Від піднайму слід відрізняти перенайм, за яким наймач передає всі права і обов'язки за договором найму іншій особі, яка замінює в договорі наймача. Перенайм може мати місце лише за згодою наймодавця, бо це слід розглядати як переведення боргу (ст.201 ЦК України).
З метою забезпечення стабільності дії договору статтею 268 ЦК України встановлено, що у разі переходу права власності на здане в найм майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника. Договір найму зберігає чинність і у разі переходу майна від однієї державної організації (наймодавця) до іншої.
Поняття договору оренди. Оренда — це один із видів майнового найму. Відносини оренди регулюються спеціальним нормативним актом — Законом України «Про оренду державного майна» (1995 р.). Крім того, деякі питання оренди регулюються Законом України «Про приватизацію майна державних підприємств» (1992 р.), Законом України «Про підприємства в Україні» (1991 р.), Законом України «Про підприємництво» (1991 р.). Земельним кодексом України (1992 р.) та іншими законодавчими актами, постановами і декретами Кабінету Міністрів України, рішенням Фонду державного майна України.
Закон про оренду регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, їхніх структурних підрозділів, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна. Оренда майна інших форм власності регулюється положеннями Закону про оренду, якщо інше не передбачено законодавством України та договором оренди.
Відповідно до Закону про оренду об'єктами оренди можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств або їхніх структурних підрозділів (філіалів, цехів, дільниць), окреме індивідуально визначене майно, наприклад: окремі будинки, споруди, устаткування, транспортні засоби, інвентар, інструменти, інші матеріальні цінності.
Законодавством встановлюються види цілісних майнових комплексів підприємств, які за характером своєї діяльності не можуть бути об'єктами оренди. Наприклад, діяльність по виготовленню і реалізації наркотичних засобів, військової зброї та боєприпасів для неї, вибухових речовин, діяльність по виробництву, ремонту і реалізації спортивної, мисливської вогнепальної зброї та боєприпасів до неї, а також холодної зброї. Не можуть бути об'єктом оренди транспортні підприємства, які здійснюють внутрішні та міжнародні перевезення пасажирів і вантажів, підприємств, діяльність яких пов'язана з видобуванням дорогоцінних металів і дорогоцінних каменів, виготовленням і реалізацією виробів з їх використанням та інша діяльність. Декретом Кабінету Міністрів України від 31 грудня 1992 р. затверджений Перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається. До них належать радіотелевізійні передавальні центри та об'єкти, що становлять загальнодержавну систему зв'язку, а також об'єкти, що забезпечують зв'язком органи законодавчої та виконавчої влади, магістральні лінії електропередачі, магістральні трубопроводи та інші об'єкти.
Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт із закінченим циклом виробництва продукції (робіт, послуг).
Здача майна в оренду не спричиняє передачу права власності на це майно. Воно надається іншим особам у тимчасове і платне володіння і користування. Документом, який регламентує відносини оренди, є договір оренди. Він укладається в письмовій формі на засадах добровільності і рівноправності сторін. Отже, за договором оренди одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати другій стороні (орендареві) відповідне майно у строкове платне володіння і користування для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Сторони і об'єкт договору. Залежно від виду об'єкта оренди орендодавцями виступають:
— Фонд державного майна України — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їхніх структурних підрозділів, що є загальнодержавною власністю;
— органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та місцевими Радами народних депутатів управляти майном, яке перебуває відповідно у їх власності;
— державні підприємства — щодо цілісних майнових комплексів, їхніх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Ці державні підприємства можуть виступати орендодавцями з дозволу органів, у підпорядкуванні яких вони знаходяться;
— державні підприємства — щодо окремого індивідуально визначеного майна відповідно до законодавчих актів України та своїх статусів.
У випадку передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств, їхніх структурних підрозділів, а також нежилих приміщень орендодавець повинен отримати на це згоду органу, уповноваженого управляти відповідним державним майном, та погодити з ним істотні умови договору оренди.
Ініціатива в укладенні договору оренди може виходити від членів трудового колективу підприємства або їхніх структурних підрозділів, фізичних та юридичних осіб. Проте, якщо об'єктом оренди є цілісні майнові комплекси державних підприємств, то пріоритет надається трудовим колективам цих підприємств. У такому випадку орендодавець зобов'язаний у триденний строк повідомити про здачу в оренду відповідних цілісних майнових комплексів.
Трудовий колектив може стати орендарем за таких умов. По-перше, якщо за рішення трудового колективу про оренду майна державного підприємства проголосувало більше половини його членів. По-друге, члени трудового колективу, які бажають стати орендарями, створюють господарське товариство, яке має набути статус юридичної особи. Для цього засновниками господарського товариства приймається статут, у якому зазначаються: найменування цього господарського товариства, його місцезнаходження, цілі діяльності, порядок вступу і виходу з нього, права та обов'язки членів господарського товариства, його органи управління, порядок розподілу доходу, умови припинення діяльності господарського товариства. Статут підлягає державній реєстрації, з дня якої господарське товариство набуває прав юридичної особи.
До реєстрації статуту господарського товариства кожен член трудового колективу державного підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити в зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви. Створене трудовим колективом господарське товариство має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того державного підприємства, де воно утворене.
Господарське товариство, інші фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди майна державних підприємств, направляють заяву та проект договору оренди відповідному орендодавцеві. Орган, якому направлено заяву та проект договору, зобов'язаний розглянути їх протягом 15 днів з часу одержання і дати відповідь про прийняте рішення.
Укладення договору оренди майна державних підприємств з іншими фізичними та юридичними особами здійснюється за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного трудовим колективом підприємства впродовж двадцяти днів з дня одержання повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс.
У разі неправомірної відмови від укладення договору, а також неодержання відповіді в установлений строк господарське товариство, заінтересовані фізичні та юридичні особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду. Будь-яка із заінтересованих сторін має право передати справу до суду, арбітражного суду також у разі недосягнення домовленості щодо змісту договору оренди.
Зміст договору оренди. Права і обов'язки сторін. Зміст договору 7 визначається сукупністю його умов. Закон про оренду встановлює, що у договорі оренди мають бути визначені об'єкт оренди (склад і вартість майна), строк, на який укладається договір оренди, орендна плата, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути й інші умови. Умови договору оренди зберігають свою силу і у випадках, коли після його укладення законодавством будуть встановлені правила, які погіршують становище орендаря. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов договору чи розірвання його. Договір оренди є консесуальним договором, бо він вважається
укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору, а передача об'єкта оренди орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.
До істотних умов договору належить орендна плата, що є фіксованим платежем, який орендар вносить орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Розмір орендної плати визначається з урахуванням вартості орендованого майна. Оцінка вартості майна проводиться за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України.
Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати визначаються Кабінетом Міністрів України і Фондом державного майна України. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі. Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Проте залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному розмірі. Порядок зміни розмірів орендної плати може бути змінений відповідно до правил, передбачених Законом про оренду.