СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ №001
ВНИМАНИЕ!!!
Тема курсовой работы №001:
«Оценка стоимости недвижимости на примере двухэтажного здания торгового центра, расположенного в г. Хабаровске, по состоянию на 21 декабря 2009 года»
Содержание курсовой работы №001
| Введение…………………………………………………………………………..................... | 4 |
| 1. Методологические основы оценки недвижимости………………………………… | 6 |
| 1.1 Назначение и функции оценки недвижимости…………………………….. | 6 |
| 1.2. Принципы оценки объектов недвижимости……………………………….. | 8 |
| 1.3. Подходы и методы оценки объектов недвижимости…………………….. | 13 |
| 2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости …………………………... | 18 |
| 2.1. Цель оценки………………………………………………………………………….. | 18 |
| 2.2. Идентификация объекта недвижимости……………………………………. | 18 |
| 2.3. Права собственности, подлежащие оценке…………………………………. | 19 |
| 2.4. Наименование собственника и его адрес…………………………….......... | 19 |
| 2.5. Инспекция объекта и дата оценки……………………………………........... | 20 |
| 2.6. Описание местоположения объекта…………………………………………… | 20 |
| 2.7 Описание характеристик объекта……………………………………………… | 22 |
| 2.8. Обзор рынка торговой недвижимости г. Хабаровска……………………. | 24 |
| 2.9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования……….. | 27 |
| 2.10. Определение стоимости объекта затратным подходом………………… | 34 |
| 2.11. Определение стоимости объекта сравнительным подходом…………. | 44 |
| 2.12. Определение стоимости объекта доходным подходом……………....... | 49 |
| 2.13. Согласование результатов объекта оценки……………………………….. | 57 |
| Заключение………………………………………………………………………………………. | 59 |
| Список литературы……….……………………………………………………………………. | 60 |
| Приложение А – Технический паспорт на здание торгового центра |
АННОТАЦИЯ К КУРСОВОЙ РАБОТЕ №001
Общие сведения об объекте оценки:
| Адрес объекта оценки | г. Хабаровск, … |
| Собственник объекта оценки | ООО «…» |
| Наименование объекта оценки | Здание торгового центра |
| Тип объекта оценки | Отдельно стоящее здание |
| Состав объекта оценки | Земельный участок –1812 кв.м. Здание – 498,3 кв.м. |
| Функциональное назначение | Торговое |
| Год постройки | 2003 |
| Количество этажей | 2 |
| Общая площадь | 498,3 кв.м. |
| Строительный объем | 3030 куб.м. |
| Техническое состояние | Хорошее |
| Группа капитальности | I |
| Фундамент | Бетонные блоки |
| Стены | Кирпичные |
| Перекрытия | Железобетонные |
| Кровля | Металлочерепица |
| Инженерные коммуникации | Электроснабжение, водоснабжение, канализация, газ, центральное отопление, телефон |
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:
Рассматриваются два варианта:
Для определения наиболее эффективного использования был проведен анализ объекта в соответствии с четырьмя критериями: физической возможности; законодательной разрешенности; финансовой оправданности и максимальной продуктивности.
В качестве ННЭИ земельного участка как свободного предложены 2 варианта застройки:
1 вариант: строительство административно-офисного здания (5-ти этажное, общей площадью 1000 кв.м.; общий строительный объем 15200 кв.м.; группа капитальности I; фундаменты железобетонные; стены кирпичные, перегородки кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные; полы: в складских помещениях - асфальтовые или цементные, в санитарных узлах - из метлахских плиток, в вестибюлях - мозаичные; кровля рулонная по железобетонным плитам).
2 вариант: строительство торгового центра (5-ти этажное, общей площадью 1000 кв.м.; общий строительный объем 15200 кв.м.; группа капитальности I; фундаменты железобетонные; стены кирпичные, перегородки кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные; полы: в складских помещениях - асфальтовые или цементные, в санитарных узлах - из метлахских плиток, в вестибюлях - мозаичные; кровля рулонная по железобетонным плитам).
Произведем выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность. Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Этапы расчета наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как незастроенного:
1. Определяются затраты на ….
2. Определяется стоимость строительства ... .
3. Определяется рыночная стоимость (стоимость продажи) готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.
4. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ….
| № | Показатель | Вариант застройки | |
| Административно-офисное здание | Здание торгового назначения | ||
| 1 | Затраты на …, руб./кв.м. | ||
| 2 | Затраты на …здания, руб. | ||
| 3 | Площадь возводимого объекта, кв.м. | ||
| 4 | Стоимость строительства объекта, руб./кв.м. | ||
| 5 | Стоимость строительства объекта, руб. | ||
| 6 | Цена продажи объекта, руб./кв.м. | ||
| 7 | Цена продажи объекта, руб. | ||
| 8 | Стоимость права аренды земли | ||
Определения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных 4-х критериях: физической возможности; законодательной разрешенности; финансовой оправданности и максимальной продуктивности.
| № | Показатель | Вариант использования | ||
| Офисные помещения | Ресторан | Торговый центр | ||
| 1 | Площадь арендуемая, кв.м. | |||
| 2 | Ставка арендной платы | |||
| 3 | Потенциальный валовой доход | |||
| 4 | Коэффициент недозагрузки | |||
| 5 | Действительный валовой доход | |||
| 6 | Операционные расходы | |||
| 7 | Чистый операционный доход | |||
| 8 | Коэффициент капитализации | |||
| 9 | Рыночная стоимость, руб. | |||
На основе данных расчетов и проведенного анализа, очевидно, что использование анализируемого здания в качестве торгового центра является наиболее прибыльным. Таким образом, в качестве варианта ННЭИ участка с имеющимися улучшениями нами был принят вариант его текущего использования, то есть в качестве торгового центра.
Затратный подход оценки недвижимости
При оценке недвижимости затратным подходом, рекомендуется следующая последовательность действий:
- определение рыночной стоимости участка земли;
- определение стоимости восстановления объекта;
- определение величины накопленного износа объекта;
- определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.
Оценка стоимости земельного участка
Как правило, при оценке земельных участков используют метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной арендной платы, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.
В данном случае земельный участок является застроенным и принадлежит на праве долгосрочной аренды, поэтому произведем расчет рыночной стоимости методом остатка, который предполагает следующие этапы:
1. расчет …;
2. расчет ….на основе рыночных ставок арендной платы;
3. расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения …;