Расчеты по обоснованию выделения дополнительных площадей для ведения личного приусадебного хозяйства производятся с учетом перспективы развития сельских населенных пунктов (количества дворов, численности коренного сельского населения, естественного прироста населения, притока городских жителей и мигрантов) (табл. 2.3) и предельных норм земельных наделов, установленных законодательством Субъектов Федерации или распоряжениями муниципалитетами (табл. 2.4).
Норма предоставления площади личного подсобного хозяйства может устанавливаться администрацией различной в пределах (0,12-0,15 га) в зависимости от конкретных местных условий.
С целью развития ИЖС в генпланах строительства может предусматриваться резервирование земель из расчета 20-25%% от количества имеющихся дворов в населенном пункте.
Таблица 2.3
Перспективы развития населенных пунктов д.Фенино и д. Павлино
| Вид населенного пункта | направление развития | Количество дворов (домов) | Население (чел.) | ||||
| Имеется 2009 | % роста | будет | Имеется 2009 | % роста | будет | ||
| сельский | Расширение ЛПХ | 60 | 10 | 66 | 179 | 10 | 197 |
| Итого | 66 | 197 | |||||
В таблице 2.3 произвели расчет количества дворов, численности коренного сельского населения, естественного прироста населения, притока городских жителей и мигрантов с учетом перспективы развития д. Фенино, д. Павлино = 10%
Таблица 2.4
Расчет площади земель для расширения личного подсобного хозяйства д.Фенино, д.Павлино
| Количество дворов (домов) на перспективу | Норма площади ЛПХ, ИЖС га | Всего требуется, га | Имеется, га | Необходимо выделить дополнительно, га | В том числе | ||
| название юр.физ. лица | вид угодий | кадастровая стоим руб./га | |||||
| 66 | 0,15 | 9,9 | 5,31 | 4,59 | ЗАО «Агрофирма Косино» | Сенокос — 4,59 | 19530,36 |
Анализируя таблицу 2.4 , мы выяснили, какую площадь необходимо выделить для расширения личного подсобного хозяйства
Расчет площади для благоустройства и озеленения населенных пунктов производится исходя из норм СНиП 2.07.01-89. Потребность в озелененных территориях по СНиП - 7 м2/чел, в благоустройстве - 10 м2/чел. (табл. 2.5).
Потребность в строительстве дорог составляет 1% от общей площади населенного пункта.
Таблица 2.5
Расчет потребности в озеленении и благоустройстве территории д. Фенино и д. Павлино
| № п/п | Наименова- ние населенного пункта | Площадь озеленения и благоустройства, га | |||||||||
| Озеленение имеется | Требуется с учетом СНиП | Необходимо выделить дополнительно, га | Благоустройство имеется | Требуется с учетом СНиП | Необходимо выделить дополнительно, га | ||||||
| га | м2/ чел. | га | м2/ чел. | га | м2/чел. | га | м2/чел. | ||||
| 1. | с. Павлино, с. Фенино | 5,04 | 281,6 | 0.13 | 7 | - | - | - | 0,2 | 10 | 0,2 |
Расчет площади для сенокошения и пастьбы личного скота жителей сельского поселения производится исходя из поголовья личного скота, жителей на перспективу, норм кормления животных и урожайности предоставляемых кормовых угодий. Все необходимые значения при расчете данной таблицы были получены или рассчитаны ранее. (табл. 2.6).
Таблица 2.6
Расчет потребности в сенокосах и пастбищах для д.Фенино, д.Павлино
| Показатели | Единица измерения | Количество единиц измерения |
| Количество скотаТребуется на 1 голову сенаВсего требуется сенаУрожайность сенокосов | усл. гол. ц ц ц/га | 16 20 320 30 |
| Требуется сенокосов | га | 11 |
| Требуется на 1 голову зел. кормаВсего требуется зеленого кормаУрожайность пастбищ | ц ц ц/га | 60 960 60 |
| Требуется пастбищ | га | 16 |
Т.к в д.Фенино и д.Павлино нет возможности удовлетворить потребность в сенокосах и пастбищах полностью, для целей сенокошения и пастьбы личного скота выделются пахотные земли, имея ввиду их последующее залужение.
Фактические площади угодий, предоставляемых для сенокошения и пастьбы личного скота, рассчитывают в таблице 2.7, с учетом кадастровой оценки отдельных контуров сельскохозяйственных угодий. Причем произведение площадей фактически предоставляемых угодий на балл их оценки в балло-гектарах должно соответствовать аналогичному расчетному показателю.
.
Таблица 2.7
Установление видов и площадей угодий, предоставляемых
для сенокошения и пастьбы личного скота
| № п.п. | Виды угодий | Всего угодий, предоставляемых для сенокошения и пастьбы личного скота | ||
| Площади угодий, га | Кадастровая оценка, балл | Всего балло-гектаров | ||
| Расчетные показатели | ||||
| 1 | Сенокосы | 11 | 16 | 176 |
| 2 | Пастбища | 16 | 12 | 192 |
| ИТОГО | 20 | Х | 368 | |
| Фактически предоставлено | ||||
| 1 | Пашня | 1,6 | 48 | 76,8 |
| 2 | Сенокосы | 9,3 | 16 | 148,8 |
| 3 | Пастбища | 12,3 | 12 | 147,6 |
| ИТОГО | 23,2 | ´ | 373,2 | |
На основании выполненных в таблицах 2.4-2.7 расчетов уточняю границы населенных пунктов и границы участков, предназначенных для благоустройства, и для использования жителями в целях сенокошения и пастьбы личного скота.
2.3.3 Обоснование инвестиционного выбора земельных участков планируемых для включения в черту населенного пункта и жилищного строительства
В моём курсовом проекте я рассматриваю возможные варианты расширения границ населенных пунктов за счет выкупа земельных участков у ЗАО «Агрофирма Косино» в целях осуществления индивидуального жилищного строительства, для государственных или муниципальных нужд путем проведения торгов и аукционов.
Учитывая различные пути установления границ с разной степенью обоснованности дополнительно включаются земельные массивы, имеющие в силу своего "удачного" местоположения повышенную инвестиционную привлекательность: сельскохозяйственные угодья, лесные земли, резервные территории, участки с различными подземными и надземными трубопроводами, коммуникациями, воздушными высоковольтными линиями электропередач, специальными объектами, др.
Многие участки получают повышенную инвестиционную привлекательность в силу своего близкого местоположения относительно границ населенных пунктов и городских округов и при своей конфигурации и площади имеют относительно более высокую ценность. Но такие участки, одновременно имеют сервитуты, серьезные ограничения запрещающие, либо существенно ограничивающие возможности активного коммерческого использования земель вблизи магистральных дорог и трубопроводов, сети линий электропередач, водоснабжения, канализации, других объектов, создающих сложную инженерную инфраструктуру.
Поэтому организация рационального использования и охраны земель при подобных условиях не возможны без тщательного обоснования размещения объектов капитального строительства регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, размещения особо охраняемых природных и иных территорий на перспективу.
Наиболее привлекательными для инвесторов становятся различные земельные участки, отдельные территории в населенных пунктах, городских округах, их черте. В особенности, если они свободны от застройки; либо заняты жилой застройкой (капитальной, усадебной, коллективными садоводствами), даже попадающими в санитарно-защитные зоны предприятий.
Как правило, наиболее привлекают инвесторов и застройщиков земельные участки пригодные под застройку жильем, имеющие инженерные коммуникации; территории, присоединяемые к поселению, городскому округу.
живописные территории с участками леса, особенно вблизи водоемов и поселений с развитой системой жизнеобеспечения, недалеко от автомагистралей, железных дорог. При прочих равных условиях, инвесторам они кажутся предпочтительными для целей размещения коттеджных и дачных поселков, индивидуального строительства; иногда для организации фермерских хозяйств.
Плодородные земли, участки пастбищ и сенокосов пригородных организаций, живописные территории с участками леса, особенно вблизи водоемов и поселений с развитой системой жизнеобеспечения, недалеко от автомагистралей, железных дорог, инвесторам они кажутся предпочтительными для целей размещения коттеджных и дачных поселков, индивидуального строительства, либо организации фермерских хозяйств.
Подобные участки земель называют территориями инвестиционного назначения, имеющими повышенную инвестиционную привлекательность. Предполагается, что передача прав собственности, владения ими, либо аренды организациям и претендующим лицам по рыночным ценам при допустимом в конкретных территориальных условиях варианте долговременного определенного целевого использования - позволит за счет средств инвесторов, застройщиков эффективно решать многие проблемы развития поселений, предусмотренные градостроительными и землеустроительными проработками.