Одно из основных прав человека и гражданина – свободное распоряжение собственностью и ее защита гарантируется законом.
Однако в части определения полномочий собственника и объектов права собственности законодательство нуждается в уточнении:
1. Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически не ограничен (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. При этом целью такого дробления может быть не столько обладание долей в праве собственности на недвижимость, сколько обход с помощью такого обладания предписаний публичного права (миграционного, налогового и др.).
Чаще всего подобные недобросовестные действия имеют место в отношении таких объектов недвижимости, как жилые помещения и земельные участки.
В случае с жилыми помещениями нарушаются нормы жилищного законодательства, которое исходит из того, что в неделимом жилом помещении постоянно должна проживать семья собственника, а не посторонние лица. Одновременно нарушаются нормы о целевом использовании жилого помещения для проживания в нем граждан, так как «карликовая» доля в праве собственности не соответствует установленной норме жилой площади на человека. То же самое можно сказать об оказавшемся в общей собственности множества лиц земельном участке, который в результате не может использоваться в соответствии с его целевым назначением.
С учетом изложенного предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) это ограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.
2. Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения,
В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены.
3. В ст. 130 ГК к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты.
И здесь объектом недвижимости являются не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации), а земельный участок, на котором водный объект расположен (ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации).
4. Практика применения ГК и других законодательные актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы ст. 130 ГК была дополнена указанием на ряд других объектов недвижимого имущества, в ней в настоящее время не упомянутых.
Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим.
К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства.
5. Предлагается дополнить ст. 134 ГК указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества.
Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Специальной отличительной особенностью комплекса недвижимого имущества могло бы стать объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением.
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 // Российская газета. - № 237. - 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. (с изм. и доп. от 2 июля 2005 года) //Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2. (с изм. и доп. от 9 мая 2005 года) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 3 (с изм. и доп. от 2 декабря 2004 года) // Собрание законодательства РФ. – 2001. - № 49. - Ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 № 138-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 года) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
6. Семейный кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 28 декабря 2004 года) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 1. - Ст. 16.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1. - Ст. 14.
8. Земельный кодекс Российской Федерации (в ред. от 07 марта 2005 года) // Собрание законодательства РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147.
9. Федеральный закон РФ от 24 апреля 1995 г. № 52- ФЗ «О животном мире» (в ред. от 29 декабря 2004 года)// СЗ РФ. -1995.- № 17.- Ст. 1462.
10. Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (в ред. от 29 декабря 2003 года)// СЗ РФ.- 1996.- №3.-Ст. 145.
11. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 29 декабря 2004 года)/ СЗ РФ.- 1998.- № 29. -Ст. 3400.
12. Федеральный закон от 19 мая 1995 г. «Об общественных объединениях» (в ред. от 2 ноября 2004 года)// СЗ РФ.-1995.- №21. -Ст. 1930.
13. Федеральный закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004 года) //Собрание законодательства РФ.- 1997.- № 30.- ст. 3594.
14. Закон РСФСР от 22 марта 1991 г «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (в ред. от 7 марта 2005 года // Ведомости Верховного Совета РСФСР - 1991 - №16. - Ст. 499.
15. Аккуратов И.Ю. Признание права собственности на бесхозяйное имущество по ГПК и АПК РФ // Арбитражный и гражданский процесс. – 2005. – № 1. – С. 19.
16. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хореев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. -2000. -№ 10.- С. 68.
17. Алексеев С. Собственность мифы и откровения // Российская газета.- 1992. -24 сент.
18. Ахметьянова З.А. О правовой природе права самостоятельного распоряжения имуществом // Правовые вопросы недвижимости. – 2004. - № 2. – С. 20.
19. Ашихмин И. Недвижимость с молотка. // ЮРИСТ. - № 4. - 2005. – С. 13.
20. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью. М., Финансы и статистика, 1996.- 114 с.
21. Бартошек М. Римское право (Понятие, термины, определения).- М., Юристъ. 1989.- 88 с.
22. Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование) - М. Норма. 1997. – 210 с.
23. Беленький В.X. Предпринимательство и становление смешанной экономики в России // Социально-политический журнал.- 1993.- №9-10.- С. 81.
24. Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М., Юрлитиздат. 1950.- 262 с.
25. Вагацуна С., Ариидзучи Т. Гражданские право Японии./Пер. с япон. Иванов А.И. М., Прогресса.1983.- 402 с.
26. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М., Юрлитиздат.1948.- 212 с.
27. Вылежанин А.Н. К вопросу о применении международно-правовых норм о морских живых ресурсах // Вестник ВАС РФ.- 2002. -№ 2. -С.112, 114.
28. Гамбаров Ю.С. Вещное право Особенная часть СПб., Питер.1998. – 248 с.
29. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М., МЭГУ, 1994. -118 с.
30. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно- практический комментарий / Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю., Мозолин В.П. -М., Норма 1996.- 658 с.
31. Гражданское право. Учебник. Часть 1. /Под ред. Сергеева А.П. , Толстого Ю.К.- М.: «ПРОСПЕКТ», 2002.-612 с.
32. Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. Цыбуленко З. И.. – М.: Юристъ, 2002. – 566с.
33. Гражданское право: Учебник / Под ред. Гришаева С.П. М., БЕК.1998. – 348 с.
34. Гражданское право. Учебник / Под ред. Суханова Е.А. 2-е изд. Т. 1. М., Норма. 1998. – 622 с.
35. Гражданское право. Учебник / Под ред. Суханова Е.А. Том 1.М.Юристъ, 1993.-344 с.
36. Гражданское право: Учебник для вузов. ч.1 / Под ред. Илларионовой Т. И. и др.- М.: Норма, 1998.- 432 с.
37. Гребенников В.В. Роль института собственности в становлении гражданского общества в России. Саратов, 1996.- 58 с.
38. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты граждански прав М. Юридическая литература.1972. – 120 с.
39. Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право.- 2000.- № 3. -С.78-84.
40. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: СибАГС, 1999. – 86 с.
41. Дурасов С. В чьи руки передать собственность // Экономика и жизнь.- 1990. -№ 52.- С. 5.
42. Зевайкина А. Иски о признании права собственности.// Российская юстиция. - 2001. - № 8. - С. 43.
43. Иванов А.А. Право собственности и товарно-денежные отношения. Автореферат канд. дис. Л., 1991. - 44 с.
44. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М., Юристъ. 2000.- 732 с.
45. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. М., Юрлитиздат. 1949.- 344 с.
46. Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. - 1999. - №2. - С. 94.
47. Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности.- Волгоград, 2000. – 312 с.
48. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. -2001.- № 1. – С.88.
49. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. Маковского А.Л. М., Межд. центр фин.-эк. развития, 1998.- С.45.
50. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. Садикова О.Н. - М., Юристъ 1995. – 456 с.
51. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первой (постатейный) / под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Издательство "Юрайт". 2004. – 416 с.
52. Кочергин П. В. Притязания третьих лиц: вопросы добросовестности приобретения //Правосудие в Поволжье. - № 1. - 2005. – С. 18.