Житлова іпотека перехідного періоду: проблеми
і перспективи розвитку
Незважаючи на всі проблеми, що існують у перехідній економіці, у ряді країн зроблено деякі кроки у становленні іпотечного механізму в житловому секторі. Так, в Україні, Росії, Білорусі вже з'явилися або зароджуються окремі елементи іпотечного кредитування, що можна розглядати як складові майбутньої моделі житлового фінансування. Аналіз цього досвіду свідчить, що при формуванні первинного ринку житла в країнах із постсоціалістичною економікою відбувається перехід від централізованого державного фінансування до нових джерел грошових ресурсів.
Пайова участь у житловому будівництві стала одним із перших і найбільш простих методів залучення засобів із позабюджетних джерел. Проте практика показала, що в тих випадках, коли число вкладників відповідало кількості побудованих квартир, реальні терміни завершення проектів будівництва істотно затягувалися. Вирішення цієї проблеми будівельні компанії намагалися знайти за допомогою випуску спеціальних житлових цінних паперів. Так, в Україні, починаючи з 1995 року, ряд будівельних підприємств («Київміськбуд», Дніпропетровська фінансово-будівельна компанія «Ельф») почали залучати кошти населення на основі укладання спеціальних житлових контрактів і випуску житлових облігацій і векселів.
Емітентом і гарантом житлових паперів нерідко виступали міські органи влади або великі банки. У Росії з метою регламентації залучення коштів через випуск цінних паперів (цільове використання, збереження і захист від інфляції, забезпечення високого рівня їхньої ліквідності) у 1994 році був прийнятий спеціальний Указ Президента. У 1995 році Федеральна комісія з цінних паперів прийняла відповідні інструкції, що регламентують процедури випуску й обертання житлових сертифікатів.
Аналіз показав, що основними принциповими моментами використання схеми з житловими цінними паперами є :
· номінальна вартість паперів, що випускаються (виражається в квадратних метрах загальної площі від 0,1 до 1 кв. м і в грошовій формі залежно від собівартості, характеристики будинку, терміну введення його в експлуатацію);
· такі цінні папери можуть обертатися, і емітенти установлюють правила їхнього зворотного викупу (українські підприємства найчастіше розміщують облігації за номінальною вартістю, а викуп і продаж - за ринковою);
· розрізняють два види цінних паперів: короткострокові (1,5 або 2 роки) і довгострокові (від 2 до 10 років). У першому випадку облігації в основному прив'язані до будівництва якогось визначеного житлового об'єкта. У цьому випадку обсяг випуску облігацій по площі дорівнює обсягу планованого конкретного житлового об'єкта або об'єктів. У випадку довгострокових випусків такої жорсткої прив'язки не існує;
· для закріплення квартири за майбутнім власником необхідно, як правило, володіти не менш ніж 30% загальної площі квартири. Право володіння квартирою цілком переходить до клієнта, коли він придбає 100% облігацій на квартиру, тобто викуповує її цілком.
Така схема являє собою досить безпечний і вигідний для будівельних компаній і дуже привабливий для вкладників, у порівнянні з іншими, механізм залучення позабюджетних коштів. Ключовим моментом є те, що накопичені засоби інвестуються в нерухомість, вартість якої може змінюватися відповідно до індексу вартості будівельних робіт.
Проте поряд із позитивним, ця система має ряд недоліків і обмежень.
По-перше, практика показала, що довгострокові житлові цінні папери майже не працюють. Це стало наслідком того, що психології людини властиво придбання товару в міру потреби, не відкладаючи покупку, що кредитується, на довгі роки, тим більше в умовах економічної і політичної нестабільності.
По-друге, громадяни із середнім рівнем прибутків сплатити вартість квартири за допомогою короткострокових паперів не можуть, внаслідок чого така схема може існувати тільки в тих місцях, де дуже високий попит на житло - у столицях держав (Москва, Київ, Мінськ) і значних промислово-культурних центрах (Санкт-Петербург, Самара, Дніпропетровськ тощо).
По-третє, у зв'язку з тим, що обсяг короткострокових облігацій, що випускаються, як правило, за площею дорівнює обсягу планованого житлового будівництва, нерідко фінансових засобів не вистачало для завершення будівництва і запровадження в дію житлових об'єктів. Гаранти цінних паперів - місцеві органи влади - внаслідок гострого дефіциту бюджету не могли кредитувати комерційне житлове будівництво. Банки в економічних умовах, що склалися, дуже обережно надавали кредити під нове будівництво. Тому окремі значні будівельні компанії й інші зацікавлені особи стали створювати свої комерційні банки, які працювали б на первинному житловому ринку. Прикладом є робота холдингової компанії «Київміськбуд».
Принципова схема роботи підприємства «Київміськбуд» із комерційним банком «Аркада» подана на схемі (див. рис. 1).
Рис. 1. Принципова схема роботи будівельних холдингових компаній щодо залучення фінансових ресурсів у житлову сферу
З метою залучення ресурсів для позабюджетного житлового інвестування через комерційний банк АКБ «Аркада» розробила програму «Квартира на виплат».
Банк «Аркада», завдяки цільовим житловим внескам населення, має можливість видавати кредити для будівництва житла терміном до 5 років. Перший внесок покупця повинен скласти не менше 40% вартості житла. Далі, до запровадження в експлуатацію будинку, він виплачує тільки відсотки, а після введення в експлуатацію приступає до рівномірного поквартального погашення кредиту і відсотків. Щоб захистити себе і вкладників від інфляційних втрат, банк пропонує спеціальну розрахункову одиницю «ОдІн», яка не є засобом платежу. Курс «ОдІна» визначається банком та виражається в гривнях відповідно до динаміки цін на житло, проінвестоване довірителями, та індексами інфляції і цін на будівельні матеріали. Розрахунок проводиться щотижня.
На залучені суми внесків і видані кредити в банку «Аркада» відсотки нараховуються в «ОдІнах». Процентна ставка для вкладників банку складає 10% річних у «ОдІнах», процентна ставка для позичальників, що одержують у банку довгостроковий кредит на будівництво житла - 10,5%.
До запланованої дати введення будинку в експлуатацію позичальник зобов'язаний щоквартально, не пізніше 10 числа місяця, що йде за останнім місяцем розрахункового кварталу, виплачувати відсотки за користування кредитом, що розраховуються за формулою:
В=(Ззаб П/100 N/365) Ор/Оо,
де: В - сума відсотків за користування кредитом, що підлягає виплаті позичальником, розрахована на дату оплати (у грн.);
Ззаб - залишок заборгованості за кредитом (у грн.);
П - процентна ставка за користування кредитом відповідно до Кредитного договору;
N - кількість днів, за які нараховано відсотки;
Ор - курс «ОдІн» на день виплати відсотків за користування кредитом;
Оо - курс «ОдІн» на день видачі кредиту;
Купуючи житло за такою схемою на виплат протягом 5 років, покупець житла доплачує за кредит від 55% до 70% його приведеної вартості.
Така модель має ряд істотних переваг, тому що дозволяє не тільки мобілізувати фінансові ресурси для житлового будівництва цієї компанії, але й подає інформацію про клієнта, його платоспроможність і готовність виконувати прийняті зобов'язання, що при відсутності кредитних історій в українських громадян є надзвичайно важливим. Більш того, в умовах відсутності на Україні широкодоступних кредитів на придбання житла, така модель є дуже цікавою.
У той же час таке залучення позабюджетних засобів у житлову сферу на основі елементів іпотеки має ряд істотних хиб.
По-перше, вона, на відміну від повноцінної іпотеки, обмежує вибір позичальника. Позичальнику пропонується житло, вироблене тільки «Киіївміськбудом».
По-друге, така модель, як будь-яка цільова модель, обмежує розмір засобів, що залучаються, обсягом заощаджень вкладників, зацікавлених в одержанні житлових кредитів, і не охоплює заощадження іншої частини населення і вільні фінансові ресурси юридичних осіб. Однак треба зазначити, що на базі «Київміськбуд» планується проведення експерименту, суть якого полягає в залученні коштів населення та суб’єктів підприємницької діяльності на довгострокові пенсійно-заощаджувальні вклади.
По-третє, незначний для іпотеки термін кредитування збільшує розміри плати за кредит, тим самим роблячи його менш доступним для громадян України.
По-четверте, загальна економічна ситуація на Україні змушує спеціалістів АКБ «Аркада» вводити спеціальний показник «ОдІн», що збільшує плату за кредит.
По-п’яте, банк «Аркада» не застосовує гнучкі, зрозумілі позичальнику процентні ставки, що забезпечують більш широкий доступ позичальників до кредитів.
Свою схему кредитування житла на термін 5 років пропонує компанія «Житло - кредит - Україна». Компанія набирає групу з 60 чоловік (взагалі схема припускає набір групи зі 120). Протягом 5 років (60 місяців) члени кооперації повинні виплачувати щомісячні рівні внески, що розраховуються з середньорічної вартості одно-, дво- і три- кімнатних квартир. Крім того, клієнти виплачують вступні внески в розмірі 3% вартості житла при покупці однокімнатної квартири, 2,5% — двокімнатної квартири, 2% — трикімнатної квартири. При одержанні квартири необхідно сплатити фірмі ще 1%. Щомісяця 0,25% вартості квартири вноситься на адміністративні витрати компанії. У результаті сумарні додаткові витрати клієнта становлять
3%+1%+(0,25% 60)=19% за п'ять років.
Розподілятися житло буде шляхом аукціону і розіграшу зі щомісячним чергуванням двох цих форм. Після вселення у квартиру клієнт продовжує виплачувати внески до повного погашення вартості житла.
Наскільки безпечна схема для членів кооперації, що одержують квартири останніми, сьогодні оцінити складно: жодний із «клубів покупців» не дійшов до логічного завершення свого існування.