Смекни!
smekni.com

Сделки с недвижимостью (стр. 2 из 9)

Чтобы ограничить сделку от прочих юридических фактов, показать значение их отличий на практике, а также, чтобы впоследствии вывести понятие недействительной сделки, необходимо указать на те признаки сделки, без которых она не может существовать. Как пишет А.Л.Маковский, «то обстоятельство, что сделка является одним из самых обобщенных и абстрактных понятий гражданского законодательства, объясняет сравнительную немногочисленность норм о сделках в ГК РФ и их относительную стабильность»[19].

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. таким образом, закон относит сделки к категории юридических фактов, именующихся действиями. Не подлежит сомнению, что ими являются акты поведения лица, происходящие по его воле (события же происходят помимо воли лица). Воля, в свою очередь, представляет собой «психический процесс сознательной регуляции поведенческого акта, направленного на достижение результата (цели), предвосхищаемого субъектом как необходимость и возможность»[20].

Значит, сделка — это акт поведения лица, являющийся осознанным и направленным на достижение поставленной цели. Никто из теоретиков гражданского права не оспаривает данного положения (Новицкий Н.Б., Шахматов В.П., Рабинович Н.В., Агарков М.М. и др.).

Как же формируется данная цель и что ею является? Дело в том, что сначала у лиц возникает потребность в каких-либо материальных или других благах (необходимость выравнивания отклонений от параметров жизнедеятельности, оптимальных для человека). Затем, осознав ее, лицо начинает выбирать цели, с помощью которых оно может добиться желаемых им благ Поэтому, с данной точки зрения, цель — это средство удовлетворения потребностей. Как и воля, цель имеет субъективный характер. По мнению В.П.Шахматова, «это идеальное предвосхищение в сознании субъекта того результата, на достижение которого направлена сделка»[21].

Здесь необходимо учитывать также и тот факт, что сделка влечет за собой возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Эти правовые последствия сами по себе не являются целью сделки. Но стороны, формируя в своем сознании результат, которого хотят добиться, предвидят наступление этих последствий и специально создают их для себя, так как только посредством их они могут достичь поставленной цели. Например, при совершении сделки купли-продажи возникает обязательственное правоотношение между продавцом и покупателем, что является ее правовым последствием. но только в результате исполнения сторонами своих обязанностей по отношению друг к другу будет достигнута цель приобретения права собственности на вещь (с одной стороны) и на деньги (с другой стороны), или цель перехода права собственности на другое лицо.

Так как сделка является юридическим фактом, с которым связываются правовые последствия, то волей сторон должен охватываться и правовой характер цели (переход права собственности, права пользования, оказание услуг и т.д.). Итак, первым признаком, без которого сделка не может существовать, является волевой характер действия. Это субъективный элемент, образующийся лишь в сознании лица. Но как говорил И.Б.Новицкий, «с точки зрения права важен объективированный результат психологического процесса… Только когда воля получает внешнее выражение она может получить юридическое значение»[22].

Является трудным вопрос о том, с чем связывает ГК РФ возникновение правовых последствий: с волей или волеизъявлением. Чтобы достичь необходимой устойчивости и ясности сделок, закон должен отдавать предпочтение выражению воли вовне, то есть волеизъявлению. но при этом нельзя не учитывать тот факт, что на практике возможно их происхождение, когда нужно обращать внимание именно на волю лица, а не на ее проявление. Эта проблема возникает в тех случаях, когда несоответствие этих признаков сделки происходит только у одной стороны. Это грозит неблагоприятными последствиями и для стороны, допустившей расхождение воли и волеизъявления, если другая сторона об этом знала или даже умышленно этого добивалась; и для другой стороны, если она действовала добросовестно и положилась на волеизъявление первой. При этом положении допускается оспаривание сделки и закон учитывает подлинную волю лица (ст.ст. 177-179 ГК РФ).

Закрепляя определение сделок, закон называет их действиями не только с целью выявить их волевой характер. Этот термин несет еще одну смысловую нагрузку. Кроме консенсуальных сделок существую реальные, для заключения которых требуется не только волеизъявление, но и совершение действий — передача денег, вещей (договор хранения, займа). Поэтому ГК РФ использует общее выражение «действия» еще и для того, чтобы охватить им и волеизъявление, и иные юридические действия. Все вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что сделка представляет собой единство субъективного и объективного элементов (воли и волеизъявления).

Действие будет сделкой только в том случае, если оно направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Этот признак позволяет ограничить ее от противоправных действий, то есть нарушающих требования закона и иных правовых актов, а также от юридических поступков, являющихся правомерными. И.Б.Новицкий считает, что «неправомерные действия также волевые акты, но в этом случае воля не направлена на достижение определенных, желательных для данного лица юридических последствий», что и отличает их от сделок[23]. Возражение против этого утверждения заключается в том, что при совершении неправомерного действия воля лица не направляется на достижение лишь тех юридических последствий, которые закон связывает с ними, возникновение которых делает эти действия юридическими фактами. Нельзя сказать, что лица не желают вообще добиться юридических последствий. Например, недействительная сделка является неправомерным действием. Она была направлена на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, которые влекут сделки данного вида. Но суд признал ее недействительной, так как она нарушала требования закона.

Сделка отличается от юридических поступков — правомерных действий, совершающихся без прямого намерения привести к определенному правовому результату, на которые, несмотря на это, приводят к нему. Например, находка, обнаружение клада, создание произведения искусства. Юридические последствия, вызванные данными поступками, не предопределяются волей лиц, их совершивших, а устанавливается законом. Лицо нашедшее вещь, имеет право на возмещение расходов, связанных с хранением, сдачей или реализацией вещи, затрат на обнаружение ее собственника, вознаграждения (ст.229 ГК РФ).

При покупке земельного участка в собственность решение местного органа власти о его продаже будет основанием для возникновения обязанности у соответствующего земельного органа заключить договор купли-продажи, а у гражданина — права требовать этого. Сюда можно отнести и акты судебных и арбитражных органов, порождающее возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В таких актах выражаются отношение власти и подчинения между органом государства и теми лицами, для регулирования отношений которых он создается. Разграничение данных юридических фактов имеет большое практическое значение.

Во-первых, споры о признании таких актов недействительными, разрешающиеся в арбитражном суде, относятся к спорам в сфере управления, а не к экономическим спорам, как споры о признании сделок недействительными (ст.22 АПК РФ)[24]. Причем, для ее удовлетворения необходимо доказать, что в результате действия такого административного акта гражданин незаконно лишен возможности полностью или частично осуществить право, предоставленное ему законом или правовым актом, либо на него незаконно наложена обязанность. В-третьих, хотя при признании административного акта недействительным, также как и в случае признания сделки недействительной, устанавливается его несоответствие закону; нормы о недействительности сделок (глава 9 ГК РФ) не применяются.

Такие авторы, как И.С.Петерский, М.М.Агарков, Ю.К.Толстой, О.К.Красавчиков, считают, что правомерность или соответствие сделки закону являются необходимым признаком сделки, без которого она не может существовать; что сделка есть действие, дозволенное законом; действия, хотя и вызывающие юридические последствия, но не пользующееся охраной законом, не являются сделкой. Точка зрения Д.М.Ренкина основывается на том, что правомерность или неправомерность не является необходимым признаком сделки как юридического факта, а определяет лишь же или иные ее последствия.

Несколько отличается мнение И.Б.Новицкого. С одной стороны, он считает, что «сделка есть действие правомерное, это один из существенных, характерных для нее моментов». Но с другой стороны, критикую точку зрения Д.М.Генкина, он говорит, что «продажа вором украденной вещи характеризуется как сделка, то есть допускает существование сделки при отсутствии признака правомерности. Обосновывает он это тем, что «правомерность — характерный признак типа сделки, если в данном конкретном случае он отсутствует, тогда сделка не получает юридической силы и рассматривается как недействительная»[25].