Смекни!
smekni.com

Учет недвижимости, временно не используемой в основной деятельности банка (стр. 1 из 2)

Учет недвижимости, временно не используемой в основной деятельности банка

С 2012 года в учете банков появилось новое понятие – «Недвижимость, временно не используемая в основной деятельности». Появление такого объекта учета, несомненно, имеет своей целью приближение бухгалтерского учета кредитных организаций к международным стандартам, поскольку аналогичное понятие «Инвестиционное имущество» содержится в МСФО (IAS) 40. Рассмотрим некоторые вопросы методологии и учета Недвижимости, временно не используемой в основной деятельности.

Ранее в бухгалтерском учете банков недвижимость можно было отнести к одному из двух видов имущества:

1. Основные средства – имущество, используемое в основной деятельности кредитной организации.

2. Внеоборотные запасы - имущество, полученное по договорам залога и отступного, до принятия решения о его дальнейшей эксплуатации или реализации).

Сейчас выделен еще один, третий вид недвижимости:

3. Временно не используемая в основной деятельности банка - недвижимость готовая или строящаяся, предназначенная для получения дохода не от банковских услуг.

Ниже представлены основные характеристики Недвижимости, временно не используемой в основной деятельности в сравнении с Инвестиционным имуществом (МСФО)

Недвижимость, временно не используемая в основной деятельности (РСБУ) Инвестиционное имущество (МСФО 40)
Это - земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое, находящееся в собственности кредитной организации (полученное при осуществлении уставной деятельности). Это - земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды).
Цель – получение арендных платежей (за исключением платежей по договорам финансовой аренды), доходов от прироста стоимости этого имущества, или того и другого. Цель – получение арендных платежей (за исключением платежей по договорам финансовой аренды) или прироста стоимости капитала, или того и другого.
Не предназначено для: использования в качестве средств труда для оказания услуг, управления кредитной организацией; использования в случаях, предусмотренных санитарно-гигиеническими, технико-эксплуатационными и другими специальными техническими нормами и требованиями; продажи в течение 1 года. Не предназначено для: использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности в краткосрочной перспективе.
Объекты: земельные участки, предназначение которых не определено; здание, предоставленное во временное владение и пользование или во временное пользование по договору(ам) аренды, за исключением финансовой аренды (лизинга); здание, предназначенное для предоставления во временное владение и пользование или во временное пользование по договору(ам) аренды, за исключением финансовой аренды (лизинга); объекты, находящиеся в стадии сооружения (строительства) или реконструкции, предназначенные для предоставления во временное владение и пользование или во временное пользование по договору(ам) аренды, за исключением финансовой аренды (лизинга). Объекты: земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе; земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено; здание, предоставленное в аренду по договору(ам) операционной аренды; здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по договору(ам) операционной аренды; недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционного имущества; недвижимость, которой арендатор владеет по договору операционной аренды, при условии, что такая недвижимость во всем остальном соответствует определению инвестиционного имущества и арендатор использует для признанного актива модель учета по справедливой стоимости.
Условия для принятия к учету: объект способен приносить кредитной организации экономические выгоды в будущем; стоимость объекта может быть надежно определена. Условия для принятия к учету: существует вероятность поступления в предприятие будущих экономических выгод, связанных с инвестиционным имуществом; можно надежно оценить стоимость инвестиционного имущества.
Учет: по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения; по текущей (справедливой) стоимости. Учет: по фактическим затратам (по себестоимости за вычетом накопленной амортизации основных средств и накопленных убытков от обесценения); по справедливой стоимости.
Справедливая (текущая) стоимость это сумма, за которую можно реализовать недвижимость, временно не используемую в основной деятельности, при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами. Справедливая стоимость это цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки.

Основные принципы учета недвижимости, временно не используемой в основной деятельности банка

1. Классификация объекта недвижимости в качестве временно не используемой в основной деятельности осуществляется банком на основании профессионального суждения. Форма и порядок оформления профессионального суждения определяется банком во внутренних документах.

Следует учесть, если здание классифицировано банком как объект недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, то земельный участок, принадлежащий банку, на котором это здание расположено, также учитывается в бухгалтерском учете как недвижимость, временно не используемая в основной деятельности (Ответ Банка России)

2. Если одна часть недвижимости сдается банком в аренду (кроме лизинга) или предназначена для прироста стоимости, а вторая часть этой же недвижимости используется в основной деятельности банка, то вопрос классификации такого объекта недвижимости решается исходя из нижеследующих принципов:

обе части учитываются раздельно, соответственно, как недвижимость, временно не используемая в основной деятельности и как основное средство, если обе части можно реализовать раздельно, независимо друг от друга;

весь объект учитывается как недвижимость, временно не используемая в основной деятельности, если значительная его часть предназначена (используется) для сдачи в аренду (кроме лизинга) или для получения дохода от прироста стоимости имущества;

весь объект учитывается как основное средство, если значительная его часть используется банком в основной деятельности (т.е., в качестве средств труда для оказания услуг, управления кредитной организацией, а также в случаях, предусмотренных санитарно-гигиеническими, технико-эксплуатационными и другими специальными техническими нормами и требованиями).

Критерии значительности объема, применяемые в данном случае для классификации объектов недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, банк определяет самостоятельно и утверждает в учетной политике. Кроме того, банк самостоятельно определяется возможность или невозможность реализации частей объекта недвижимости независимо друг от друга, исходя из технологических или конструктивных особенностей объекта, технических и правоустанавливающих документов.(Ответ Банка России)

3. В Учетной политике необходимо утвердить метод учета недвижимости, временно не используемой в основной деятельности:

по текущей (справедливой) стоимости,

или

по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения

Если для объектов недвижимости, временно не используемых в основной деятельности утвержден метод по текущей (справедливой) стоимости, то:

1) Не реже 1 раза в год, такая недвижимость должна быть оценена в соответствии с рыночными условиями. Учитывая рекомендации МСФО и Банка России, желательно, чтобы такая оценка была осуществлена независимым оценщиком. Возможен иной способ оценки (сведения по рынку аналогичной недвижимости, сведения из официальных источников об уровне цен и т.д.). Любой способ, определения текущей (справедливой) стоимости недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, должен быть отражен в учетной политике банка.

Разница в виде доходов и расходов, возникшая в результате изменения текущей (справедливой) стоимости объекта недвижимости отражается соответственно на счетах 70601 (символ 17306) или 70606 (символ 27308) в том периоде, в котором они возникли.

2) Бухгалтерский учет объекта недвижимости, временно не используемой в основной деятельности не может быть осуществлен по текущей (справедливой) стоимости, если текущую (справедливую) стоимость такого объекта по какой-либо причине нельзя определить достоверно и надежно. В этом случае, этот объект недвижимости может быть учтен до момента его выбытия (перевода) по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков. При этом, остальные объекты недвижимости, временно не используемые в основной деятельности могут и далее учитываться по установленному учетной политикой методу учета по текущей (справедливой) стоимости.

3) До момента перевода (выбытия) объекта недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, метод его учета не может быть изменен.

4) По объектам, учитываемым в бухгалтерском учете по текущей (справедливой) стоимости амортизация не начисляется и на обесценение такие объекты не проверяются.