4. Исходя из признака оборотоспособности продажа части недвижимой веши должна быть признана невозможной, поскольку самостоятельное юридическое существование недвижимой вещи, необходимое для отчуждения таковой, определяется не ее фактическим положением, а на основании реестра. Имеющаяся регистрация права собственности на здание или на земельный участок исключает возможность одновременной регистрации такого же по природе права на часть этого участка или здания (помещение в нем), причем в отношении как третьего лица, так и собственника.
Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения.
5. Запись в ЕГРП не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество, так как не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Таким основанием является в каждом конкретном случае сделка, нормативный или ненормативный акт, судебный акт. юридический факт и др. Запись в ЕГРП, определяющая содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., основывается на содержании правоустанавливающих документов.
6. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество должна обеспечивать защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:
- доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к единому государственному реестру прав за сведениями о собственнике недвижимости;
- в едином государственном реестре прав должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков;
- добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество.
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации. // Российская газета. – 1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30.11.1994. (в ред. от 10.01.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26.01.1996 (в ред. от 02.02.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26.11.2001 (в ред. от 02.12.2004) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.10.2001 (в ред. от 17.04.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.
6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) № 146-ФЗ от 31.07.1998. (в ред. от 02.02.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 31. – Ст. 3824.
7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 117-ФЗ от 05.08.2000 (в ред. от 13.03.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 32. – Ст. 3340.
8. Федеральный закон РФ № 15-ФЗ от 26.01.1996. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. от 26.11.2001) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 411.
9. Федеральный закон РФ № 101-ФЗ от 24.07.2002. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3018.
10. Федеральный закон РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.12.2004) // Собрание законодательства РФ. -1998. – № 29. – Ст. 3400.
11. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 17.04.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
12. Федеральный закон РФ № 164-ФЗ от 29.10.1998. «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 44. – Ст. 5394.
13. Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40.
14. Федеральный закон РФ № 66-ФЗот 15.04.1998. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 02.11.2004) // Собрание законодательства РФ. -1998. – № 16. - Ст. 1801.
15. Федеральный закон РФ № 73-ФЗот 25.06.2002. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. от 31.12.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 26. – Ст. 2519.
16. Федеральный закон РФ № 95-ФЗ от 11 июля 2001 г. «О политических партиях» (в ред. от 31.12.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 29. – Ст. 2950.
17. Федеральный закон РФ № 226-ФЗот 31.12.1995. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О государственной пошлине» (в ред. от 14.11.2002) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 19.
18. Закон РФ № 948-1 от 22.03.1991. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (в ред. от 02.02.2006) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1991. – № 16. – Ст. 499.
19. Постановление Правительства РФ № 219 от 18.02.1998. «Об утверждении правил ведения Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.11.2004) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.
20. Постановление Правительства РФ № 576 от 07.08.2002. «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» (в ред. от 21.11.2003) // Собрание законодательства РФ. – 2002. - № 32. – Ст. 3189.
21. Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №289/235/290 от 16.10.2000. «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» (в ред. от 07.02.2003) // Российская газета. – 2000. – № 225. – С. 9.
22. Распоряжение Минимущества РФ № 3070-р от 02.09.2002 «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков»(в ред. от 06.07.2004) // Российская газета. – 2002. – № 191. – С. 8.
23. Распоряжение Мингосимущества РФ № 774-р от 28.07.1998 «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 1998. – № 20. – С. 10.
24. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. – 1918. – № 62. – Ст. 674.
25. Постановление СНК от 8 августа 1921 г. «О предоставлении собственникам немуниципализированных строений права возмездного отчуждения недвижимого имущества» // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. – 1921. – № 60. – Ст. 410.
26. Постановление Наркомата юстиции РСФСР от 6 ноября 1918 г. «О противозаконности сделок купли-продажи строении, находящихся в селениях» // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. – 1918. – № 65. – Ст. 715. П. 1.
Специальная и научная литература
27. Александрова С.М., Шишкоедова Н.Н. Аренда имущества с правом выкупа // Главбух. – 2003. – № 4. – С. 31.
28. Андреева Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция. – 1999. – № 2. – С. 10.
29. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. – 1999. – № 7. – С. 18.
30. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. – 2004. – № 2. – С. 28.
31. Волкова А. Земля под зданием: оформление отношений // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 23. – С. 20.
32. Головцева С.А. Залог недвижимости // Законодательство. – 2000. - № 7. – С. 24.
33. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. Козырь О..М., Маковского А.Л., Хохлова С.А. – М. Правовая культура. 1996. – 482 с.
34. Гражданское право: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Часть вторая. – М. Проспект.1997. – 468 с.
35. Гражданское право. Учебник. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М. Наука. 2000. – 486 с.
36. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред. Садиков О.Н. – М. Инфра-М. 1997. – 386 с.
37. Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. – 2005. – № 10. – С. 26.
38. Груздев В. Состав и существо договорных обязательств сторон. // Хозяйство и право. – 1999. – № 7. – С. 90.
39. Гуев А.Н. Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам. - М Инфра-М. 2001. – 386 с.
40. Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли – М. Волтерс Клувер. 2005. – 376 с.
41. Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. – 2005. – № 7. – С. 19.