В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Согласно пункту 1 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.
Пунктом 2 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено обязательное включение в договор аренды объекта культурного наследия включенных в реестр сведений об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Федеральным законом, независимо от формы собственности данного объекта.
Из материалов дела следует, что здание, расположенное по адресу: пл. Труда, 4, («Николаевский дворец») отнесено к памятникам государственного значения Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.60. Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.07.01 N 527 то же здание по адресу: пл. Труда, 4, как «Дворец Великого князя Николая Николаевича («Ксенинский институт»)» включено в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, находящихся в г. Санкт-Петербурге.
Ни договор аренды от 30.06.05 N 513, ни дополнительное соглашение к нему не содержат требований к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» впредь до вступления в силу утвержденных Правительством Российской Федерации нормативных актов, издание которых отнесено настоящим Федеральным законом к полномочиям Правительства Российской Федерации, но не позднее 31 декабря 2010 года сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82 №865 и применяемым постольку, поскольку указанные правила не противоречат настоящему Федеральному закону.
Таким образом, суд признал недействительными договор аренды и дополнительное соглашение к нему, заключенные в отношении здания, отнесенного к памятникам государственного значения и включенного в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального значения, поскольку ни договор, ни соглашение не содержат требований к сохранению названного объекта, использование которого арендатором без охранного обязательства противоречит законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры.
Поскольку такие объекты недвижимости, как здания и сооружения, арендуемые на определенных сторонами условиях, расположены, как правило, на земле, в договоре аренды рекомендуется определить право арендатора на земельный участок, на котором расположен такой объект аренды. Если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Совокупность прав и обязанностей по договору аренды зданий и сооружений составляет содержание данного договора.
Из содержания договора аренды следует, что обязанность арендодателя - передать, а арендатора - принять арендованный по договору объект в предусмотренный договором срок.
Передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Реальному исполнению договора закон придает особое значение. Обязательство считает исполненным только после этих действий сторон, хотя стороны могут договориться и о другом юридическом факте, с наступлением которого договор может считаться исполненным. Но иного согласованного обстоятельства договор не содержит, закон связывает юридическое исполнение арендного договор только с фактической передачей, т.е. передачей здания или сооружения арендатору во владение и пользование, подтвержденной названным документом [40, с. 34].
Когда договор аренды прекращается, ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (иному документу о передаче), подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ), в том состоянии, в каком арендатор его получил, или в состоянии, обусловленном в договоре. Если арендатор не выполняет этой обязанности, то эти обстоятельства служат основанием для выселения его из арендованного здания и возврата арендодателю ранее арендованного у него сооружения (ст. 622 ГК РФ).
Одновременно с, передаточным документом арендатору передаются сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания (сооружения), - технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции, кадастровая карта (план) земельного участка и т.п.
Исполнение договора защищается в судебном порядке, и поэтому стороны вправе обратиться в суд с исковыми требованиями об исполнении условий договора или закона.
Согласно ГК РФ при аренде зданий и сооружений арендатору одновременно с передачей прав на данный объект недвижимости передаются права на часть земельного участка, занятую этим объектом (ст. 652 ГК РФ), кроме земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ) или ограниченных в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Этот договор фактически является правоустанавливающим документом относительно возникающих одновременно двух видов арендных отношений: использования здания (сооружения) и использования части земельного участка, занятой арендуемым зданием (сооружением), которые также могут носить арендный характер, но могут быть и иного, характера, поскольку землевладение, землепользование представлены также иными видами прав, чем аренда зданий и сооружений, - в зависимости от юридической личности лица.
Выделяется право арендатора именно на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, принадлежащий арендодателю. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться в установленном порядке сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.
Единый правовой режим следования установлен для таких двух объектов, как земельный участок и здания (сооружения), в случаях, когда и тот, и другой объекты принадлежат одному и тому же лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Право быть арендатором земельного участка определяется тем, каким конкретным субъективным правом на него обладает арендодатель здания (сооружения), если он не собственник участка: правами аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного срочного пользования (ст. 15-24 ЗК РФ). Права на землю, не предусмотренные названными статьями ЗК РФ, подлежат, переоформлению после введения его в действие, равно как и некоторые из названных в Кодексе.
Право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды земельного участка или приобретение земельного участка в собственность по желанию субъекта права в соответствии с земельным законодательством.
Распоряжение земельным участком, находящимся на пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (ст. 21 ЗК РФ). Оборот такого участка возможен только после приобретения его владельцем в собственность.
Коммерческие и некоммерческие организации могут не оформлять свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков.
В соответствии со ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Пока идет перестройка земельных правомочий, арендатор, наделенный правом на земельный участок, обслуживающий объект аренды, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении (ст. 445 ГК РФ) арендодателя — собственника земли заключить договор о форме землепользования в рамках договора аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК ФК). Поэтому, если арендодатель уклоняется от включения в договор условий землепользования, суд должен рассмотреть спор о понуждении арендодателя по иску арендатора включить в содержание договора аренды условие об этом (ст.. 421 ГК РФ). Но такого рода отношения складываются лишь с арендодателем — собственником земельного участка.
Передача прав на земельный участок, обслуживающий арендованное здание (сооружение), является обязанностью арендодателя в соответствии со ст. 36 ЗК РФ и зависит также от делимости или неделимости земельного участка, а также зачастую связана с заключением отдельного договора аренды земли наряду с договором об аренде здания (сооружения). Так, сложилась практика заключения в Москве отдельного договора аренды земли помимо договора аренды здания (сооружения), где от имени города в качестве арендодателя выступает уже соответствующий территориальный земельный комитет, в ведении которого находится земельная собственность города.