Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом (стр. 1 из 6)

План

Введение

1. Оценка недвижимости: теоретический аспект1.1. Сущность недвижимости1.2. Общая характеристика оценки недвижимости1.2.1. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости1.2.2. Область применения массовой оценки1.2.3. Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки1.2.4. Этапы массовой оценки1.3. Сущность затратного метода оценки недвижимости1.3.1. Сфера применения и ограничения затратного метода1.3.2. Значение затратного метода1.3.3. Недостатки затратного метода оценки недвижимости1.3.4. Этапы оценки недвижимости затратным методом2. Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом2.1. Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости2.2. Оценка общего и накопительного износаЗаключениеСписок использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия;организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

В своей курсовой работе я поставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

Достижение настоящей цели возможно путем комплексного анализа затратного метода оценки недвижимости, периодичного материала, статей и аналитического материала на данную тему.

1. Оценка недвижимости: теоретический аспект

1.1. Сущность недвижимости

Существует множество определение сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. Остановимся на сущности некоторых из них.

В учебнике русского гражданского права (1914г.) написано: «Под именем недвижимость понимается прежде всего часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи».

Недвижимость – это «земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находиться на ней)» (Харррисон Г. «Оценка недвижимости», 1994).

Недвижимость (zealty, zeal estate) – недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

Согласно терминологии, принятой в практике США, недвижимостью является «Земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей». Недвижимость также включает в себя объекты, прочно связанные с землей.

Как видим, ни годы, ни расстояния не внесли в понятие «недвижимости» существенных изменений, что свидетельствует о фундаментальности и в хорошем смысле консервативности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимости, имущества.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

· Земельные участки;

· Участки недр;

· Обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и другие строения, пригодные для проживания. [3]

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. [3]

Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.[3]

Недвижимость как товар имеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

Рынок недвижимости (market) – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

· Специфический характер оборота (через оборот прав на него);

· Высокий уровень трансакционных издержек при сделках с ней;

· Более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;

· Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

· формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

· арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

· спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

· присутствие много независимых друг от друга продавцов и покупателей;

· покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

· спрос и предложение эластичны по цене;

· издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;

· рынок доступен для вхождения в него новых участников;

· товары обладают высокой ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

· спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

· присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

· информация о рынке не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

· издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

· предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

· вхождение на рынок новых участников затруднено;

· для недвижимости как товара характерна низкая ликвидность.

Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.

1.2. Общая характеристика оценки недвижимости

Оценка недвижимости – операция по определению стоимости объекта [5]. Величину стоимости объекта необходимо знать для:

· Осуществления купли-продажи объекта;

· Определения налогооблагаемой базы;

· Решения вопросов ипотечного кредитования;

· Аренды;

· Страхования;

· Переоценки основных производственных фондов предприятия;