество работы в отдаленных регионах России. К современному сегменту рынка можно отнести немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. По-прежнему остается нерешенным земельный вопрос. В основном предлагаемые помещения ветхие, недостаточное количество крупных игроков и осторожные инвестиции.
Также следует отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в руках государства. Гос. структуры не обеспечивают эффективное использование производственных комплексов, а также создают определенные трудности при решении подобного рода проблем. Помимо государства, крупнейшими владельцами производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.
По проекту Пром Сити предполагается начало массовых переездов промышленных предприятий за пределы городской черты, в специально предназначенные для них зоны. Подобная мировая практика существует уже давно и полностью оправдывает себя во всех отношениях: и в социальном, и в экологическом, и в производственном. В настоящее время в Московском столичном регионе некоторая часть потребителей рынка отодвинули границы удаленности рассматриваемых объектов недвижимости до 30-50 км от МКАД. Наиболее популярными направлениями и районами являются Северо-Западное и Западное направления, являющиеся основными путями, по которым импортируются грузы из Европы, кроме того определенная доля спроса приходится на направление Москва Нижний Новгород. В настоящий момент спрос на приобретение промышленной недвижимости существенно превышает предложение. Наблюдается растущий интерес западных инвесторов, благодаря стабильной экономической ситуации в стране.
3. Характеристики промышленной недвижимости
3.1 Объекты промышленной недвижимости
На сегодняшний момент существует определенная путаница в определении и различении рынка складской и индустриальный недвижимости. Неразвитость обоих рынков по сравнению с рынками офисной и торговой недвижимости, а также языковая и культурологическая составляющие стали причиной смешения представления о них. Если сравнивать два эти сегмента видно, что рынок складской недвижимости является относительно цивилизованным, а в области индустриальной недвижимости клиент по прежнему предоставлен сам себе. Собственно, в неразвитости и заключается основная специфика индустриального рынка. К объектам промышленной недвижимости относятся:
1. Заводы.
2. Склады.
3. Имущественные комплексы.
4. Бывшие ВПК.
5. Земельные участки промышленного назначения.
Под складами мы будем понимать те объекты, которые были построены в советский период со складским назначением, но в настоящий момент по тем или иным причинам используются в производственных целях. Те же объекты, которые используются по своему прямому назначению и так же современные логистические парки несомненно относятся к объектам складской недвижимости.
промышленный недвижимость земельный участок
3.2 Земельный вопрос
Из всего многообразия объектов, можно особо выделить комплексы с оформленными в собственность земельными участками. Это и есть самые ликвидные объекты на сегодняшний день. К сожалению таких объектов не много на данный момент. Ситуация по выкупу земли в собственность тормозится и объективными и субъективными причинами. Есть вероятность что ситуация по выкупу земли начнет меняться после 1 января 2006 года, но никаких санкций к не переоформившим ПБП (постоянное бессрочное пользования), в этот срок не предусмотрено. Во многих случаях стоимость земельных участков может превышать стоимость строений, расположенных на нем. Но у собственников нет четкого понимания в земельных вопросах. Значительная часть времени уходит на убеждение, что в существующем состоянии земельных отношений объект не продать по высокой рыночной цене.
Следует также отметить:
1. Трудности с юридическим оформлением.
2. Сложности с переводом земель из одной категории в другую.
3. Земли под многими предприятиями находятся в постоянном бессрочном пользовании.
4. Не завершена разработка законодательной базы выкупа земель под предприятиями.
5. Стремление продавцов скрыть фактическую стоимость объекта.
3.3 Характеристики земельного участка
Далее рассмотрим более подробно основные параметры промышленных предприятий. Рассматривая, объекты промышленной недвижимости как земельные участоки со строениями и инфраструктурой можно выделить их основные характеристики:
1. Права на земельный участок.
2. Целевое назначение.
3. Тип.
4. Общие параметры.
5. Местоположение.
6. Инфраструктура.
7. Здания и сооружения (параметры строений на земельных участках).
8. Юридическая схема прохождения сделки.
3.4 Права на земельные участки
Права на земельный участок могут быть следующего вида:
1. Право собственности. Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершить в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом.
2. Право аренды земельных участков. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок.
3. Право постоянного бессрочного пользования. В постоянное бессрочное пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Юридические лица, обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
4. Право ограниченного пользования чужими земельными участками - сервитут. Сервитуты могут быть частными, когда они устанавливаются в интересах конкретных граждан или юридических лиц, и публичными - устанавливаются в государственных интересах, в интересах муниципального образования или местного населения.
5. Право пожизненного наследуемого владения. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного Кодекса РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного Кодекса РФ не допускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.
6. Право безвозмездного срочного пользования. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:
1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления юридическим лицам, на срок не более чем один год.
2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора.
3) из земель организаций гражданам в виде служебного надела.
3.5 Целевое назначение земельных участков
Земельные участки могут иметь следующее целевое назначение: