Особенности функционирования рынка недвижимости

Введение

В России вусловиях становлениярыночной экономикивсе большуюроль играетрынок. Однимиз его видовявляется рынокнедвижимости,в котором главнуюроль играетнедвижимоеимущество, егостоимость иучастникирынка.

Как известноцена и рынокнеразделимосвязаны междусобой, они дополняюти характеризуютдруг друга.Обязательнымусловием оценкинедвижимостиявляется учетспецификифункционированиярынка недвижимости,так как состояниерынка недвижимостиоказываетсущественноевлияние напотоки доходов,уровни рискаи на возможнуюцену реализацииобъекта недвижимостив определенныймомент временив будущем, т.е.на основныеданные, используемыепри оценкеметодами доходногоподхода. Учетособенностейфункционированиярынка недвижимостипозволит болееобоснованноскорректироватьданные ретроспективногопериода дляоценки недвижимостиметодами рыночногоподхода. Крометого, определениеинвестиционнойпривлекательностинедвижимостикак объектадля инвестирования(если оценказаказываетсяпотенциальныминвестором)требует обязательногоучета текущегосостояния рынканедвижимостии перспективего развитияв будущем.

Такимобразом, мы неможем бытьполноценнымии профессиональнымиучастникамирынка недвижимостии оцениватьнедвижимоеимущество, непознав основныхособенностейрынка. Именноособенностямфункционированиярынка недвижимостии посвященаданная работа.

Рынокнедвижимостии его характеристики

Любаясфера хозяйственнойдеятельности,в том числе исфера недвижимости,обладает своимиспецифическимиособенностями,накладывающимиособый колоритна экономическиепроцессы. Вусловиях рыночныхотношенийнепосредственнымвыражениемэтой спецификиявляются особенностирынка недвижимости.

Однакопрежде чемговорить обособенностяхрынка недвижимости,определимся,что же мы понимаемпод самим термином«рынок недвижимости».

Такоеопределениеважно не толькос позицийакадемическогоинтереса, нои с практическойточки зрения,посколькупозволяетвыделить средисубъектоврыночныхотношений тех,чьи интересыи первую очередьсвязаны с недвижимымимуществом,показать спецификуэтих интересов,раскрыть, механизмы,присущие рынкунедвижимости,их взаимосвязьи зависимостьдруг от друга,а на этой основе-сформироватьсобственнуюстратегию итактику поведенияна этом рынке.

Еслиобратитьсяк литературе,то в ней подрынком недвижимостидовольно частопонимаетсярынок оборотаправ на недвижимость.

Например,в широко известнойработеДж. Фридманаи П.Орлуэя «Анализи оценка приносящейдоход недвижимости»дается следующееопределение:«Рынок недвижимости— этоопределенныйнабор механизмов,посредствомкоторых передаютсяправа на собственностьи связанныес ней интересы,устанавливаютсяценыираспределяетсяпространствомежду различнымиконкурирующимивариантамиземлепользования»^¹.

Подобныеопределенияфиксируютвесьма важнуюсоставную частьпроблемы —рыночные механизмыобеспечиваютпереход правна недвижимость,распределениеи перераспределениенедвижимостимежду различнымивариантамиее использования.

Однако притаком определениииз сферы рынканедвижимостивыпадает целыйкомплекс отношений,связанных ссозданием новыхобъектов недвижимостии управлением,эксплуатациейуже существующихобъектов. Междутем интересымногих субъектоврынка связаныс недвижимостьюименно в связис этими процессами.Например, инвесторапри вложениисредств внедвижимость,безусловно,интересуютего права, но,скорее, это неправа на недвижимость,а права на получениедохода отнедвижимости,их надежность.Точно такжедля пользователейнедвижимостигарантии ихправ важны, ноне менее важныи вопросы качестваэксплуатацииобъекта недвижимости,величина егоиздержек, связанныхс использованиемобъекта. Такимобразом, оборотправ — это ядрорынка недвижимости,но еще не весьрынок.

В связи с этимболее правильнымпредставляетсяследующееопределениерынка недвижимости:

Рынокнедвижимости— это взаимосвязаннаясистема рыночныхмеханизмов,обеспечивающихсоздание, передачу,эксплуатациюи финансированиеобъектовнедвижимости^².

В системурынка недвижимостипри таком подходевключаютсяотношения,возникающие:

* в ходе созданияобъектов недвижимости— между инвесторами,застройщиками,подрядчикамии пользователяминедвижимости;

* в процессеоборота правна недвижимость— между продавцамии покупателями,арендодателямии арендаторамии т. д.;

* в процессеэксплуатацииобъектов недвижимости— между собственникамии управляющими,управляющимии пользователямии пр.

Эти отношения,конечно, существенноотличаютсяпо своему содержаниюдруг от друга,но все они объединеныодним общимначалом — объектомнедвижимости.Именно спецификаэтого объектаявляется главнымфактором,определяющимособенностирынка недвижимости.

Объект недвижимостиобладает такимихарактернымипризнаками,как стационарность,уникальность,долговечность,длительностьсоздания,ограниченностьи невоспроизводимостьземли. Эти признакиобуславливаютцелый рядособенностейрынка, в частноститакие, какиндивидуальностьценообразования,ограниченностьчисла продавцови покупателей,локальностьрынков и вытекающаяиз нее высокаязависимостьпроцессов,происходящихна рынке недвижимостиот состояниярегиональнойэкономики изаконодательно-нормативнойбазы и т.д.

«Рынок» всамом общемпониманииопределяетсякак система,регулируемаясоотношениемспроса и предложения.В более узкомзначении понятие«рынок» используетсяспециалистамикак местокупли-продажитоваров и услуг.Специфика рынканедвижимостипроявляетсяв том, что онне имеет определенногоместа купли-продажи.Понятие «рынокнедвижимости»означаеткуплю-продажуразличныхобъектовнедвижимости.

Рынок недвижимости- это рынокнесовершеннойконкуренции,что обусловленоего существеннымиособенностями:уникальностьюкаждого объекта,условиямифинансирования,сложными юридическимиправами, низкойликвидностью(табл.1).

Таблица1. Характеристикарынка совершеннойи несовершеннойконкуренции^³

Рыноксовершеннойконкуренции	Рынокнесовершеннойконкуренции
1 .Однородныеи делимые товары	1 .Нестандартизированныетовары, таккак каждыйобъект уникален
2.Большое числоучастников,что делаетневозможнымвлияние каждогоиз них на уровеньцен	2.Ограниченноечисло участников,что обусловленоусловиямифинансированияи сложнымиюридическимиправами,характернымидля каждогообъекта
3.Полная, достовернаяи доступнаядля всех участниковинформация	3.Сложно получитьдостоверную,своевременнуюи полную информациюо сделках
4.Централизованноеведение сделок	4.Децентрализованныеторги
5.Низкие операционныерасходы	5.Высокие операционныеиздержки

За последниегоды рынокнедвижимостиповысил своюактивностьс помощью действиякомпаний,специализирующихсяна операцияхс недвижимостью,финансовыхорганизацийи правительственныхагентств, оценщиков,юристов. Темне менее, егонельзя отнестик рынку совершеннойконкуренциивследствиесущественныхособенностейфункционирования,обусловленныхтакими факторамикак:

• спецификаобъектовнедвижимости;

• относительноболее высокиеуровни риска,характерныедля недвижимости;

• воздействиерынка капитала;

• невозможностьдостижениясостоянияравновесиямежду спросоми предложением.

Факторы,воздействующиена рынок недвижимости

Развитиерынка недвижимостиопределяется:

• экономическимростом илиожиданиямитакого роста.Хотяна рынке и могутвозникатьблагоприятныекраткосрочныеусловия приотсутствиироста, такиеобстоятельствавозникаютдостаточноредко;

• финансовымивозможностямидляприобретениянедвижимости,что, в свою очередь,обусловленостадией экономическогоразвития региона(кризис, застой,промышленноеразвитие), наличиеми характеромрабочих мест;

• взаимосвязямимежду стоимостьюнедвижимостии экономическойперспективойтого или иногорайона. Некоторыерайоны находятсяв состояниизастоя, так каких основныеотрасли промышленностиперемещеныв другие частистраны илипришли в упадок.В состояниизастоя находятсярайоны, зависящиеот одной отраслипромышленности,например, вКемеровскойобласти, чтоможет привестик быстройдестабилизациина рынке недвижимостив этих районахв условияхструктурныхизменений вэкономике.

Рынокнедвижимостинаходится подзначительнымвлиянием факторов,определяющихсоциально-экономическоеразвитие какстраны в целом,так и отдельныхрегионов, ифакторов,определяющихполитическуюстабильность.Сложныепричинно-следственныевзаимосвязимежду факторами,воздействующимина рынок недвижимости,можно отразитьв виде кривой,получившейназвание «рыбьякость» (рис.1).

Рис.1.Причинно-следственныевзаимосвязимежду факторами,воздействующимина рынок недвижимости^⁴

Факторы,воздействующиена рынокнедвижимости.

1. Факторыгосударственногорегулированиярынка недвижимости:

1.1 - нормативныеакты, регулирующиесделки купли-продажинедвижимости;

1.2 - налоговоезаконодательство,регулирующеесделки с недвижимостью;1.3 - отдельныенормативныеакты, ограничивающиесделки с недвижимостьюна региональномуровне.

2. Общеэкономическаяситуация:

2.1 - производствонациональногодохода;

2.2 - объем промышленногопроизводства;

2.3 - занятостьтрудоспособногонаселения;

2.4. - ставкидоходностифинансовыхактивов;

2.5 - платежныйбаланс страны;

2.6 - состояниеторговогобаланса;

2.7 - притокикапитала;

2.8 - оттокикапитала;

2.9 - рост доходовнаселения;

2.10 - индекспотребительскихцен.

3. Микроэкономическаяситуация:

3.1 - экономическоеразвитие региона;

3.2 - диверсификациязанятостиработоспособногонаселения;

3.3 - экономическиеперспективыразвития региона;

3.4 - притокикапитала врегион;

3.5 - оттокикапитала изрегиона.

4. Социальноеположение врегионе.

4.1 - возможностьмежэтническихи военныхстолкновений;

4.2 - отношениек частномукапиталу;

4.3 - отношениек иностранномукапиталу;

4.4 - устойчивостьполитикиадминистрациирегиона;

4.5 - уровеньбезработицыв регионе;

4.6 - популярностьпроводимойадминистрациейрегиона политики.

5. Природныеусловия в регионе:

5.1 - экологическоеположение врегионе;

5.2 - наличиеразвитойинфраструктуры.

Как виднона рис.1, решающаяроль принадлежитмакроэкономическимфакторам:политическаяситуация встране и регионах,общеэкономическаяситуация, состояниефинансовогорынка. Если жедействиемакроэкономическихфакторов относительностабильно, тосостояние рынканедвижимости,приносящейдоход, определяетсямикроэкономическимифакторами.Такова основнаяхарактеристикафакторов, влияющихна рынок недвижимости.

Структурарынка недвижимости

Рынок недвижимостиимеет сложную,разветвленнуюструктуру идифференцироватьего можно поразличнымпризнакам:

1. Исходяиз триединствасущности недвижимостикак товара, нарынке недвижимостиможно выделитьтри сектора:

развития(создания)недвижимости;
оборотанедвижимости;
управленияи эксплуатациинедвижимости.

Каждый изсекторов имеетсвою структурнуюопределенностьи специфику.Их привлекательность,объем, динамиказависят отсвязанных сними финансовыхпотоков, подразделяемых:

- на инвестициикапиталовложений(развитиенедвижимости);

- на товарные(финансированиеоборота правна недвижимость);

- на доходы(от сделок и отэксплуатациинедвижимости);

- на налоги(налогообложениенедвижимости).

Сектор оборотанедвижимостиформируетрыночную ценуее объектов.

Сектор управленияи эксплуатациинедвижимостиотслеживаетстепень влияниятех или иныхтоварныххарактеристикобъектов недвижимостина их доходность.Именно отсюдаисходит запроск сектору развитияна созданиенаиболее доходныхтипов объектовнедвижимости.При недостаточнойразвитостисектора управления,как это имеетместо сейчасна отечественномрынке недвижимости,запрос секторуразвития передаетсянепосредственноиз сектораоборота.

На сегодняшниймомент признакамирынка развитиянедвижимостиявляются:

- преобладаниевнебюджетныхисточниковинвестирования;

- большаяальтернативностьпотенциальныхинвесторов(различныепредложенияпо наилучшемуместоположениюи назначениюинвестируемыхобъектовнедвижимости);

- высокаясложностьпоиска управляющегоинвестиционнымпроектом (отзаключениядоговора онамеренияхдо сдачи объектанедвижимостив эксплуатацию);

- слабая изученностьрынка развития;

- отсутствиекачественноотработанныхтехнологийэффективногои экономичногостроительстваи, следовательно,долгосрочногоспроса настроительноеоборудованиеи материалы.

2. По способусовершениясделок рынокнедвижимостиможно разделитьна первичныйи вторичный.

Под первичнымрынком недвижимостипринято пониматьсовокупностьсделок, совершаемыхс вновь созданными,а также приватизированнымиобъектами. Онобеспечиваетпередачу недвижимостив экономическийоборот.

Под вторичнымрынком недвижимости— сделки,совершаемыес уже созданнымиобъектами,находящимисяв эксплуатациии связанныес перепродажейили с другимиформами переходапоступившихна рынок объектовот одного владельцак другому.

Первичныйи вторичныйрынки, выступаядвумя частямиединого рынканедвижимости,взаимно влияютдруг на друга.Например, ценывторичногорынка представляютсобой особыйориентир, которыйпоказывает,насколькорентабельнымявляется новоестроительствопри существующемуровне затрат.

Взаимноевлияние спросаи предложенияна первичноми вторичномрынках недвижимостивыступаетфактором, существенноосложняющиманализ сферыобращения ивыбор правильныхрешений относительноинвестированияв недвижимость.Особенно сложнойэта задачаявляется ещеи потому, чтосделки на рынкенедвижимостиносят, как известно,частный и зачастуюконфиденциальныйхарактер, чтосерьезно затрудняетсбор необходимойинформации.

Однако привсей сложностиэтой задачиона не являетсяглавной. Рынокнедвижимостииспытываетна себе влияниеэкономическойситуации вцелом, как нанациональном,так и на региональномуровнях.Возможностиреагированияна изменениеэтой ситуациина первичноми вторичномрынках недвижимостиразличны. Так,при сниженииспроса вторичныйрынок недвижимостиможет достаточногибко реагироватьна него уменьшениемпредложенияи падением цен,нижняя границакоторых определяется,по сути, тремяфакторами:ценой приобретенияобъекта, финансовымположениемпродавца исоответствиемего уровнядоходов уровнютекущих затратпо содержаниюнедвижимости.Диапазон сниженияцен или предложенияможет бытьдовольно широк.

На первичномрынке недвижимостиситуация иная.Нижняя границацены определяетсяуровнем затратна строительство:при его переходезастройщикнесет прямыеубытки. Вместес тем здесьсложнее какуменьшить, таки увеличитьпредложение.В строительномпроцессе задействованряд организаций,каждая из которыхзаинтересованав использованиисвоих мощностейи ресурсов (чтоособенно относитсяк подрядчикам),и прекратитьстроительныйпроцесс мгновенноневозможно.Столь же невозможнои быстро увеличитьпредложение— процесс созданияобъектов недвижимостизанимает месяцыи даже годы.

3. Повидам сделокв рамках всегорынка недвижимостиможно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав(доверительноеуправление)и др.

4. Постепени готовностик эксплуатации:

- незавершенноестроительство;

- новоестроительство;

- строительство,подлежащеереконструкциии т.д.

5. Поформе собственности:

- частныеобъекты недвижимости;

- государственныеи муниципальныеобъекты недвижимости.

6. Поотраслям:

- промышленныеобъекты;

- сельскохозяйственныеобъекты;

- общественныездания и сооружения;

- рекреационныеи т.д.

7. Пофункциональномуназначению:

- жилаянедвижимость;

- производственныездания;

- непроизводственныездания и помещения(офисы, складыи пр.);

- гостиницы;

- торговыепомещения ипомещенияобщественногопитания и т.д.

8. Повиду объектовнедвижимости:

- земельныйрынок;

- здания исооружения;

- помещения;

- предприятиякак имущественныекомплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетниенасаждения.

Из вышеназванныхрынков недвижимостиважное значениеимеют наиболееразвитые рынкиземельныхучастков, жилойи коммерческой(нежилой)недвижимости.

На рынкенедвижимостисформировалисьи активно действуютразличныерыночные структуры,способствующиеэффективностиего оборота.Взаимосвязии взаимоотношениямежду субъектамипервичногои вторичногорынка имеютсложную функциональнуюструктуру, целькоторой - удовлетворениепотребительскогоспроса на объектынедвижимости.

Особенностифункционированиярынка недвижимости

Наиболеераспространеннаяточка зрения- рынок недвижимостихарактеризуетсякак одна изразновидностейинвестиционногорынка ивыделяет несколькообщихидентификационныхпризнаков,подтверждающихналичие ихструктурнойзависимости:

•совокупностьинвесторов-покупателейи инвесторов-продавцов,взаимодействиекоторых приводитв конечномсчете к возможностиобмена междуними;

•возможностьиспользованияинструментовсогласованияинтересовпродавцов ипокупателей;

•наличиеэкономическихотношений междупродавцамии покупателями;

•проявлениеэкономическихотношений междустоимостьюи потребительскойстоимостьютоваров, обращающихсяна этом рынке;

•наличиесовокупностипотребителей,заинтересованныхв приобретенииданного товараи обдающихреальными илипотенциальнымивозможностямидля такогоприобретения.

•получениедохода от объектаинвестирования;

•необходимостьв управлениидля получениядохода.

Однакорынокнедвижимостиимеет и своиособенности.

Необходимостьвысокого «порогового»уровня инвестиций.

Недвижимостьдовольнозатруднительноприобрестиименно в такомколичестве,в котором хотелосьбы инвестору.Для этого необходимызначительныеи вполне определенныепо масштабамсредства, что,с одной стороны,может потребоватьуменьшенияиных активов,с другой — уинвестора можетпросто не оказатьсядостаточныхсредств.

Например,достаточносложно приобрестинедвижимостьобъемом 5% отофисного здания,и даже приобретениетакой доличерез участиев АО, образованнымна базе здания,не дает инвесторудостаточновозможностейдля самостоятельногоуправлениянедвижимостью.

Необходимостьв управлении.

Недвижимостьв отличие отиных активовв большей степенинуждается вуправлениидля получениядохода. Отэффективностиуправлениясущественнозависит уровеньдоходности.Отсюда следуют,по меньшеймере, два вывода:

- для большинстваинвесторовнедвижимостькак объектинвестированияпредставляетдовольно сложныйактив;

- для инвесторов,обладающихдостаточнымизнаниями всфере управлениянедвижимостью,она может бытьболее, предпочтительнымобъектоминвестирования,позволяющимизвлекатьбольший доходи обладатьконтролем надактивом.

Неоднородностьнедвижимости.

Данный факторопределяетсущественнуюдифференциациюв доходах междуразличнымиобъектаминедвижимостиодного типав пределах дажеодной местности.

Защищенностьдоходов отинфляции.

Недвижимостьв большей степени,чем финансовыеактивы защищенаот инфляции.Через аренднуюплату или ценуинфляция переноситсяв доход, такчто доход растетвместе с инфляцией.

Высокиетранзакционныеиздержки.

Сделки снедвижимостьютребуют высокихтранзакционных(операционных)издержек. Длякоммерческойнедвижимостиэти издержкисоставляютпримерно 1% отцены объекта,для жилой онисущественновыше и могутдостигать до10% от цены.

Низкая корреляциядоходов отнедвижимостис доходами отфинансовыхактивов.

Относительнаянезависимостьдоходов отнедвижимостипо сравнениюс доходами отфинансовыхактивов делаетнедвижимостьсвоего родаарбитром дляпортфелейфинансовыхактивов.

Особенностиценообразования.

Цены на фондовомрынке являютсяпрямым следствиемпоследнихсделок с ценнымибумагами, преждевсего, корпоративными.Ценообразованиена рынке недвижимости— результатпоследнейпродажи и переговоровмежду участникамисовершающейсясделки. Отсюда— ценообразованиена рынке ценныхбумаг болеединамично, чемна рынке недвижимости,а колебанияцен более часты.

Сохранностьинвестируемыхсредств.

Недвижимостьпредоставляетинвесторубольше гарантийсохранностиинвестированныхсредств. Земля— неуничтожима(если не учитыватьвозможногоухудшения еекачеств). Зданияи сооружения— долговечныеконструкции,но обеспечениесохранностинедвижимостиможет требоватьдополнительныхусилий (например,страхования).

Обладая рядомотличительныхособенностейпо сравнениюс другими финансовымиактивами,недвижимостьможет рассматриватьсяи как частьобщего инвестиционногопортфеля, позволяяснизить общийриск, и каксамостоятельныйактив. В то жевремя недвижимостьможет приобретатьсяи как товар,необходимыйдля производстваили для личногопотребления.

Таким образом,рынокнедвижимостиможно охарактеризоватькак сферу вложениякапитала вобъекты недвижимостии системуэкономическихотношений,возникающихпри операцияхс недвижимостью.Такие отношенияпроявляютсямежду инвесторамив процессекупли-продажинедвижимости,ипотеки, сдачиобъектов недвижимостив аренду и т.д.

Купля-продажаобъектов недвижимости— это не простокупля-продажатовара, а движениекапитала, т.е.стоимости,приносящейдоход.

Другой подходакцентируетвнимание наобъектах недвижимостикак товарахособого рода.

Объектынедвижимостив большей степени,чем какие-либодругие товары,подвергаютсягосударственномувоздействию,в результатечего риск потеривложений вданные объектыможет бытьвыше, чем в другиетовары.

Товар на рынкенедвижимости— это участокземли с принадлежащимиему природнымиресурсами(почвой, водными,минеральнымии растительнымиресурсами), атакже находящимисяна нем зданиямии сооружениями.Кроме того,существует,так называемая,неотъемлемаячасть недвижимости:объекты в еесоставе, которыепри определенныхусловиях могуттолковатьсякак «движимые».Это имеет важноезначение присделках купли-продажи,при оформлениизакладных, вописании условийаренды и приоценке объектовнедвижимости.

Согласнонормативнымактам, принятымв период с 1990 —1996 гг., уже можноговорить онедвижимостикак о товаре,который повсеместнопродается ипокупается.

Сущностьнедвижимостикак товаратриедина:

- физическоесодержаниеобъекта недвижимости(физическиехарактеристики,описывающиеплощадь, объем,материалыконструкций,мощность инженерныхсистем и т.п.);

- юридическиехарактеристики(в рыночномобороте участвуютправа на объектнедвижимости,а не сам объект);

- экономическиехарактеристики,дающие представленияо стоимостиобъекта (рыночной,восстановительной,замещения ит.п.), затратахна его содержание(текущий икапитальныйремонт, вода,газ, электричествои т.д.) и доходности(аренда и косвенныедоходы, повышениестоимости ит.д.).

В соответствиис этим любойиз объектовнедвижимостив процессесуществованияпроходит несколькоэтапов. А именно:

1. Создание- инвестиционно-строительныйэтап развитияобъектов недвижимости(инвестиционныйзамысел, определениеназначенияобъекта недвижимости,его проектирование,землеотвод,строительствореконструкция),сдача в эксплуатацию.Этот этап наиболеесложен, ибо онсостоит измногочисленныхсоставляющих.

2. Оборот правна ранее созданнуюнедвижимость,включающийпродажу, сдачув аренду и т.д..На этом этапепроисходитвозврат вложенныхинвестицийв предыдущемцикле и началополученияприбыли, а такжеморальногои физическогоизноса.

3. Управлениеобъектаминедвижимости- эксплуатация,ремонт, поддержаниев системе городскихинфраструктури коммунальногохозяйства. Этотэтап наиболеепродолжителени ограничиваетсяцелесообразностьюэксплуатацииобъекта недвижимостии размеромзатрат на устранениефизическогои моральногоизноса.

К специфическимхарактеристикамнедвижимостикак товара,обращающегосяна данном рынке,относится, впервую очередь,его стационарность(неподвижность).Объекты недвижимостинеотделимыот местности,в которой онинаходятся, ипокупательнедвижимостиприобретаетс ней весь спектрхарактеристикместности.

Неповторимость,уникальность,разнородностьобразуют ещеодну группупризнаковнедвижимости.Объекты могутотличатьсяпо размерами планировке,качеству исистемамкоммунальногообслуживания(водопровод,канализация,отопление,кондиционирование,лифты и т.д.)конструктивнымэлементам иотделке.

Еще однахарактернаячерта недвижимости— это долговечность,которая выше,чем у другихтоваров. Долговечностьнакладываетна собственникаобъекта недвижимостиобязанностипо проведениюремонтов (капитальныхи косметических)и контролютемпов физическогоизноса.

Объектынедвижимостихарактеризуютсяеще и длительностьюсоздания.Средняя продолжительностьцикла строительстваили реконструкциисоставляет3 — 3,5 года.

Недвижимостикак товаруприсуще несовпадениехарактеристиктоваров(асимметрияпредставленийо товаре) — объектовнедвижимостис точки зренияпроизводителяи потребителя.С позицийпотребителя,в частности,в качестветовара, удовлетворяющегопотребностьв жилье, в большинствеслучаев рассматриваютсяквартира иличасть жилогодома, а с позицийстроительнойорганизациипроизводимымтоваром являетсязаконченныймногоквартирныйили секционныйдом.

Недвижимость- дорогой товари для его приобретениячасто используютсясложные финансовыесхемы, включающиезалог или зачетстоимостипрежнего объектанедвижимости,различные видыипотек и др.Права владения,пользованияи распоряжениянедвижимостьюотличны от праввладения другимитоварами иявляются предметамисделки. Из-засложностипроцедурыпередачи правна объектынедвижимостиустанавливаетсянизкийуровень ееликвидностикак товара,т.е. ее нельзябыстро реализовать.

Особыехарактеристикинедвижимостиформируютширокий спектринформации,необходимойдля представленияэтого товарана рынке. К общимвопросам, связаннымс принятиеминвестиционногорешения и требующиманализа можноотнести:

- текущие иретроспективныехарактеристикирынка недвижимости;

- социально-демографическиепоказатели;

- параметрырегиональногои местногорынков недвижимостии пр.

Исследованиерынка недвижимостинеобходимопроводить дляопределениясоотношениямежду спросоми предложениемна конкретныйвид товара вконкретныймомент времени.Низкое качествоаналитическойработы можетпривести ккризисам нарынке недвижимости.

В качествепримера можнопривести кризисна рынке жилойнедвижимостив конце 90-х гг.в Москве, гдечрезмерноеи беспорядочноеинвестированиев новое строительствопривело кперенасыщениюжильем и, соответственно,и к его невостребованности.

Наличиехарактерныхчерт, присущихтоварномурынку, не исключаетвзаимосвязимежду рынкомнедвижимостии рынком инвестиций.Они существуюткак отдельные,самостоятельнофункционирующиеэлементы единогорынка страны.

Существуетеще один подходк изучениюсоциально-экономическойсущности рынканедвижимости,который увязываетэтот рынок срынком услуг.Назначениемрынка услуг,как известно,является созданиеусловий дляжизнедеятельностии жизнеобеспечениячеловека вовсей многогранностиих свойств ипроявлений.

Любые объектынедвижимостипредназначеныдля обслуживаниявполне конкретныхпроцессов:

- рынокжилья — дляобеспеченияжилищных нужд;

- рынокпромышленныхобъектов— для реализациипроизводственно-технологическихпроцессов;

- рынокземельныхучастков— для обеспечениясельскохозяйственногопроизводства,промышленно-гражданскогостроительства,рекреационныхнужд.

Рынок недвижимостипредназначендля оказанияопределенныхспецифическихуслуг и по своейсоциально-экономическойприроде близокк понятию рынкауслуг.

Однако несовсем правильноутверждать,что рынокнедвижимости- это составнойэлемент единогорынка услуг.

Услуга, кактовар особогорода, обладаетрядом отличительныхчерт:

-неотделимостьюот производителя;

-неосязаемостью;

-несохраняемостью;

-непостоянствомкачества.

При этомуслуга можетбыть связанаили не связанас товарами,имеющимиматериально-пространственнуюформу выражения,но и в том и вдругом случаеона полезнане как вещь, акак определеннаядеятельность.

Очевидно,что услуги,предоставляемыеобъектаминедвижимости,не обладаютвсей совокупностьючерт, присущихприведенномувыше способуидентификации.В частности,они могутосуществлятьсяи при отчуждениинепосредственногопроизводителяобъекта, имеютвозможностьсохранятсяи имеют осязаемыйхарактер.

Объект недвижимостиполезен не сампо себе, а каксовокупностьвозможностейдля реализациидеятельногопроцесса и егообслуживания.Это обстоятельствопозволяетхарактеризоватьрынок недвижимостикак одну изразновидностейрынка услуг,но разновидностьвесьма специфичную,требующую длясвоего изучениявзвешенногоподхода, объединяющегопринципы системногои индивидуальногоисследования.

С экономико-философскойточки зрениярынокнедвижимости- это инфраструктурнаякатегория,связанная ссозданиемусловий, необходимыхдля осуществленияпроизводственной,коммерческой,социальной,экологическойи иной деятельности.

Обобщаяпонятийно-терминологическиеподходы, можносделать следующиевыводы. Социально-экономическаяприрода рынканедвижимостидостаточносложна и ввидуотсутствиявесомых теоретическихоснований дляего однозначнойидентификациирассматриватьрынок необходимово взаимосвязис рынками товаров,инвестицийи услуг.

Рынок недвижимости— интегрированнаякатегория ипредполагаетналичие характерныхчерт, присущихрынкам товаров,инвестицийи услуг (рис.2). Такая трактовкане противоречитузконаправленномупониманиюрынка, подразумевающемуэкономическуюфункцию сведениявместе покупателейи продавцов.

Рис. 2. Рынокнедвижимостии его связь сдругими рынками^⁵

Развитиерынка недвижимостинапрямую зависитот принятияинвестиционныхрешений, базирующихсяна его исследованиии анализе. Оттого, насколькопрофессиональновыполнен этотанализ, зависитдостоверностьбизнес-планов,на основаниикоторых принимаютсяинвестиционныерешения. Соответственноанализ рынканедвижимостидолжен выполнятьсяпрофессиональнымианалитикамис определеннойподготовкойи квалификацией,на основеразработанныхстандартованализа рынканедвижимости.Эти стандартыдолжны обеспечиватьсостоятельностьи достоверностьисследованияна основанииединых критериев,исключающихразличныетолкования.Профессиональноеисследованиерынка недвижимостипока не являетсясамостоятельными независимымвидом предпринимательскойдеятельности,но дальнейшеебурное развитиерынка недвижимостиприведет кформированиюего прикладногоанализа.

Этапыстановлениярынка недвижимостив России

Обобщениеопыта становлениярынка недвижимостивРоссиипозволяетвыделить триосновных этапаэтого процесса,по мере которыхрынок начинаетприобретатьвсе более иболеезрелыечерты. Приводимаяниже таблица2 позволяетпроследить,как изменялисьнекоторыеважные характеристикирынка на этихэтапах.

Таблица2. Основные этапыстановлениярынка недвижимостив России^⁶.

Комментируяданные таблицы,хотелось быобратить вниманиена следующее.Как видно изнее, характернаячерта становлениярынка — быстрыйрост цен в началепериода и егозатухание идаже падениек концу периода.Если в 1991 г. онисоставлялив обеих столицахпримерно $20—50за м²общей площадиквартиры, ток концу 1992 г. вМоскве онисоставили около$700, а в Петербурге— около $300 за м²общей площади.В 1993 г. темпы ростазаметно упали,но, тем не менееони оставалисьдовольносущественными.К январю 1994 г. вМоскве онивыросли до$900, в Петербургедо $400—450, т, е. примернона одну треть.Известным ростнаблюдалсям и 1994 г., но еслии Москве он былвполне заметным— примерно на20 %, то в Петербургетемпы приростаупали до уровняпримерно в 10%. И, наконец, 1995г. в Петербургеотмечен практическинулевым приростомцен, в Москве— ростом ценв пределах 5—10%.

После 1995 г. общийприрост ценна рынках жильяМосквы и Петербургапрактическипрекращается— начинаетсяпроцесс всебольшей дифференциациицены от категориижилья: элитное,высококачественное,типовое, «дешевое».В первых категорияхрост цен ещепродолжается,хотя и подверженколебаниямв зависимостиот экономическойситуации встране, в последнихдвух роста нетолько нет, нонаблюдаетсяи их снижение.

Серьезныйудар по ценамна рынке жильянанес финансовыйкризис 1998 г., вчисле последствийкоторого —массовое идостаточноинтенсивноеснижение цен,чего в Петербургене наблюдалосьс начала становлениярынка. Цены натиповые объектыснизились кфевралю 1999 г. на15—20 %, а к марту—апрелюпадение составилодо 40% по сравнениюс предкризиснымпериодом.

Уровеньцен и аренднойплаты в долларовомвыраженииснизился вконце 1998 —начале1999г. весьма существенно.Однако надозаметить, чтофинансовыйкрах августа1998 г. — это не начало,а конец и следствиегораздо болееглубоких кризисовв реальнойэкономике игосударственнойэкономическойполитике,начавшихсяв конце 1997—начале1998гг. Уже с 1997г.начинаетсяснижениерентабельностив промышленности,рост реальнойставки рефинансированияЦентральногобанка, котораяпревысилауровень рентабельностив реальнойэкономике.И в это же времяначинаетсяснижение ценна рынке недвижимости.Падение реальныхдоходов населенияв результатефинансовогокраха, естественно,подстегнулоэти процессы,но было дополнительнымфактором, а непервопричинойкризиса нарынке недвижимости.Его глубинныекорни — в переоценкенедвижимостив первой половине90-х гг., в отсутствииреальных позитивныхсдвигов в экономикестраны.

Противоречивыетенденции,характерныедля рынканедвижимости,нашли своеотражение ив процессахформированияпрофессиональнойдеятельностина рынке.

Первыериэлтерскиефирмы началипоявлятьсяв столицах нарубеже 80-90-х гг.В Петербургепионерами стали«Дом Плюс»,«Золотой медведь»,«Петербургскийаукцион» инекоторыедругие. Затемв 1992—1993 гг. к нимприсоединились«Адвекс», «Бекар»,«ИнтерОксидентал»,«Икстлан»,«Овен» и целыйряд других. Ноособенно бурныйрост числа фирмотносится ковторому этапустановлениярынка, когдана рынок практическиежемесячновыходили новыефирмы.

Известноепредставлениеоб интенсивностироста числариэлтерскихфирм могутслужить данныео времени регистрациифирм, входившихв состав АссоциациириэлтеровСанкт-Петербурга(сейчасАссоциацияпрофессионаловрынка недвижимостиСанкт-Петербурга).Из 68 фирм, входившихв Ассоциациюна 1октября 1996 г., в1991 г. было создано5 фирм, в 1992 - 8, в 1993 - 18,в 1994 - 20, в 1995 -10 фирм.

Многиеиз фирм, начинавшихсвою деятельностьна рынке в начале 90-х гг., уже ушлис рынка по разнымпричинам (в томчисле и криминальногохарактера),однако с каждымгодом их общеечисло постоянноувеличивалось.Сейчас на рынкенедвижимостиСанкт-Петербургаофициальноработают (имеютлицензию направо заниматьсяриэлтерскойдеятельностью)около 500 фирм.

При сокращенииприроста цени сделок навтором этапестановлениярынка, стабилизациии снижении ихуровня — натретьем ростчисла фирмстановитсяпричиной ростаконкуренциии, как следствие,падения доходностириэлтерской(брокерской)деятельности.

В условияхпадения доходностириэлтерскогобизнеса яркообнажилисьпроблемы,присущие деятельностириэлтерскихфирм на первыхэтапах становлениярынка. Какизвестно, однойиз характерныхчерт первыхлет становлениярынка недвижимостибыло широкоераспространениеналичных расчетовпри совершениисделок и прямоеучастие фирмв проведениирасчетов. Врезультатев условияхпостоянногоприроста сделоку фирм моглинакапливатьсязначительныесуммы временносвободныхсредств. Рядруководителейфирм оказалсянеспособенустоять передсоблазномих «рационального»использованиячерез выдачузаймов (какправило, нелегальных),«прокручивание»в экспортно-импортныхоперациях,приобретениеценных бумаги выпуск собственных.

До техпор пока рынокбыл на подъеме,такие операциимогли оказатьсявполне успешнымии приноситьнемалый дополнительныйдоход. Однаков условияхначавшегосяв 1997 г. спада уцелого рядафирм началивозникатьсерьезныепроблемы свозможностьювыполненияобязательствперед клиентами.Если же на ситуациюначиналивоздействоватьнегативныевнешние внутренниефакторы (например,вмешательствоправоохранительныхили налоговыхорганов иликонфликтывнутри фирмы),то вероятностькраха фирмыстановиласьболее чем реальной.Непосредственныепричины крахафирм были различны,однако, основаодна и та же –использованиесредств клиентовдля рискованных,а подчас икриминальныхопераций.

В целомпараллельнос возникновениеми развитиемриэлтерскихфирм росло ихвлияние наорганизациюрынка. Если вначале первогоэтапа ониконтролировалипроведениелишь единичныхсделок, а к концуэтого этападоля сделок,происходившихс их участием,не превышалапо Санкт-Петербургу10 % от их общегоколичества,то в конце второгоэтапа - в 1995г., поданнымГБР Санкт-Петербурга,около третивсех сделоккупли-продажиквартир и комнатосуществлялосьпри посредничествеброкерскихфирм. Учитываяже тот факт,что часть фирм,участвуя восуществлениисделок, официальноне декларируетсвое участие,то эта доляфактическисоставлялак 1997 г., по экспертнымоценкам, более50% от общего числасделок, чтоявлялось весьмавысоким показателемдля России.

Крахцелого рядакрупнейшихриэлтерскихфирм, естественно,не мог не привестик оттоку клиентов,тем более чтоименно безопасностьрасчетовдекларироваласьпрактическивсеми ими едвали не как главноепреимуществообращения кфирме, а не к«частномумаклеру». Реакциейфирм стал поискдействительнобезопасныхспособов расчетов(с помощьюиспользованиябанковскогохранения средств(так называемый«сейфинг»),открытия банковскихсчетов и аккредитивов).Реально из этихсхем наибольшеераспространениеполучила схемабанковскогохранения какнаименее зависимаякак от фирмы,так и от положениябанка.

Другимударом, снизившимдолю организованногорынка в общемчисле сделок,стало резкоеснижение доходовнаселения, цени размеракомиссионноговознагражденияв 1998—1999гг. Высокийуровень общефирменныхрасходов икомиссионноговознагражденияагентов сделалфирмы слабымиконкурентамипо сравнениюс теми же маклерами.Для восстановленияконкурентоспособностириэлтерскиефирмы вынужденыбыли пойти насущественноеужесточениефинансовойполитики, свертываниепланов но своемуразвитию, сокращениерасходов. Однакоэтих мер по-видимому,может оказатьсянедостаточно.Необходимоизменениеорганизационныхсхем работыагентств, разработкаи внедрениеновых механизмоввзаимоотношениймежду фирмойи агентом.

Завершениестановлениярынка отнесеноавтором к 1998г.Конечно, этадата несетв себе известнуюусловность.Экономическиепроцессы - некурьерскиепоезда, следующиеточно по расписанию,тем более чтозавершениепериода становлениявовсе не означаетразрешениявсех проблем,связанных срынком. Этолишь подтверждениетого, что рынокначинает развиватьсякак сформировавшеесяявление. Тоесть:

можно выделитьтенденцииразвития рынка;
выявиласьструктурарынка;
сложиласьпрофессиональнаясреда рынка;
сформировалисьосновные элементыинфраструктурырынка.

Современноесостояние рынкаможет бытьохарактеризованокак завершениепроцесса становлениярынка и началоего развитиякак явленияуже сформированного.

Очевидныминаправлениямиэтого развитиямогут бытьследующие:

Повышениероли первичногорынка как источникаудовлетворенияпотребнотейв жилье. Приобретениежилья на вторичномрынке не решает,по большомусчету, переходк новому качествужилищной среды— с соответствующимуровнем удобстви инфраструктуры,с однороднойсоциальноймикросредой.В связи этимпоступательнобудут развиватьсясегменты рынка,обеспечивающиеформированиенового качествасреды обитания,—кварталы малоэтажнойзастройки,коттеджныепоселки и др.

Возрастаниедифференциациимежду объектаминедвижимостикак по качеству,так и по цене.Очевидно,что на рынкебудут появлятьсяи востребованыобъекты действительноэлитного класса,соответствующегомировым стандартам.С другой стороны,будет происходить,по-видимому,и снижениецен на типовоежилье и жильенизкого качества.Диапазон ценна рынке жильябудет расширятьсяи находитьсяв интервалеот $200 до $1.5 тыс.—3 тыс. за м².

Расширениеспектра объектовна рынке торговойи офиснойнедвижимости,появлениемногофункциональныхторгово-развлекательныхцентров, обеспечивающихпотребителямнеобходимуюкомплексностьи качествоуслуг. Развитиесегмента торговойнедвижимостисвязано какс общим недостаткомторговых площадейпо сравнениюс мировымистандартами(даже с учетомразницы в доходах),так и с практическимотсутствиемсегодня возможностиполучить нетолько товар,но и качественноеобслуживание,разнообразныеуслуги.

Появлениеспроса на услуги,связанные сразвитиемрекреационнойнедвижимости(парки, комплексыотдыха и развлечений)и, как следствие,развитие этогосегмента рынка.Первыесимптомы этого— появлениепервых в большейили меньшеймере обоснованныхзаявок настроительствоаквапарков,гольф-клубови т. п. объектовв обеих столицахРоссии.

Дифференциацияфирм, оказывающихуслуги на рынкенедвижимости.Очевидно,что будет происходитьвыделениекрупных фирм,тесно связанныхс банковскойсферой и выполняющихцелый ряд такихопераций нарынке, какстроительство,реконструкция,управлениенедвижимостьюи отчасти брокерскиеуслуги, и выделениемалых фирм, восновном занятыхброкерскойдеятельностью.

Трансформацияфирм, изменениепринциповвзаимоотношениймежду фирмойи агентами,превращениеброкера (и егоимени) в ведущеелицо на рынкепосредническихуслуг при операцияхс недвижимостью.Можнопредвидетьпревращениеведущих агентовв брокеров,привлекающихи руководящихгруппами агентови строящих своиотношения сфирмами наоснове принциповпартнерстваи взаимногооказания услуг.

Продолжениепроцессоввыделениядевелоперскихкомпаний вособую группупредпринимателейна первичномрынке недвижимости,организующихи управляющихпроцессамиразвитиянедвижимости,но не участвующихв них как подрядныеорганизации.

Снижениерисков на рынке,особеннопри сделкахс недвижимостью,в силу следующихпроцессов:отказ брокерскихфирм от несвойственныхим функций,прежде всегосвязанных сдвижениемсредств посделкам; развитиекак отдельногобизнеса оказанияэскро-услуг(услуг по проведениюрасчетов присделках); появлениеи развитиегосударственныхи частныхорганизаций,оказывающихинформационныеуслуги на рынке;развитие системрегистрациии страхованияправ на недвижимость.

Повышениероли маркетинговыхисследованийпри принятиирешений обинвестированиив недвижимостькакследствие ростадифференциациисреди приобретателейнедвижимостии роста конкурентнойборьбы междупрофессиональнымиучастникамирынка.

Развитиефирм, оказывающихконсультационные,информационные,маркетинговыеуслуги на рынкенедвижимости.

Итак, мыперечислилиосновные этапыстановленияотечественногорынка недвижимостии тенденцииего развитияв ближайшембудущем приблагоприятнойэкономическойситуации встране.

Заключение

В даннойработе мы постаралисьотразить сущностьи особенностифункционированиярынка недвижимости.Недвижимоеимуществообладаетсущественнымипризнакамикак экономическийактив, выступающийв хозяйственныхи социальныхпроцессов всамых разнообразныхкачествах: икак часть активовпредприятия,и как самостоятельныйобъект инвестиций,и как потребительскийтовар длительногопользования.Это разнообразиеролей недвижимостив экономическойи социальнойдеятельностиопределяети разнообразныйхарактер связейрынка недвижимостис рыночнойэкономикойв целом, и сложнуювнутреннююструктуру рынканедвижимости.

Так жев последнейглаве мы рассмотреливопрос обособенностяхэтапов становлениярынка недвижимостив России. Исходяиз вышесказанного,можно сделатьнекоторыевыводы о факторах,которые повлиялина такое развитиерынка недвижимостив России.

Во-первых,на становлениерынка, безусловно,оказываливлияние общиедля всей экономикифакторы:

политическаянестабильность;
экономическаяи социальнаянестабильность;
неуверенностьв будущем узначительнойчасти населения;
сверхвысокиетемпы инфляциив период становлениярынка;
резкаядифференциацияв доходах;
неразвитостьи нестабильностьфинансовойсистемы;
недостатокденежных ресурсовв структуреоборотныхсредств предприятийи т.д.

Во-вторых,для рынканедвижимостиимели важноезначениеспецифическиедля него факторы.Среди них:

Запаздываниес началомстановлениярынка по сравнениюс другими секторамирыночной экономики;
Отсутствиенеобходимыхдля нормальногофункционированиярынка законодательныхнорм и процедур,обеспечивающихбезопасноесовершениесделок и защитуправ собственности;
Формированиерынка «со второгоэтажа» - квартир,встроенныхнежилых помещений;
Развитиерынка в отсутствиенеобходимойдля его функционированияфинансовойи рыночнойинфраструктуры.

В настоящеевремя рынокнедвижимостиразвиваетсяне по всемнаправленияодинаковобыстро. Наибольшеезначение иудельный весна рынке имеютсделки, связанныес жильем, какна первичном,так и на вторичномего видах; сделки,связанные снедвижимостью,не предназначеннойпод какие быто ни былопроизводстваили сделки сземлей, гдезаконодательнаяеще не совсемразвита. Однакона фоне возросшейинвестиционнойактивностив 2002-2003 гг. рынокнедвижимоститакже активизировался.В настоящийже момент наблюдаетсястагнация, чтотак же обусловленостремлениемк стагнацииэкономики вцелом.

1Дж. Фридман,П. Орлуэй Анализи оценка приносящейдоход недвижимости.– М., 1995. с.5.

2Максимов С.Н.Основы предпринимательскойдеятельностина рынке недвижимости.-СПб: Питер, 2000.с.33.

3Оценка недвижимости/Под ред. ГрязновойА.Г., ФедотовойМ.А. – М.: Финансыи статистика,2004. с. 31.

4Оценка недвижимости/Под ред. ГрязновойА.Г., ФедотовойМ.А. – М.: Финансыи статистика,2004. с. 33.

5АсаулА.Н., КарасевА.В. Экономиканедвижимости.www.aup.ru/books/m76

6Максимов С.Н.Основы предпринимательскойдеятельностина рынке недвижимости.– СПб: Питер,2000. с.82.

Министерствообразованияи науки РФ

ГОУВПО «ИГХТУ»

Кафедраэкономики ифинансов

Реферат:

Особенностифункционированиярынка недвижимости

Выполнила:

студенткагр. 3/39

Гуркина Е.А.

Руководитель:

ХомяковаА.А.

Иваново2004

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………...3

Рынок недвижимостии его характеристики……………………………..4
Факторы,воздействующиена рынокнедвижимости……………………8
Структурарынка недвижимости………………………………………...11
Особенностифункционированиярынка недвижимости……………….15
Этапы становлениярынка недвижимостив России……………………24

Заключение……………………………………………………………………….32

Списоклитературы………………………………………………………………34

Списоклитературы:

АсаулА.Н., КарасевА.В. Экономиканедвижимости.www.aup.ru/books/m76
МаксимовС.Н. Основыпредпринимательскойдеятельностина рынке недвижимости.– СПб: Питер,2000.
Новиков Б.Д.Рынок и оценканедвижимостив России. – М.:Экзамен, 2000.
НовомлинскаяЕ. Недвижимостьпришла в движение// Деньги. – 1998’34.
Орлов С.В.,Цыпкин Ю.А. Рыночнаяоценка имуществагорода: Учеб.пособие длявузов. – М.: Юнити-Дана,2003.
Оценканедвижимости/Под ред. ГрязновойА.Г., ФедотовойМ.А. – М.: Финансыи статистика,2004.
Сачин Д. Закрытыефонды – новыегоризонты дляинвестицийв недвижимость// РЦБ. – 2004’3.
Экономиканедвижимости:Учеб. пособиедля вузов поэкон. спец. /Горемыкин В.А.– 2-е изд., перераб.и доп. – М.: Маркетинг,2002.