1. 2 . Регулювання орендних відносин в вітчизняному законодавстві України
Однією з умов успішного і безконфліктного здійснення перетворень відносин власності в країні у процесі приватизації державних підприємств повинна бути свобода вибору організаційно-правових форм підприємництва. Кожна з них має свої переваги і недоліки, але тільки при свободі їх вибору вони можуть зайняти належне їм місце в ринковій економіці. Разом з тим, аналіз виявив, що в процесі приватизації в країні проявляється ряд негативних тенденцій. Однією з них є дискридитація з боку державної влади, органів приватизації, оренди державних підприємств з наступним їх викупом трудовими колективами.
Виходячи з особливостей правового регулювання орендних відносин, можна виділити декілька етапів у розвитку оренди.
На першому етапі (1990-1992р.) велике поширення оренди зумовлюється тим, що в умовах мораторію на зміну форм власності, який був прийнятий Верховною Радою України в листопаді 1990 року, перехід на оренду був єдиним виходом для колективів підприємств, щоб вивести підприємство з-під прямого директивного управління міністерств і відомств, підвищити рівень мотивації праці і ефективності виробництва. Регулювання орендних відносин здійснювалося на основі досить ліберальної законодавчої бази.
З прийняттям пакету законів про приватизацію оренда мала втратити своє значення, оскільки природним було би поширення прямого викупу підприємств їх трудовими колективами. Однак, цього не трапилось. Суть в тому, що законодавство України щодо приватизації практично не дозволяло прямий викуп підприємства його трудовим колективом. Один з важливих принципів приватизації щодо пріорітетного права трудових колективів на вибір форм власності і придбання майна своїх підприємств, наведений у ст.2 Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств", тільки продекларований, тоді, як механізм його реалізації як у цьому законі, так і в усьому пакеті законодавчих актів відсутній. Практично, у відповідності із законодавством України трудовий колектив може придбати підприємство у свою
власність лише за умови перемоги на аукціоні або конкурсі. При обмеженості коштів у працівників така можливість, у більшості випадків, є також декларативною.Тому, після виходу Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" від 10 квітня 1992р., який дозволяє орендному колективу викуп орендованого державного підприємства протягом трьох років після укладання угоди про оренду, почався другий етап, що характеризується створенням найбільш сприятливих умов і поширенню оренди.
Так, тільки за січень-жовтень 1992 року в органах приватизації було укладено 1200 договорів оренди , з них 1100 з правом наступного викупу, а також було отримано попередню згоду на оренду ще 1100 підприємств
Якщо на початок 1992 року в промисловості України налічувалось усього 794 орендних підприємств, то на початок 1993 р. їх стало 1928, тобто кількість їх зросла бульш як у 2,3 рази. При цьому треба взяти до уваги, що за цей час почався інтенсивний процес викупу орендних підприємств трудс^мй колективами, тоді як інші напрямки приватизації фактично не дістали поширення. Так, з 68 підприємств, що приватизувалися протягом 1992 року і трьох місяців 1993 року 58 - орендні.
Частка орендних підприємств в загальному обсягу промислової продукції з 1 липня 1992 року по 1 жовтня 1993 збільшилась з 14,8 до 27,3 %, а у загальній чисельності промислово-виробничого персоналу - з 14,8 до 18,5%. Як видно з наведених даних , орендні підприємства відіграють значну роль у сформуванні промислового потенціалу України. Кількість орендних будівельних організацій збільшилася з 494 в 1991 р. до 666 в 1992р., тобто у 1,3 разц, а обсяг виконання ними підрядних робіт, відповідно З 3,3 млрд. крб. до 120,1 млрд . крб. Значне поширення орендних відносин має місце і в інших галузях суспільного виробництва, таких як торгівля, побутове обслуговування, громадське харчування.**
Поширення оренди з наступним викупом серед колективів державних підприємств викликало цілеспрямовану протидію такому шляху приватизації з боку уряду та органів приватизації.
_____________________
Ковальов О. Рудченко О. Регулювання орендних відносин в Україні та ефективність функціонування орендних підприємств. Економіка України. 1995р.№4,ст. 17-21
Ковальов О. Рудченко О. Регулювання орендних відносин в Україні та ефективність
функціонування орендних підприємств. Економіка України. 1995р.№4,ст. 17-21
Так, 15 грудня 1992 року за № 9-92 був виданий Декрет Кабінету Міністрів України "Про додаткове регулювання орендних відносин", який започаткував третій етап розвитку орендних відносин.
Так, згідно Декрету Кабінет Міністрів постановляє :
1. Установити, що орендна плата є фіксованим платежем, який орендар вносить орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності.
Розмір орендної плати визначається з урахуванням вартості орендованого майна.
2. Установити, що при передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, а також нежилих приміщень орендодавець повинен одержати на це згоду органу, уповноваженого управляти відповідним державним майном, та погодити з ним істотні умови договору оренди.
3. Установити, що приватизація державного майна, зданого в оренду, здійснюється в порядку, встановленому законодавством про приватизацію. У разі коли договором оренди передбачено право орендаря на викуп орендованого майна, приватизація здійснюється за згодою орендаря.
У разі відсутності згоди орендаря на приватизацію орендованого державного майна, в тому числі шляхом його викупу за договором оренди з правом викупу, договір оренди не може бути продовжений на наступний термін після закінчення терміну, на який його було укладено, за ініціативою орендаря.
Приватизація цілісних майнових комплексів державних підприємств та їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду з правом викупу за укладеними до набуття чинності цим Декретом договорами оренди, в яких було визначено умови викупу (ціна, порядок, терміни та засоби платежу), здійснюється на умовах, передбачених договорами.
Якщо в договорах оренди, укладених з правом викупу до набуття чинності цим Декретом, умови викупу не визначено і орендар не дає згоди на приватизацію державного майна, зданого в оренду, сторони договорів оренди, визнані такими відповідно до законодавства України, протягом півтора року з дня набуття чинності цим Декретом вносять до вказаних договорів належні зміни і доповнення. При цьому вартість майна, що підлягає викупу, визначається за методикою оцінки, яка діє на момент внесення цих змін і доповнень. В умовах викупу в договорі оренди обов'язково визначається квота використання майнових приватизаційних сертифікатів організацією орендарів.
У разі невнесення в договір оренди з правом викупу вказаних змін і доповнень у зазначений термін орендар втрачає право на викуп об"єкта оренди.
Організація орендарів для цілей викупу орендованого державного майна має права і обов'язки товариства покупців.
Цей Декрет, по суті, забороняє можливість викупу трудовим колективом підприємства, яке він орендує. 15 травня 1993 року Декретом Кабінету Міністрів України "Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду" організаціям орендарів було дозволено викуп підприємства за умови, що договір оренди з викупом був укла жий до набуття чинності Декрету № 9-92 Але заборона щодо укладення договорів оренди з правом наступного викупу залишилася в силі. Після таких дій уряду кількість договорів оренди значно скоротилася.
Треба зазначити, що оренда з наступним викупом підприємства трудовим колективом як перехідна форма до приватизації, мала і свої суттєві, переваги-перед прямим викупом підприємства. Оренда, по суті, є однією з форм роздержавлення, оскільки орендне підприємство виводиться з-під директивного управління міністерств і відомств, орендоване майно передається орендному колективу на правах повного господарського відання і він стає власником виробленої продукції, майна, набутого внаслідок господарської діяльності, а також одержаного доходу (прибутку). Але орендоване майно підприємства залишається у власності держави. За час оренди колектив набуває досвіду самостійного господарювання в умовах формування ринкових відносин, має можливість налагодити необхідні господарські зв"язки і визначити зовнішніх інвесторів. В цей час проводиться добір, як членів організації орендарів, так і адміністративно-управлінського персоналу. Коли майно, що належить організації орендарів, розподіляється між її членами на паї, то підвищується трудова мотивація працівників і у них виховується почуття господаря, яке так необхідне в ринкових умовах після викупу підприємства. Крім того, орендний колектив має
час нагромадити кошти, не тільки на викуп підприємства, але і на його технічне переозброєння після викупу. Останнє положення має особливо велике значення в сучасних умовах.**
Згідно Закону України "Про приватизацію державного майна" від 04.03.92р., приватизація зданих в оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій та їх структурних підрозділів, крім невеликих державних підприємств, здійснюється шляхом продажу належних державі акцій відкритих акціонерних товариств, заснованих державними органами приватизації та орендарями.
Після затвердження плану приватизації засновники у десятиденний термін приймають рішення про створення товариства, затверджують його статут і у встановленому порядку подають документи до місцевого органу виконавчої влади для державної реєстрації т зариства. Плата за реєстрацію това їства не справляється. Рішення про створення товаритсва є установчим договором.