Министерство образования и науки Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского»
Факультет подготовки региональных кадров
Специальность «Юриспруденция»
Специализация «Гражданско-правовая»
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
На тему: «Договор купли-продажи жилых помещений»
г. Нижний Новгород 2011 г.
Рецензия
На дипломную работу студента VI курса, группы 4-26 Ю/11 Орешиной Екатерины Александровны по теме: «Договор купли-продажи жилых помещений»
Предлагаемая дипломная работы посвящена договору купли-продажи жилых помещений.
Автором раскрыто понятие договора купли-продажи жилых помещений.
Изучены элементы данного договора:
1. рассказано о сторонах договора купли-продажи жилых помещений, охарактеризованы права и обязанности сторон;
2. обращено особое внимание на существенные условия договора (содержание): охарактеризован предмет договора купли-продажи жилых помещений, определена цена договора купли-продажи данного вида недвижимости, выявлен перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением;
3. описана форма договора купли-продажи жилых помещений, охарактеризована процедура государственной регистрации.
Автором обращено внимание на процедуру заключения договора.
Также студентом описана процедура исполнения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений.
В дипломной работе выявлены отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости.
Автором охарактеризованы виды договоров купли-продажи жилых помещений.
Структура дипломной работы Орешиной Екатерины Александровны полностью соответствует заданию по подготовке дипломного проекта.
Автором приведены конкретные предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего куплю-продажу жилых помещений.
Решение поставленных автором задач проходило на высоком теоретическом уровне и сопровождалось анализом судебной практики, действующего законодательства, литературы, научных и учебных статей правовой тематики, а также рядом других достоверных источников.
Работа аккуратно оформлена, написана грамотным языком, хорошо читается и воспринимается.
Тема дипломной работы актуальна, раскрыта выпускником полностью, соответствует требованиям, предъявляемым к студентам, обучающимся по специальности «юриспруденция», квалификации «юрист» и заслуживает высокой положительной оценки.
Речь
Здравствуйте уважаемые члены государственной аттестационной комиссии и здесь присутствующие. Дипломная работа написана на тему: «Договор купли-продажи жилых помещений» и является одной из самых важных и актуальных в курсе ГП РФ. Ст. 40 Конституции РФ гласит: «Каждый имеет право на жилище». Само государство, РФ, выделило данное право в разряд важных и приоритетных.
Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют нормы ГК РФ, специальные ФЗ: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов (Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ).
В начале 90-х годов была развернута приватизация жилищного фонда, многие граждане стали собственниками жилья и начали свободно продавать и покупать жилые помещения.
Жилищный бизнес в данный момент является одним из самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю договоров купли-продажи жилых помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.
Решение проблемы злоупотреблений на рынке недвижимости мы видим в принятии законопроекта, предусматривающего возможность передачи в ведение нотариусов документов для регистрации прав на недвижимость. Нотариус обеспечивает юридическую защиту прав граждан и организаций при заключении договоров, соглашений и иных документов, предупреждает участников договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях, которые могут наступить для клиента в результате тех или иных положений документа, нотариус обязан проверить дееспособность гражданина и правоспособность юридического лица.
По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).
Договор продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией, возмездным и взаимным.
Стороны по договору купли-продажи жилого помещения - продавец и покупатель, ими могут быть как юридические, так и физические лица. В качестве продавца обычно выступает собственник недвижимого имущества, однако им также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.
Основной обязанностью продавца является передача жилого помещения покупателю и перенос на покупателя права собственности на жилое помещение. Передача жилого помещения осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, который служит доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Обязанности покупателя - принять недвижимое имущество по передаточному акту, оплатить его и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ.
Существуют особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3. ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Существенные условия договора: предмет, цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
Предмет данного договора - жилые помещения, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. В ст. 15 ЖК РФ дано определение жилого помещения, им признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Ст. 558 ГК РФ к жилым помещениям относит жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие местонахождение жилого помещения.При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве обще собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.).
Может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора? В ст. 222 ГК РФ дано определение самовольной постройки, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.