В связи с необходимостью более точного определения значимости территорий застройки различных районов поселений и получением существенных инвестиций в системе территориального планирования следует руководствоваться требованиями (условиями), которым должны отвечать зоны, земельные участки с повышенной инвестиционной привлекательностью:
-эстетическая характеристика будущей территории жилой застройки;
-экологическая и иные безопасности территории жилой застройки;
-техногенная безопасность временного использования земель при наличии подземных трубопроводов, линий электропередач;
-гарантии отсутствия возможностей возникновения техногенных аварий либо катастроф;
-социальное окружение, то есть определение зон жилой застройки по комфортности – низкой, улучшенной и высокой (элитной);
-транспортная доступность: до центра поселения, до мест приложения труда, к местам отдыха в пригороды;
-близость к автомобильным и железным дорогам;
-относительная обеспеченность инженерным оборудованием территории и благоустройством.
С учетом вышеизложенных требований, (условий) при оценке вариантов установления изменения границ населенных пунктов, выявляю значительные участки пока нерационально используемых земель; устанавливаю территории инвестиционного назначения и зоны повышенной инвестиционной привлекательности.
При недостаточно квалифицированных обоснованиях по установлению земельных участков, предлагаемых к включению в черту населенных пунктов либо с изменением целевого назначения и соответствующим повышением их инвестиционной привлекательности, возможно возникновение следующих отрицательных последствий:
-нарушение существующих землепользований и землевладений, территорий сельскохозяйственных организаций;
-нарушение почвенного покрова, плодородия почв;
-нарушение транспортных и территориальных связей;
-снижение качества земель, прилегающих к размещаемому земельному участку;
-отрицательное влияние на окружающую среду объекта, который может быть расположен на таком участке.
Такие отрицательные последствия необходимо, по возможности в максимальной степени предотвратить или уменьшить при корректировке первоначальной, либо разрабатываемой заново документации в системе территориального планирования.
Особенно важен учет местоположения земельных участков по отношению к городскому центру и территориям, зарезервированным для строительства новых микрорайонов, зданий, объектов и зон с повышенной инвестиционной привлекательностью.
При выборе земельных участков для расширения границ населенного пункта и жилой застройки я использовала следующие критерии:
-направление;
-расстояние от МКАД;
-размер;
-транспортная доступность;
-окружение;
-статус земли и категория;
-наличие коммуникаций;
-наличие обременений и ограничений в использовании;
Данные критерии также имеют свои составные части, согласно которым проводится анализ земельных участков:
-Наличие городских магистралей
-Пешеходная доступность до центра
-Доступность до центра автотранспортом
-Газоснабжение
-Канализация
-Загрязнение воздуха
-Загрязнение почвы
-Шумовое загрязнение
-Электромагнитное загрязнение
-Наличие ценных ландшафтов
-Водоснабжение
-Теплоснабжение
-Электроснабжение
Характеризую участки по следующим группам показателей:
1) сведения об инфраструктуре на территории земельных участков, планируемых для включения в границы населенных пунктов и социальном окружении территории, прилегающей к застройке.
2) экологическая привлекательность и техногенная безопасность земельных участков, планируемых для включения в границы населенных пунктов.
Данные по кадастровой стоимости участков взяты из ведомости контуров.
Таблица 2.8
Характеристика правового режима и хозяйственного использования земельных участков, планируемых для жилищного строительства в д. Фенино, д. Павлино
| Nп.п. | Наименование показателей | Ед.изм. | Участки | ||
| 1 | 2 | 3 | |||
| 1 | Местоположение | у с. Фенино, с. Павлино | у с. Фенино, с. Павлино | у с. Фенино, с. Павлино | |
| 2 | Категория земель | с.-х назначения | с.-х назначения | с.-х назначения | |
| 3 | Вид угодий, разрешенного вида использования | сенокос | пастбище | пашня | |
| 4 | Фактическое использование | Для выпаса скота | Для выпаса скота | Выращивание ценных с/х культур | |
| 5 | Площадь участка – всего, | га | 12,73 | 11,49 | 39,8 |
| в т.ч. предназначенный для включения в границы нас пункта (расчет из первых глав) | га | 5,26 | 5,26 | 5,26 | |
| 6 | Вид права распоряжения участком правообладателем (до включения его в границы нас.пункта) | частная собственность | частная собственность | частная собственность | |
| 7 | Кадастровая стоимость 1 га(стоимость с/х земель, можно изменить по виду угодия) | руб. | 19530,36 | 19530,36 | 19530,36 |
| 8 | Наличие обременений | водоохранная зона реки Пехорка | санитарно-защитная зона промышленного объекта (карьер) по добыче глины | Придорожная полоса | |
| 9 | Сведения о ЗОРИЗ, в т.ч. площадь ценных с.-х угодий | га | Прибрежная зона 30 м. Водоохранная зона 100м р. Пехорка | санитарно-защитная зона 100 м | придорожная полоса 25м |
| Продолжение таблицы 2.8 | |||||
| 110 | Форма участка | неправильная | неправильная | неправильная | |
| 11 | Топографические параметры | град | 0,001- 0.01 | 0,001- 0.01 | 0,001- 0.01 |
| 12 | Качество почвенного покрова, балл бонитета, | среднее, 16 баллов | среднее, 16 баллов | высокое, 48 баллов | |
| 13 | Общий уровень подготовленности территории участка к строительству | Не требует расчистки поверхности | Закустарено, требуется расчистка | Не требует расчистки поверхности | |
| 14 | Рекомендации к виду застройке | переменная этажность от 1-3 | переменная этажность от 1-3 | переменная этажность от 1-3 | |
Из таблицы 2.8 видно, что было выделено 3 участка под индивидуальное жилищное строительство, площадь всех трех участков превышает необходимую площадь, полученную ранее в таблице 2.4. Собственником выбранных участков является ЗАО «Агрофирма Косино». Кадастровая стоимость участков равна 19530,36 руб. за 1 га.
Рекомендации к застройке:
На территории жилой зоны сельского поселения на основе функционального и строительного зонирования, как правило, выделяются территории многоквартирной (среднеэтажной), блокированной с приквартирными участками и усадебной застройки. Строительство многоквартирных жилых домов высотой свыше 4 этажей на территории сельских поселений не допускается.
Преимущественным типом застройки в сельских поселениях являются жилые дома усадебного типа (односемейные и двухсемейные сблокированные). Размеры земельных участков устанавливаются с учетом конкретных условий сельского поселения, но не более предельно допустимых размеров с учетом п. 5.4 настоящих норм. При определении размеров и формы земельных приусадебных участков учитываются потенциал территории, особенности существующей застройки, возможности эффективного инженерного обеспечения, развитие личного подсобного хозяйства.
Таблица 2.9
Сведения об инфраструктуре на территории земельных участков, планируемых для включения в границы населенных пунктов д. Фенино, д. Павлино и социальном окружении территории, прилегающей к застройке
| Nп.п. | Наименование показателей | Ед. изм. | участки | ||
| 1 | 2 | 3 | |||
| 1. | Близость к автомобильной и ж. д | км | До главной автодороги 0,1км, граничит с дорогой д. Павлино | До главной автодороги 0,4км | Граничит с главной автодорогой |
| 2 | Транспортная (пешеходная) доступность до центра до места основной работы | Граничит с юго-западной частью д. Павлино. И граничит с производственным центром ЗАО Агрофирма «Косино» | Граничит с северо-западной частью д. Фенино | Граничит с восточной частью д. Павлино | |
| 3 | Расстояние до источников присоединения | Все источники электроснабжения, газоснабжения и др. коммуникаций расположены в д. Фенино и д. Павлино, таким образом расстояние считаем до границ д. Фенино и д. Павлино от середины участка. | |||
| электроснабжения | км | 0,15 | 0,1 | 0,5 | |
| газоснабжения | км | 0,15 | 0,1 | 0,5 | |
| теплоснабжения | км | 0,15 | 0,1 | 0,5 | |
| др. коммуникаций | км | 0,15 | 0,1 | 0,5 | |
| 4 | Наименование ближайшего нас пункта | д. Павлино | д. Фенино | д. Павлино | |
| 5 | Площадь территории нас пункта | га | 47,04 | 47,04 | 47,04 |
| 6 | Количество постоянных временно проживающих | чел | 197 | 197 | 197 |
| 7 | Интенсивность развития территории по комфортности | Высокая, граничит с территорией д. Павлино, вдоль участка протекает река. На северо-востоке имеет общую границу с Салтыковским лесопарком. | Средняя, граничит с д. Фенино, с северо-западной стороны граничит с карьером, что будет сказываться на ограничении в застройке. | Высокая, граничит с д. Павлино, близкое расположение к выезду из города, с юга граничит с Салтыковским лесопарком. | |
| 8 | Наличие сферы обслуживания, образования, культуры | Вся сфера услуг рассоложена на территории д. Фенино и д. Павлино, все участки, расположены в пределах 1 км от населенного пункта. таким образом, сфера услуг соответствует требованиям жителей. | |||
Продолжение таблицы 2.9 | |||||
| Рекомендации к виду застройки | переменная этажность от 1-3 | переменная этажность от 1-3 | переменная этажность от 1-3 | ||
Анализирую информацию, приведенную в этих таблицах, обобщаю её и в более сжатом, компактном виде привожу окончательно в таблице 1.10.