СОДЕРЖАНИЕ
1. Введение ........................................................................................... 3
2. Ипотека и ипотечное кредитование ............................................... 4
3. Формы ипотеки ................................................................................ 5
4. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России ................ 9
5. Ипотечные механизмы выкупа недвижимости .......................... 15
6. Расчетная часть............................................................................... 16
7. Заключение ..................................................................................... 20
8. Список использованной литературы ........................................... 21
1. Введение
К настоящему времени отечественные коммерческие банки и риэлтерские фирмы разработали ряд схем кредитования строительства и приобретения жилья, которые относительно успешно применяются на практике. При этом основные усилия направлялись на решение следующих проблем:
1. обеспечение должной юридической обоснованности сделок и защита прав ее участников (в первую очередь прав кредитора);
2. превращение операций в финансово выгодные для участвующих сторон;
3. гарантирование соответствия сделок действующим правилам и
инструкциям, регулирующим коммерческую и банковскую деятельность, и отвечающим требованиям бухгалтерского учета.
В настоящее время существует ряд предпосылок для развертывания ипотечного кредитования в современных российских условиях:
- свыше 60 процентов жилья находится в частной собственности;
- принят ряд различных законодательных актов об ипотеке;
- в Москве и Санкт-Петербурге действуют первые в России ипотечные банки и в ряде субъектов Российской Федерации осуществляется реализация ипотечных программ.
2. Ипотека и ипотечное кредитование.
Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодателю).
Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.
В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге» и «Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке».
В июле 1998 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон - развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношения собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона - повысить надежность и эффективность пользования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества.
Основные положения закона следующие:
1) предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
2) все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
3) детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда);
4) может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
5) залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.
Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложен-
ной недвижимости. Для организации в системе комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890-р от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав. В соответствии с этим положением федеральное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т. е. должника.
В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя:
возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена на:
- земельные участки;
- предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
- жилые дома и квартиры;
- дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
- незавершенное строительство;
- иное недвижимое имущество.
На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.
3. Формы ипотеки
В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:
- кредит с «шаровым» платежом;
- «пружинный» кредит с выплатой только процентов;
- ипотека ролл-оверная;
- кредит с частичной амортизацией;
- самоамортизирующийся кредит;
- кредит с переменной нормой процента;
- кредит с младшими закладными;
- кредит с участием.
Кредиты с «шаровым» платежом предусматривают крупный итоговый платеж по долгу, известный как «шаровой» платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.
Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы тремя основными путями:
1. Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;
2.Выплаты одних только процентов, затем - «шаровой» платеж;
3.Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.
Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита
Данный вид ипотеки предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент.