В результате данных упущений стал возрастать общий объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам, а несбалансированность по срокам между длинными активами и короткими пассивами привела еще и к потере ликвидности «Государственного заемного банка».
Закономерным итогом стал подписанный 1 сентября 1859 года Александром П Указ, согласно которому выдача ссуд под залог недвижимости государственными кредитными учреждениями была прекращена. Государственному банку было запрещено вообще заниматься долгосрочными операциями.
Между тем потребность российской экономики в кредитных ресурсах росла год от года: в кредитах помимо традиционных заемщиков нуждались освобожденные от крепостной зависимости и желающие приобрести наделы земли крестьяне, создаваемые промышленные предприятия, жители растущих городов, возникающие акционерные общества и др..
Повелением Александра П была создана комиссия, которая разработала проект Положения о земских кредитных обществах (или земских банках). С этого документа начался долгий процесс формирования новой системы ипотечного кредитования. Первые уставы городских кредитных обществ появились в двух российских столицах: в Санкт-Петербурге и Москве..
В 1882 г. был основан Государственный крестьянский поземельный банк, основной задачей которого было выдача ипотечных кредитов освобожденным реформой 1861 г. крестьянам для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды
сроком до 35 лет. За период до 1905 г. банк выдал кредитов на 410 млн. руб., за счет которых крестьянами было куплено 5,9 млн. десятин земли (основные объемы пришлись на последние годы указанного периода).
В 1885 г. был основан Государственный дворянский земельный банк, который занялся предоставлением ипотечных кредитов дворянам сроком на 66 лет в размере 60% от стоимости заложенного имения.
Кредит под залог земли в России строился на следующих принципах: обеспечением кредита являлась закладываемая земля, а источником погашения являлась рентная доходность земли. Этим обуславливались особенности организации земельных кредитных учреждений и самого кредита под залог земли:
- земельный ипотечный кредит был кредитом долгосрочным - от
10 лет и выше;
- основным источником погашения кредита предусматривались
отчисления из рентных доходов;
- выдача земельных кредитов предусматривает наличие специа
лизированного регистрирующего органа, ведущего тщательный
независимый учет и перепись земельных участков, под которые
кредиты уже выданы;
- земельный кредит осуществляется обязательно с соблюдением принципа публичности наблюдения и контроля.
В архивах сохранились т.н. «ипотечные книги», в которых фиксировались процедуры оценки и выдачи ссуды, каждый факт проверки и предоставления ипотечных документов для ознакомления представителям различных организаций и учреждений, проверявших законность выдачи кредитов под конкретные земельные угодья с конкретными целями.
В конце XIX века в связи с долгосрочностью и надежностью вложений в земельные ипотечные кредиты инвестировали средства не только специализированные банки, но и крупные страховые общества, нуждающиеся в долгосрочном и обеспеченном размещении своих фондов. В связи с длительным сроком погашения и большими размерами ипотечных земельных кредитов в России преобладающей формой стали государственные учреждения земельного кредита,
однако, действовали также акционерные общества и товарищеско-кооперативные организации.
Ипотечные банки и учреждения в России выдавали землевладельцу ссуду не наличными деньгами, а собственными обязательствами -«закладными листами», которые либо реализовывались самим ссудополучателем на денежно рынке либо представлялись в качестве залога для получения кредита в банковские учреждения краткосрочного кредита. В данном случае ссудополучатель мог самостоятельно определять график и целевое назначение ресурсов: реализовать часть закладных, необходимых для строительных целей. Ипотечный банк в любом случае гарантировал выкуп закладного листа в сумме, предъявленной к оплате.
До октября 1917 года в России существовали два основных ипотечных банка: Дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный банк, имевшие вместе 82 отделения.
Перед государственными банками помимо основной задачи обеспечения крупных сельхозпроизводителей финансовыми ресурсами ставилась задача удешевления долгосрочных кредитов, которая решалась за счет более высокого доверия к закладным государственных банков и, следовательно, более высокой цены реализации закладных на открытом рынке по сравнению с бумагами акционерных банков и обществ взаимного кредита.
Ссуды выдавались на срок 48 лет. Размер ссуды не должен был превышать 60% оценочной стоимости земли или закладываемого имущественного комплекса. Стоимость закладываемой земли или комплекса определялась как среднерыночная для данного региона. В случае необходимости по инициативе банка или заемщика могла создаваться независимая экспертная комиссия для определения истинной стоимости объекта залога.
В случае нарушения графика уплаты суммы погашения основного долга и процентов мог назначаться полугодичный «льготный период», в течение которого, тем не менее, с неуплаченной суммы взыскивалась пеня в размере 1% в месяц. В чрезвычайных случаях (бедствия, в результате которых существенно сократился доход от заложенного имущества) допускалась отсрочка платежей на срок до 2 лет.
По истечении «льготного срока» или отсрочки, если заемщик не восстанавливал платежеспособность и не начинал гасить ипотечный кредит, земля или имущественный комплекс, под который выдавалась ссуда, выставлялись на публичную продажу.
Кроме государственных банков работали 11 акционерных земельных банков (старейшим из которых был Харьковский акционерный земельный банк, созданный в 1871 году), 7 сословных •ипотечных банков и большое количество провинциальных дворянских земельных банков.
По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу «ненужной конкуренции».
В 1914 г. общая стоимость закладных листов, находящихся в обращении на рынках ценных бумаг и в банках составила 5 577,1 млн. руб. . Причем государственными ипотечными банками было выпущено закладных листов менее половины - 41,3%. Остальное составляли закладные листы, выпущенные негосударственными ипотечными банками и обществами.
В 1914 году 11 акционерных земельных банков имели портфель долгосрочных кредитов на сумму 1 294,2 млн. руб..
По состоянию на 01.01.1914 г. в России было зарегистрировано 1 108 кредитных общества, в которых состояли 643 355 члена.
Представление о масштабах ипотечных операций в России дают балансы, приложенные к Постановлению Совета Народных Комиссаров от 04.05.1920 г., которым окончательно фиксировалось уничтожение всей системы ипотечного кредита в России и аннулированы все расчеты по ипотечным долгам. Так, например, по Дворянскому и Крестьянскому земельным банкам было аннулировано 2 434 млн. руб. ссуд и на 2 415 млн. руб. закладных листов и других обязательств.
По системе акционерных ипотечных банков было аннулировано 1 491 млн. руб. ссуд и 1 495 млн. руб. закладных листов.
Существовала в России и такая форма организаций финансирования жилищного строительства как «Кредитная кооперация». Данные организации возникли в качестве общественной инициативы, государство к их появлению не имело никакого отношения. Кредитная кооперация возникла и стала усиленно развиваться в предвоенные годы
(1907 - 1914 гг.), удовлетворяя потребности в финансовых ресурсах нарождающегося в России фермерства, возникшего в ходе аграрной реформы П.А.Столыпина.
В 1912 г. был создан кооперативный банк - «Московский народный банк».
Деятельность кредитной кооперации за короткий промежуток времени дала ощутимые результаты: в 1914 г. в России было зарегистрировано 14 652 кредитных и ссудно-сберегательных товарищества с объемом ссудных операций - 518 млн. руб..
Таким образом, в дореволюционной России действовала достаточно развитая сеть кредитных учреждений различной организационной формы, осуществляющих выдачу ссуд пол залог недвижимости (зданий, земли и пр.).
Городские кредитные общества. В 1861 году в России были созданы Санкт-Петербургское, годом позже Московское городское кредитное общество. Эти институты были призваны предоставлять ссуды под залог недвижимости. Обычно размер ссуды составлял не более 60% от стоимости заложенного имущества. Ипотечные кредиты выдавались не в денежной форме, а облигациями кредитного общества. Получатель ссуды мог превратить эти облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке. Несколько позже государственный банк России стал предоставлять кредиты под залог этих облигаций с дисконтом 10%, а затем покупать и продавать эти ценные бумаги, обеспечивая тем самым ликвидность вторичного рынка. В последующие годы была создана сеть губернских кредитных обществ.
К 1917 году в России сложился довольно развитый для того времени вторичный рынок ипотечных облигаций. Так, в 1911 году Санкт-Петербургское городское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на общую сумму 341 млн. рублей, в залоге под которые находилось 5 304 объекта недвижимости.
Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества за 50 с лишним лет своей деятельности выдали кредиты почти на 1 млрд. рублей. Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались