Смекни!
smekni.com

Договор аренды нежилого помещения 3 (стр. 4 из 17)

Далее заслуживает внимание постановление Высшего Го­сударственного Совета от 30 июня 1824 г., в котором вводи­лось ограничение на аренду монастырских подворьев на срок более чем 12 лет.

В данной работе перечислены наиболее значимые источники договор­ных отношений по аренде до издания в 1832 г. Свода законов Российской Империи, которым окончательно были сформи­рованы источники российского гражданского права. Надо отметить, что первоначально Свод законов не различал наем имущества и личный наем (контракт, подряд). Обособленное понятие имущественного найма (аренды) бы­ло зафиксировано лишь в 1882 г., когда Свод законов был переиздан.

Гражданские законы были разбросаны по всему Своду, поэтому в 1887 г. они были изданы особо и получили назва­ние Гражданского уложения (при этом нумерация и содер­жание статей оставались неизменными). В 1905 г. уложение было переиздано и в целом просуществовало в этой редакции до Октябрьской революции 1917г. Надо иметь в виду то об­стоятельство, что наряду с общим законодательством (Свод законов Российской Империи) в некоторых частях страны действовали местные законы (Польша, Финляндия, Бессара­бия, Прибалтика), которые часто устанавливали иные поло­жения по гражданскому законодательству. Отношениям найма (аренды) были посвящены 18 статей тома Х Свода законов в редакции от 1882 г., а также 8 статей в приложении к тому Х Высочайше утвержденного 19 февра­ля 1861 г. мнения Государственного Совета ("Об отдаче по­мещичьих земель в аренду"). В отношении местных законо­дательств, посвященных вопросам аренды, следует отметить Собрание гражданских законов губерний Царства Польского (раздел 8 "О договоре найма", ст. 1708 - 1831) и Свод местных законов губерний Остзейских (т. III, раздел 13 'Требования по договорам о предоставлении пользования", ст. 4025-4171)1.

Ключевое определение категории найма (аренды) в Своде законов давалось в следующей формулировке. Имуществен­ный наем (аренда) - это договор, по которому одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью.

Субъектами отношений найма выступали:

• хозяин вещи (наймодатель);

• арендатор (съемщик, кортомщик и т.д.).

Все участники договора должны были удовлетворять тре­бованию правоспособности. Например, законодательство за­прещало лицам польской национальности брать в аренду имения, расположенные в западных губерниях Российской Империи. Определенные ограничения накладывались и на представителей ряда других национальностей2.

Российское дореволюционное законодательство, в отли­чие от многих правовых систем Запада, не выделяло отдель­ные виды имущественного найма как с точки зрения объекта аренды (например, наем земли, недвижимости и т.д.), так и с позиции содержания договора (например, аренда для по­требительских целей, наем имущества с целью извлечения из него экономической выгоды).

Существенными принадлежностями договора назывались:

• условие о предмете договора;

• условие о сроке пользования;

• условие о размере вознаграждения. Приведем краткую характеристику этих условий.

Условие о предмете договора. Дореволюционное право устанавливало, что в аренду мо­гут быть сданы только вещи (имущество, но не права), при­чем непотребляемого свойства. Не могло выступать в качест­ве предмета аренды имущество, индивидуальность которого не имела значения (например, деньги). Отметим, что факти­чески до отмены крепостного права отдавать в наем можно было не только вещи, но и крепостных слуг. Только с сере­дины XIX в. в России были введены отдельные нормы о лич­ном найме (контракте, подряде), которые нашли отражение в Своде законов от 1882 г.

Законодательно были установлены определенные огра­ничения при отдаче в аренду государственного и церков­ного имущества. Например, монастырские здания не могли отдаваться в наем под торговые и трактирные заведения (ст. 1711,ч. 1,т.Х).

Кроме того, порядок осуществления сделок с недвижимо­стью, принадлежавшей дворянскому сословию (в том числе и сдача в аренду), регулировался еще и в зависимости от ее ви­да (исключение представляли собой операции с заповедной и майоратной недвижимостью).

Заповедная недвижимость могла быть учреждаема Высо­чайшим указом императора только для недвижимости по­томственных, знатных фамилий (ст. 478, ч. 1, т. X). Особен­ность любых сделок с заповедной недвижимостью заключа­лась в том, что для их осуществления необходимо было ис­прашивать высочайшее разрешение; кроме того, относитель­но заповедного имущества были запрещены любые операции, направленные на отчуждение, например продажа, дарение и т.д. Заповедная недвижимость также не подлежала судебным взысканиям и переходила к наследникам в полном составе без раздробления.

Майоратная недвижимость по существу представляла со­бой недвижимость заповедную с той лишь разницей, что она переходила по наследству только к старшему сыну (ст. 494 -512, ч.1, т.Х)1.

Условие о сроке пользования. Указание срока аренды предполагалось необходимым в договоре с той целью, что упущение его могло быть истол­ковано как возможность пользования вещью вечно или воз­можность прекратить договор в любой момент. Однако само содержание договора аренды предполагало, по мнению рос­сийских юристов, лишь временное и достаточно четко опре­деленное в сроках пользование вещью. По разъяснению Правительствующего Сената в решении № 248 от 1868 г. опреде­ление срока аренды признавалось существенным, поскольку бессрочное пользование чужим имуществом, соединенное с вла­дением, фактически равнялось бы праву собственности. (Стро­го говоря, договор аренды, в котором продолжительность сро­ка не идентифицирована, нельзя считать недействительным; если вотдельном договоре конкретное время его окончания не определено, уместно предполагать, что оно наступает то­гда, когда одна из сторон потребует его прекращения.)

Кроме того, указание на срочность договора устанавли­валось законодательством с целью предотвращения распро­страненной в России в конце XIX - начале XX в. практики фактического приобретения имения путем заключения по­жизненного договора аренды. Поскольку формально собст­венником оставался бывший владелец, казна не получала пошлин и сборов за приобретение недвижимости. (Отметим, что в настоящее время в отечественном законодательстве срок в договоре аренды не рассматривается как существенное обстоятельство - см. ст. 610 Гражданского кодекса.) Однако местное законодательство в западных губерниях допускало возможность заключения свободными крестьянами бессроч­ного договора аренды помещичьего земельного участка, так называемого чиншевого договора.

Впервые четко предельный срок договора аренды (12 лет) был установлен в 1824 г. для монастырских земель и зданий. Впоследствии Свод законов от 1832 г. распространил данное условие на все виды арендных договоров недвижимости; не­обходимость этого шага, приведенная в разъяснениях Пра­вительствующего Сената, заключалась в том, что указанный срок устанавливался с целью не допустить обесценения объ­екта аренды. Тем не менее в отношении срока законодатель­ство допускало множество исключений, причем некоторые из них носили совершенно случайный характер. Например, в окрестностях Санкт-Петербурга и Москвы на 25-верстном расстоянии от них земли, предназначенные для строительства дач, разрешалось отдавать в аренду на срок до 30 лет1. Отметим, что в основном эти ис­ключения касались сроков аренды земельных участков, а число их было столь велико, что общепринятый предельный срок договора в 12 лет применительно к аренде недвижимости практически не применялся.

В дореволюционном гражданском праве одним из важ­нейших признаков, характеризующих имущественный наем, являлось вознаграждение за предоставленное пользование. Отсутствие данного признака фактически превращало арен­ду в ссуду (решение Правительствующего Сената № 979,1869 г.). Проводя аналогии с действующим в настоящее время Граж­данским кодексом, отметим, что в нем допускается возмож­ность установления размера вознаграждения по аналогии с другим подобным договором2.

Существенные ограничения и требования предъявлялись к потенциальным арендодателям. В частности, правом сдачи имущества в аренду обладали определенные лица на сле­дующих условиях.

1. Собственник был вправе отдать свое имущество на вся­ких условиях с соблюдением общих и местных ограничений (ограничения, установленные местными законодательствами, в основном касались аренды недвижимого имущества).

2. Владельцы заповедных имений, лесов, полей, которым было предоставлено полное и исключительное право их ис­пользования, могли отдавать указанное имущество в аренду, причем соответствующий порядок был установлен Сводом законов с 1863 г. (ст. 486, ч. 1, т. X).

3. Владельцы майоратных имений обладали правом сда­вать в аренду "пустые и запасные земли" на срок не более шести лет с обязательным испрошением разрешения.

4. Все прочие пожизненные владельцы родовых и приоб­ретенных имений могли отдавать их в аренду, но лишь на срок, в течение которого им принадлежало право на указан­ное имущество.

5. Владельцы городских и казенных земель, отданных под хозяйственные заведения, которым было предоставлено пра­во пользования отведенными им участками, могли сдавать их в аренду всеми законными способами.

6. Опекуны и попечители, т.е. представители лиц, не обла­давших правоспособностью, могли заключать договоры аренды на имущество подопечных в пределах предоставлен­ной им власти. Например, опекунам малолетних было пре­доставлено право отдавать в аренду принадлежавшее по­следним имущество на срок до достижения подопечным 17-летнего возраста. Отдача на более продолжительный срок допускалась только с разрешения Правительствующего Се­ната; при несоблюдении этого порядка договор аренды терял силу по достижении малолетним указанного возраста.