Содержание
Введение
Глава 1. Правовые основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества
1.1 Понятие, предмет, правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества
1.2 Содержание и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества
1.3 Заключение и исполнение договора купли-продажи недвижимости
Глава 2. Экономические основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества
2.1 Рынок недвижимости как условие экономического развития региона
2.2 Факторы, влияющие на цену и инвестиционную привлекательность. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
Введение
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое имущество и т.д. Так же большинство граждан не имеют четкого представления о процедуре оформления сделок с недвижимостью, и поэтому возникает множество спорных ситуаций, которые не совсем корректно объясняются законодательством. Из необходимости систематизации правовых знаний в этой области на лицо видна актуальность и значимость выбранной темы исследования.
Договор купли-продажи – основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И, на мой взгляд, договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.
В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.
Теоретическую основу данной работы составляюттруды ученых: Абовой Т.Е., Асаул А.Н., Брагинского М.И., Витрянского В.В., Голованова Н.М., Горемыкина В.А., Грязновой А.Г., Елизаветина М.Е., Ждан-Пушкиной Д.А., Ивачева И.Л., Киндеевой Е.А., Ковалева В.В., Крашенинникова П.В., Крюкова Р.В., Малеиной М.Н., Мозолина В.П., Пахомовой Ю.И., Певницкого С.Г., Пискуновой М.Г., Садикова О.Н., Скворцова О.Ю., Соловьева А.А., Суханова Е.А., Щербакова Н.А. и других.
Цель данной дипломной работы является разработка теоретико-методологических подходов к анализу правовых и экономических особенностей договора купли-продажи недвижимости.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- определить понятие недвижимого имущества и что к нему относится;
- изучить права и обязанности договора продажи недвижимого имущества, а также существенные условия договора;
- изучить порядок передачи недвижимого имущества и порядок государственной регистрации договора продажи недвижимости;
- охарактеризовать понятие и особенности функционирования рынка недвижимости;
- определить факторы, влияющие на цену недвижимого имущества
- раскрыть особенности инвестирования в недвижимость.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости.
Предметом данной выпускной квалификационной работы является изучение нормативных актов, множества научных и научно-популярных публикаций из различных изданий, материалов судебной практики трудов авторов, занимающихся исследованиями проблемы правового и экономического регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества.
Методологической основой данной работы является формально-логический метод. На основе материалистического подхода использованы общенаучные методы, такие как: анализ и синтез, аналогия, сравнение, наблюдение, а также специальные методы исследования: метод сравнительного правоведения, метод правового моделирования, обобщение правоприменительной практики.
Работа состоит из двух глав, а именно: в первой главе "Правовые основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества дается общее понятие, рассматриваются существенные условия, раскрывается содержание договора купли-продажи недвижимости, кроме того в этой же главе рассматриваются проблемы исполнения договора купли-продажи недвижимости и его государственной регистрации, вторая глава "Экономические основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества" посвящена именно формированию ценовых показателей недвижимого имущества, здесь, естественно, раскрывается понятие и все основные особенности функционирования рынка недвижимости, в особенности более подробно рассматривается специфика определения стоимости недвижимого имущества и факторов, влияющих на цену недвижимости, в заключении подводятся итоги проведенному исследованию.
Глава 1. Правовые основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества
договор купля продажа недвижимость имущество
1.1 Понятие, предмет, правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества
В конце 80-х - начале 90-х гг. 20-го столетия Российская Федерация столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ практически во всех отраслях своей жизни и деятельности. В качестве основной отрасли следует назвать экономику страны. Необходимость изменений в экономике потребовала внесения значительных изменений в гражданское законодательство, основным предметом которого являются имущественные (товарные) отношения, основанные на равенстве, автономии воли и самостоятельности участников.
По истечении более 15 лет с момента начала преобразований можно с уверенностью сказать, что, начиная с Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. и заканчивая заменившими их тремя частями Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство вполне адекватно отзывается на экономические потребности общества. Хорошо известно, например, что деление вещей на движимые и недвижимые является ключевым для законодательств тех стран, в которых господствует рыночная экономика. Поскольку существо экономических преобразований в Российской Федерации сводилось к переходу к экономике рыночного типа, отнюдь не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено понятие "недвижимая вещь", которое ГК РСФСР 1922 г. было отменено. В настоящее время в России существует развернутое законодательство о недвижимом имуществе и его обороте.
Договор продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи. При установлении порядка заключения, а также прав и обязанностей сторон договора применяются правила, установленные специально для договора продажи недвижимости, а на вопросы, не урегулированные данными правилами, распространяются общие положения гражданского законодательства о купле-продаже.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него обусловленную денежную сумму, в соответствии со статьей 549 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК).
С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является двухсторонним, возмездным, реальным.
Двухсторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых – продавец, а другая – покупатель.
Возмездным договор считается на том основании, что права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из сторон (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество за определенную плату.
Реальным договор признается на том основании, что стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном заключении договора. Так, сразу же после подписания договора купли-продажи одна из сторон (покупатель) производит расчет с другой стороной (продавцом), а продавец в свою очередь передает все права на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, покупателю.
Из определения договора купли-продажи следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом, российская легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи.
Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.