Правовой режим этих зон определен в п. 6 ст.85 ЗК РФ и п. 4,5,6 ст.35 Градостроительного кодекса РФ. В состав общественно-деловых зон могут включаться зоны делового, общественного и коммерческого назначения; размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; обслуживания объектов, необходимых для производственной и предпринимательской деятельности; зоны иных видов.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально – бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культурных зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
Кроме того в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам (п.7 ст.85 ЗК РФ).
Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться коммунальные зоны-зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; производственные зоны-зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
В соответствии со ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а так же объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма (ст. 85 ЗК РФ). В соответствии со ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а так же в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом .
В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Согласно п.11 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – это земли, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а так же зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения. Указанные земли используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.
В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.); зоны занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а так же зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).
Зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских населенных пунктов. Порядок использования территорий зон специального назначения устанавливается правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.
Согласно ст. 85 ЗК РФ и ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Земли общего пользования не выделяются в качестве отдельной территориальной зоны, однако они играют так же не маловажную роль для развития и функционирования населенных пунктов (городов), поскольку согласно п.12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами как раз таки и являются землями общего пользования. Указанные объекты могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В Градостроительном кодексе РФ эти земли именуются территориями общего пользования, т.е. территориями, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды и т.д.) п.12 ст.1 Градостроительного кодекса РФ.
Федеральный закон от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривает, что отчуждению (т.е. приватизации) в соответствии с этим Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.) и земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования (п.8 ст.28).
Зонирование территорий населенных пунктов является, с одной стороны, частью содержания процесса планирования использования этих земель, с другой стороны – нормотворческой деятельностью органов местного самоуправления.
Согласно ст. 83 ЗК РФ, документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки). Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ.
Статья 30 Градостроительного кодекса РФ определяет цели разработки правил землепользования и застройки: для создания условий устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов обладателей прав на земельные участки и объекты капитального строительства; привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Порядок применения правил и внесения в них изменений включает положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; изменений видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; внесений изменений в правила; регулировании иных вопросов.