Платежным поручением истец перечислил ответчику денежные средства в размере в качестве инвестиций по договору участия в долевом строительстве. Посчитав, что ответчик надлежащим образом не исполняет взятые на себя обязательства по договору, ООО «Евролайнс» обратилось с иском о его расторжении и взыскания убытков.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом для расторжения договора по правилам ч. 1 п. 2 ст. 450 Кодекса не имеет принципиального значения вид договора, в силу чего квалификация договора не влияет на правильность вывода суда о необходимости его расторжения в связи с существенным нарушением его условий одной из сторон.
Согласно п. 5 ст. 453 Кодекса предусмотрено, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Как следует из материалов дела, в нарушение спорного договора ответчик не согласовал с инвестором проектно-сметную документацию и проект на строительство, что является существенным нарушений условий договора со стороны ответчика. Отсутствие у ответчика права аренды земельного участка на момент заключения договора, которое, согласно договору, выступает в качестве «участия» застройщика для достижения общих целей, также является существенным нарушением его условий.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении условий договора на долевое участие в строительстве со стороны ответчика и удовлетворил заявленные требования.
С учетом изложенного суд третьей инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта[37].
Участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком за исполнение своих обязанностей.
Законодатель устанавливает ответственность двух видов:
· неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей;
· расторжение договора в судебном порядке.
Ответственность участника долевого строительства перед застройщиком наступает в следующих случаях:
· Просрочка внесения платежа в счет цены договора (при единовременном платеже) более чем на 3 месяца (ч. 4 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.
· Просрочка внесения платежа в счет цены договора (при рассрочке платежей) более чем 3 раза в течение 12 месяцев или 1 раз, но более чем на 3 месяца (ч. 5 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.
· Нарушение установленного договором срока внесения платежа (ч. 6 ст. 5 ФЗ). Участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Таким образом, законодатель подчеркивает особый характер договора участия в долевом строительстве – не предпринимательский, а потребительский, когда незначительная просрочка платежа участником долевого строительства (гражданином) не влечет за собой расторжение заключенного договора[38].
Ответственность участника долевого строительства за просрочку в оплате денежных средств по договору, как правило, различается в зависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата или оплата частями).
Если участник долевого строительства при единовременной оплате всей суммы в счет цены договора или оплате первого взноса (при оплате частями) нарушит установленный договором срок внесения денежных средств и стороны не достигнут согласия о его продлении, то договор считается расторгнутым, а обязательства по нему – прекращенными без взаимных претензий сторон друг к другу.
В случае неполучения застройщиком денежных средств на оплату очередного этапа (при оплате частями) в течение тридцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив участника долевого строительства об этом.
При расторжении договора по указанному основанию застройщик не возмещает участнику долевого строительства какого-либо ущерба, вызванного этим расторжением, а также не несет какой-либо иной ответственности перед ним (штрафы, проценты и пр.) в связи с этим расторжением. Денежные обязательства застройщика перед участником долевого строительства при расторжении договора заключаются в возврате суммы, фактически внесенной участником долевого строительства, за вычетом неустойки.
Анализируя ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве за нарушение обязательств, можно сделать следующие выводы.
Как показывает практика, право расторгнуть договор с неплательщиком только через 3 месяца в судебном порядке (реальный срок будет еще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игр между самими застройщиками[39]. Например, при заключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения обязательств участником долевого строительства объекты долевого строительства исключаются из оборота как минимум на 3 месяца, лишая застройщика части финансового обеспечения строительства.
До вступления в силу ФЗ застройщики расторгали договоры с участниками долевого строительства в случае просрочки оплаты последними во внесудебном порядке, причем зачастую при первой же просрочке. Введенный ФЗ порядок означает существенное ограничение прав застройщика. Проблема в том, что все время, пока длится суд, сохраняется неопределенность по поводу прав на квартиру, застройщик будет лишен финансирования, а также возможности привлечь в договор участия в долевом строительстве нового участника взамен недобросовестного. Данное правило может привести к тому, что отдельные застройщики сократят схемы инвестирования, связанные с рассрочками на период строительства, перейдя на единовременное взимание платы по договору.
Глава 2. Соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве
2.1 Договор участия в долевом строительстве и договор простого товарищества
В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Вопрос о соотношении договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества является на данный момент довольно обсуждаемым.
Если раньше этот спор не имел под собой основания[40], то теперь, с вступлением в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следует согласиться с Бобровниковой М.А., он кажется совсем не актуальным[41]. Но именно в связи с принятием нового нормативно-правового акта изучение материалов по этой проблеме чрезвычайно полезно, поскольку позволяет определить, в каких ситуациях следует заключать тот или иной договор.
Дело в том, что договор простого товарищества уже зарекомендовал себя в сфере строительных инвестиций[42]. Он успешно используется при долевом строительстве коммерческой недвижимости, когда не очень много инвесторов и практически все они являются субъектами предпринимательской деятельности[43]. Кроме того, громоздкая конструкция договора участия в долевом строительстве малопривлекательна для мобильных связей в области предпринимательства, да и сам документ императивно регулирует только привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов. Итак, в сфере долевого строительства широко распространены два договора: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве.
Если одновременно существуют три условия: привлекаются денежные средства граждан; строится многоквартирный дом; застройщик берет на себя обязательство, после исполнения которого у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, то такие отношения закрепляются только с помощью договора участия в долевом строительстве. В остальных случаях можно заключать либо договор участия в долевом строительстве, либо договор простого товарищества.
Справедливо мнение некоторых авторов[44], считающих, что договор простого товарищества целесообразней применять в случаях:
· небольшого количества дольщиков;
· при строительстве нежилых объектов;
· если дольщикам удобнее рассчитываться имуществом, а не деньгами;
· если цели дольщиков одинаковы и объект строится «для себя».
Необходимо отметить, что договор участия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах. В этом есть одно из существенных отличий договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества, с которым наиболее часто отождествляли договор долевого строительства.