СОДЕРЖАНИЕ:
Часть 1. Перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Введение. 2 стр.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд. 3 стр.
Заключение. 8 стр.
Список использованной литературы. 9 стр.
Часть 2. Статьи по недвижимости.
Около 25% новостроек продаются законно, остальные - по сомнительным схемам. 10 стр.
Московский вариант: сдать квартиру в аренду. 12 стр.
Часть 1. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД.
ВВЕДЕНИЕ.
Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность буквально по соседству - в жилых домах.
Однако действующее законодательство запрещает таким субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях.
Проблемы, связанные с таким переводом, во многом возникают из-за злоупотреблений чиновников своими должностными обязанностями. Поэтому законодатель посвятил регулированию перевода жилых помещений в нежилые специальную главу Жилищного кодекса РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 29 декабря 2006 г.) - главу 3, а также положения п. 2 ст. 671 Статья 671. «Договор найма жилого помещения» Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.) и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ Статья 288. «Собственность на жилое помещение» Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.). В соответствии с которыми - жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения.
В реферате будут рассмотрены вопросы по переводу жилого помещения в нежилое для использования его в предпринимательской деятельности.
ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД.
Перевод жилого помещения в нежилое представляет собой определенный вид деятельности общественных отношений, которые возникают у собственника жилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое означает изменение правового статуса такого объекта недвижимого имущества как здание, сооружение или его части. Если жилое помещение переводят в нежилое, то в отношении первого перестают действовать нормы права, установленные жилищным законодательством, и начинают распространять свое действие нормы гражданского законодательства.
Условия и порядок перевода помещения из жилого в нежилое помещение регулируются главой 3 ЖК РФ.
Согласно статье 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Закон Московской области от 16 апреля 2004 г. N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые", принятый постановлением Московской областной Думы от 31 марта 2004 г. N 5/93-П, устанавливает основания и условия перевода жилых помещений в нежилые.
В соответствии со статьей 3 этого Закона основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:
1) признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;
2) изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома), прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.
Согласно статье 4 названного Закона, условия перевода квартиры в нежилое помещение таковы:
1) расположение на первом этаже жилого здания жилого помещения, имеющего изолированный вход либо возможность его оборудования;
2) расположение жилого помещения на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся нежилые помещения;
3) согласие всех собственников жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое, и совершеннолетних, совместно постоянно проживающих членов семьи;
4) решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается:
1) если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
2) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
3) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
4) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Сказанное означает, что переводимая квартира не должна быть предметом залога, в отношении нее (или ее части) не должен быть установлен сервитут, она не должна быть сдана в аренду, найм, в отношении нее не должен быть заключен договор ренты и т.д.
Согласно статье 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Согласно постановлению 15 мая 2007 г. N 382-ПП г.Москвы, рассмотрение вопросов по переводу жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение осуществляется Городской МВК, состав и деятельность которой регламентируются Положением о Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет документы:
1) заявление о переводе помещения;
В связи с тем, что форма заявления действующим законодательством не утверждена, соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути, данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений.
Заявление можно составить на фирменном бланке организации с печатью за подписью генерального директора или уполномоченного лица (представителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.
Жилищный кодекс предоставляет собственникам переводимого помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение и доверенность представителя организации.
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:
а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;
б) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
в) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Данный перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.