Содержание
Введение
1. Правовая характеристика договора продажи недвижимости
1.1 Договор продажи недвижимости как разновидность договора купли-продажи
1.2 Отличительные особенности договора продажи недвижимости
2. Порядок заключения договора продажи недвижимости
2.1 Форма договора продажи недвижимости
2.2 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
3. Содержание договора продажи недвижимости
3.1 Особенности предмета договора продажи недвижимости
3.2 Иные существенные условия договора продажи недвижимости
Заключение
Список использованных источников
Договор представляет собой одно из самых уникальных правовых средств, в рамках которого интерес каждой стороны, в принципе может быть удовлетворен лишь посредством удовлетворения другой стороны. Это и порождает общий интерес сторон в заключении договора и его надлежащем исполнении. Поэтому именно договор, основанный на взаимной заинтересованности сторон, способен обеспечить такую организованность, порядок и стабильность в экономическом обороте, которых невозможно добиться с помощью самых жестких административно-правовых средств.
Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают главу 30 Гражданского кодекса Республики Беларусь, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.
В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение, необходимо ли нотариальное удостоверение при государственной регистрации сделки и т.д.
Объектом исследования курсовой работы являются общественные отношения, складывающиеся в сфере отчуждения недвижимости.
Предмет - договор купли-продажи недвижимости и сама недвижимость.
При написании курсовой работы были использованы такие общие методы исследования как методы синтеза и анализа. А так же при помощи частных методов, а именно сравнительного анализа, формально-юридических и сравнительно-правовых методов.
Основные задачи определяются как:
- показать предпосылки выделения договора продажи недвижимости в особый вид договора купли-продажи;
- раскрыть значение договора продажи недвижимости;
- показать особенности при заключении договора продажи недвижимости;
- изучить содержание договора продажи недвижимости.
Целью курсовой работы является рассмотрение сущности договора продажи недвижимости.
В курсовой работе были использованы такие литературные источники, как законы и законодательные акты (Гражданский Кодекс Республики Беларусь, Закон Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", Кодекс Республики Беларусь о земле и др.), специальная литература таких авторов, как Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право, Колбасин, Д.А. Гражданское право, Сергеев А.П. Гражданское право и др.
Курсовая работа состоит из введения, заключения, 3 разделов, приложения.
договор купля продажа недвижимость
Договор - одна из наиболее древних правовых конструкций. Ранее его в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты.
Развитие различных форм общения между людьми выдвинуло потребность в предоставлении им возможности по согласованной сторонами воле использовать предложенные законодателем или самим создать правовые модели. Такими моделями и стали договоры (контракты).
В течение определенного времени деликты и договоры были единственными признаваемыми государством основаниями возникновения обязательств. [8, c.3]
Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1ст.424 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).
Купля-продажа - один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.
Гражданский Кодекс Республики Беларусь (далее ГК) трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно многие ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение). Это позволило законодателю сформулировать ряд общих положений (ст.424-461 ГК), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества. Однако сфера действия договора купли-продажи слишком широка, чтобы можно было ограничиться только этими общими нормами. Отдельные особенности объектов продажи (недвижимость, предприятия, сельскохозяйственная продукция) оказывают серьезное влияние на регулирование соответствующих отношений.
Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2-8 главы 30 ГК: розничную куплю-продажу, поставку, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия.
Согласно пункту 1 ст.520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондируют обязанности покупателя принять данное имущество и уплатить его цену.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества обладает всеми основными общими признаками договора купли-продажи. Этот договор является консенсуальным (считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме), возмездным (каждая из сторон договора получает встречное удовлетворение) и взаимным (и продавец, и покупатель по договору наделяются соответствующими правами и обременяются обязанностями).
Выделение договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи и закрепление норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связывается со спецификой его предмета - недвижимого имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи). [10, c.1]
К недвижимым вещам (по правовому режиму) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Не все из указанных признаков предмета договора продажи недвижимости являются универсальными для данного договора. Так, к недвижимым вещам согласно ст.130 ГК относятся (по правовому режиму) предприятия в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты, а также иное имущество, которое относится к категории недвижимого по указанию на то в законодательных актах. [1, c.111]
В связи с изложенным представляется, что основной причиной появления в Гражданском кодексе договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи стала такая специфика его предмета, как особый режим использования недвижимого имущества в гражданском обороте, связанный, прежде всего, с введением института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Можно сделать вывод, что договор продажи недвижимости обладая всеми основными признаками договора купли-продажи выделяется в качестве особого вида договора и закрепляется нормами благодаря его предмету - недвижимому имуществу.