Нет, пожалуй, в гражданском праве другой такой категории, к которой все мы были бы столь неравнодушны, как недвижимость. Интересом более высокого порядка выступает интерес политический. Любая консервативная партия, по утверждению К. Победоносцева, ученого цивилиста и политического деятеля России XIX в., сильна поддержкой интересов владельцев недвижимости, а, собственно поземельное владение выступает лучшим обеспечением гражданского порядка[1].
Имущественные права на недвижимость, оформленные законодательно, в конечном счете, оказывают влияние на саму жизнь. Имущественные отношения составляют предмет гражданского права, а сама недвижимость – это особый объект гражданско- правовых сделок.
Здесь уместно напомнить, что советского гражданское право не выделяло такого объекта как недвижимость. Только статья 130 Гражданского кодекса 1994 года восстановило это понятие. И с этого момента недвижимость не выходит из поля зрения законодателей. Причем действующее законодательство характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.
С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок.
Таким образом, Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.
В 2005 г. вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу, федеральным законам "Об ипотеке", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости.
В настоящее время практически каждый член нашего общества является собственником какого-либо объекта недвижимости. В большей степени этому способствовала приватизация жилых помещений, дачных участков , участков земли. Недвижимость вовлечена в гражданский оборот и сформировала свой особенный рынок.
Предметом этих сделок является объект с повышенной экономической ценностью, предназначенный для длительного использования и не исчезающий в результате этого. Недвижимость обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложен и процесс передачи права собственности на недвижимость. Все это вызывает интерес к сделкам с недвижимостью обладающими своеобразными чертами.
Сделка при соответствии ее всем требованиям законодательства признается государством юридическим фактом, лежащем в основании возникновения или прекращения права собственности.
Условия действительности сделок с недвижимостью таковы.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, например, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома в виде технического подвала.
Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимое имущество принадлежало на праве собственности.
В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки, а ее совершение - добровольным.
В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок .
В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения недвижимости.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка - заключенной.
Особенность государственной регистрации - её заявительный порядок. По заявлению правообладателя или участника сделки начинаются регистрационные действия, по заявлению заинтересованного лица выдается информация из ЕГРП, наконец, только по заявлению заинтересованных лиц выдаются документы, подтверждающие право на строго определенный объект недвижимости.
Законность имущественного оборота во многом зависит от "прозрачности" рынка, возможности быстрого получения достоверной информации о недвижимости и правах на нее. Единый Государственный Реестр Прав - важнейший информационный ресурс, доступ к которому имеют все участники рынка недвижимости. В настоящее время нельзя признать добросовестным, разумным и осмотрительным лицо, заключающее сделку с недвижимостью без получения информации из ЕГРП - единственного достоверного и открытого источника сведений о правах, их ограничениях и обременениях.
К сожалению, практика подтверждает, что такие ситуации бывают. Так, например, дело ставшее предметом обзора по исковым заявлениям, предъявленным с целью защиты права собственности на недвижимое имущество:
Кассационной инстанцией был признан недействительным договор купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указывал, что продал строение по договору купли-продажи ответчику, который, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродал строение другому лицу. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск[2].
Все это еще раз подтверждает особенный и сложный характер сделок с недвижимостью, а отсюда вызывает интерес к их рассмотрению. Однако следует сразу же обратить внимание на тот факт, что предметом исследования в данной квалификационной работе являются только те сделки, которые связаны с приобретением права собственности на недвижимое имущество, то есть речь пойдет о договорах купли-продажи. При этом в большей степени внимание будет уделено такому предмету купли- продажи как жилое помещение. Данное ограничение связано с тем, что недвижимость как объект гражданских прав имеет множество разновидностей, и проведение надлежащего исследования всех сделок по купле - продаже в объеме выпускной квалификационной работы невозможно.
Таким образом, при проведении работы поставлены следующие задачи:
- дать определение недвижимости и выявить ее специфику, характерные черты, а также ее виды;
- определить общие требования законодательства к содержанию договора купли-продажи недвижимости;
- раскрыть особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости;
- рассмотреть процедуру государственной регистрации и определить перечень документов, предъявляемых в регистрирующий орган;
- дать общую характеристику законодательства о недвижимости и некоторые рекомендации по его совершенствованию.
В соответствие с поставленными задачами квалификационная работа имеет введение, три главы и заключение.
ГЛАВА 1.ОБЩИЕПОЛОЖЕНИЯ О НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ
Необходимо сразу же подчеркнуть, что абз. 1 п. 1 ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи», перечисляющие виды недвижимого имущества, имеет новую редакцию :
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.»[3]
Пожалуй, ни одна статья первой части Гражданского кодекса Российской Федерации не пользуется таким вниманием законодателя. Это можно объяснить легко, недвижимость – особый объект гражданских прав.
Понятие недвижимости - ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института права в целом. Сам термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе.
При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.