Содержание понятия системы механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости (как комплекса взаимосвязанных, подчиненных единым целям регулирующих воздействий, в то же время, имеющих свои адресные области приложения) предлагается формировать, используя базовые определения рынка и рыночной стоимости.
Напомним эти определения, имея в виду их применение именно к рынку недвижимости.
Итак, рынок - это некоторое пространство взаимодействия покупателей и продавцов для установления рыночной цены обмена товара (в нашем случае -объектов недвижимости и операций с ними). При этом совершенным является такой рынок, когда продавцов, товаров и покупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и информации для принятия решения участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит без принуждения[34].
Рыночная стоимость объекта недвижимости - это стоимостная оценка объекта недвижимости в условиях совершенного рынка. При этом направление использования объекта недвижимости предполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически и финансово осуществимым). Также считается, что участники рыночной сделки действуют разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации.
В результате применения названного подхода актуальными областями приложения для механизмов регулирующих воздействий государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будут следующие:
(1) участники рыночного обмена - покупатели и продавцы,
(2) собственно товары рыночного обмена,
(3) пространство и правила взаимодействий покупателей и продавцов,
(4) рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное обслуживание участников рыночных операций с недвижимостью.
Рассмотрим названные области воздействий (1)-(4) более подробно.
Так, что касается участников рыночного обмена (I): покупателей и продавцов, - то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:
· легально появились и были бы в достаточном количестве,
· были бы кредитоспособны,
· не были монополистами,
· не имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист - в ресторанный бизнес или розничную торговлю.
Товары рыночного оборота недвижимости (2) - здесь необходимо, чтобы:
· недвижимость как товар легально появилась на рынке и была бы в достаточном количестве;
· был законодательно поддержан гражданский оборот для различных типов недвижимости и различных типов операций с нею,
· были бы сформулированы в законодательных документах и детализированы в нормативных документах ограничивающие (запрещающие или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.
Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости (3) покупателей и продавцов необходимы:
· нормативно-правовая база функционирования рынка, включая упомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальной деятельности субъектов и объектов рыночных операций,
· достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах,
· ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование),
· ясные правила доступа к названной информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.
Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка (4)[35], необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:
· введение обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж),
· классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы,
· контроль и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности.
Другой аспект систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости, определяемый содержанием и методами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых и организационно-экономических механизмов[36].
В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:
· общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов,
· разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,
· разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур,
· регистрация недвижимости и сделок с нею,
· учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,
· лицензирование профессиональной деятельности,
· стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес -администрирования),
· стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов,
· стандарты этики),
· обязательное страхование профессиональной деятельности,
· контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.
В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости (имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:
· программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов,
· порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости),
· порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками,
· методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,
· методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника,