Розгляд справи у суді
Позиція позивача
У вересні 2003 року ВАТ "Г" звернулося до Господарського суду Чернігівської області з позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 09.01.02 р. і 11.01.02 р., укладеними між "А" і "Б", і договору від 01.04.02 р., укладеного між "Б" і "В", та про переведення прав і обов'язків покупця 1, 5, 6, 7-го поверхів адміністративної будівлі на себе.
Позиція відповідача
Відповідач-1 (ВАТ "А"), у свою чергу, вказував на відсутність між сторонами ознак спільної часткової власності, зокрема спільної участі у сплаті всякого роду податків та платежів, у витратах з утримання та збереження спільного майна.
Висновки суду
Господарський суд дійшов висновку, що внаслідок укладення договору від 25.11.1998 року на купівлю-продаж 3-го поверху адміністративної будівлі у позивача (ВАТ "Г") та Відповідача-1 (ВАТ "А") виникло право спільної часткової власності на один об'єкт нерухомості - зазначену адміністративну будівлю.
Твердження відповідача про відсутність спільної власності судом не було прийнято до уваги. Пояснювалося це тим, що оскільки ні Позивач (ВАТ "Г"), ні Відповідач-1 (ВАТ "А") не заперечують факту самостійної оплати комунальних послуг, сплати податків на землю та інших витрат, то фактично кожен з учасників спільної часткової власності ніс свою частку витрат на підтримання та зберігання спільного майна, тим самим забезпечуючи спільну мету зі збереження та утримання спільного майна.
Згідно із нормами Цивільного кодексу УРСР, які діяли до 1 січня 2004 року, володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності повинне проводитися за згодою всіх учасників, у той же час кожен учасник спільної часткової власності має право на оплатне або безоплатне відчуження іншій особі своєї частки в спільному майні (ст. 113). При цьому саме учаснику спільної часткової власності належить пріоритетне право на купівлю частки, що продається, за ціною, за якою вона продається, і на інших рівних умовах. На продавця ж покладено обов'язок повідомити в письмовій формі решту учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов продажу (ст. 114).
Відповідач-1 (ВАТ "А") не заперечував, що не повідомив письмово ВАТ "Г" про свій намір продати 1. 5, 6 і 7-й поверхи адміністративної будівлі сторонній особі та про умови продажу. Порушення ним приписів ст. 114 ЦК УРСР не дало можливості позивачеві (ВАТ "Г") скористатися переважним правом на купівлю цих поверхів адміністративної будівлі. Тому суд дійшов висновку, що відчуження ВАТ "А" своєї частки у спільній частковій власності сторонній особі - ПП "Б" є неправомірним. Отже, у ПП "Б" не виникало право власності на цей об'єкт нерухомості, тому ПП "Б" не мало права розпоряджатися даним майном.
Рішення суду
Виходячи з наведеного, суд вирішив:
- замінити покупця за договорами купівлі-продажу нерухомого майна від 09.01.02 р. та від 11.01.02 р. з ПП "Б" на ВАТ "Г" та стягнути з ВАТ Т" (аж!) 12 006,00 грн.;
- договори купівлі-продажу нерухомого майна між ПП "Б" та ТОВ "В" визнати недійсними.
Зазначене рішення суду оскаржувалося в апеляційному і касаційному порядку, але було залишене без змін.
Таким чином, ТОВ "В", витративши на ремонт приміщень суму коштів в декілька разів більшу, ніж вартість самих приміщень, утратило право власності на них, натомість отримавши лише 12 006,00 грн.
Рекомендації
Розглянута справа базується на нормах Цивільного кодексу Української РСР, але і в новому ЦК України, що набув чинності з 01.01.04 р., містяться аналогічні норми, які регламентують порядок відчуження частки у спільній частковій власності.
Так, юридична сутність ст. 113 ЦК УРСР відповідає ст. 358 ЦК України, переважне право купівлі частки у спільній частковій власності викладене в ст. 362 ЦК України (ст. 114 ЦК УРСР), а ст. 658 ЦК України аналогічна ст. 225 ЦК УРСР.
Потенційним же покупцям нерухомості можна порадити таке: при придбанні окремих приміщень у будівлі поцікавтеся у продавця, чи є він одноосібним власником чи будівля знаходиться в спільній власності.
Як правило, якщо об'єкт нерухомості належить кільком особам, то мова йде про спільну часткову власність (якщо інше не передбачене договором або законом).
Тому перед укладенням договору купівлі-продажу необхідно зобов'язати продавця подати письмові докази того, що він повідомив інших учасників спільної часткової власності про намір продати свою частину. Такими доказами можуть бути:
- відповідна заява продавця з відміткою про вручення його іншим учасникам спільної власності;
- видане нотаріусом свідоцтво, яке підтверджує, що передача такої заяви була здійснена через нотаріуса:
- заява інших учасників спільної часткової власності про їх відмову від права переважного придбання частини майна.
Ще одним способом захисту інтересів покупця і продавця нерухомості буде нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, тим більше що починаючи з 1 січня 2004 року згідно зі ст. 657 ЦК таке посвідчення є обов'язковим, причому незалежно від того, хто виступає сторонами договору.
4. Купівля-продаж цінних паперів.
4.1. Обов’язковий договір купівлі-продажу.
В умовах розвитку ринкової економіки, а разом з ним — і стрімкого зростання кількості суб'єктів господарювання, дуже актуальним став розвиток механізму захисту прав акціонерів. Нижчеописана судова справа саме і присвячена даній проблемі, а саме: по якій системі відшкодовувати вартість акцій акціонерів у випадку реорганізації підприємства.
У лютому 2005 року позивач ВАТ «М» звернувся в господарський суд з позовом до відповідача — ВАТ «Ф» — про спонукання укласти договір купівлі-продажу акцій на суму 200 000 грн.
Позивач вказав, що він є власником 2000 простих іменних акцій ВАТ «Ф», що складає 3,4597 % статутного фонду останнього. Також ВАТ «М» було зазначено, що 12 грудня 2004 року відбулися загальні збори ВАТ «Ф», на яких прийняте рішення про реорганізацію відповідача шляхом перетворення його в ТОВ. Посилаючись на пункт 1.7 Положення про порядок реєстрації випуску акцій під час реорганізації товариств, затвердженого рішенням Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку від 30 грудня 1998 року N 221, позивач просив суд зобов'язати відповідача укласти з ним договір купівлі-продажу 2000 простих іменних акцій на його умовах.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 10 травня 2005 року позов задоволений цілком. ВАТ «Ф» зобов'язали укласти з ВАТ «М» договір купівлі-продажу 2000 простих іменних акцій. Рішення мотивоване тим, що в пункті 3 статті 179 Господарського кодексу України, пункті 1.7. Положення «Про порядок реєстрації випуску акцій під час реорганізації товариств», передбачений обов'язковий висновок договору. Київський апеляційний господарський суд залишив рішення без змін.
Відповідач звернувся у Вищий господарський суд України з касаційною скаргою і просив скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду, а також прийняти нове рішення в справі, яким у задоволенні позовних вимог ВАТ «М» було відмовлено. ВАТ «М», що не сповільнило подати відкликання на касаційну скаргу, дотримувалося іншої думки, запевняючи суд у тім, що ніяких порушень законодавства при розгляді справи не було допущено і, відповідно, рішення варто залишити в силі. Більш переконливими ВГСУ показалися доводи ВАТ «М», а відповідно, у задоволенні касаційної скарги ВАТ «Ф» було відмовлено.
У своїй постанові ВГСУ вказав, що, керуючись роз'ясненням Пленуму Верховного Суду України, викладеним у пунктах 1, 6 постанови від 29 грудня 1976 року N 11 «Про судове рішення», суд повинний прийняти законне рішення, виконавши при цьому усі вимоги процесуального законодавства, усебічно перевіривши обставини, вирішивши справу відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню в даних правовідносинах, а при відсутності конкретної норми матеріального права суд повинний керуватися законом, регулюючим подібні правовідносини, чи загальними основами законодавства України.
У даній справі, як з'ясував ВГСУ, рішення місцевого суду і постанова суду апеляційної інстанції відповідають вищевказаним вимогам.
Судами було встановлено, що позивач ВАТ «М» відповідно до сертифіката іменних акцій є власником 2000 простих іменних акцій ВАТ «Ф». На наступний же день, після того як було прийняте рішення про реорганізацію підприємства, позивач звернувся до відповідача з листом, де вимагав у відповідача викупити в нього акції по номінальній вартості, і одночасно направив проект договору купівлі-продажу акцій.
З метою захисту прав акціонерів акціонерне товариство, що прийняло рішення про реорганізацію, зобов'язано здійснити оцінку і викуп акцій акціонерів, які вимагають цього, у випадку якщо акціонери не голосували за прийняте на загальних зборах рішення про реорганізацію і звернулися в товариство з письмовою заявою. Викуп акцій здійснюється за ціною, встановленою за домовленістю сторін, але нижче, ніж номінальна вартість акцій. Суд першої інстанції, задовольняючи вимоги позивача, виходив з того, що, відповідно до пункту 3 статті 179 Господарського кодексу України, висновок господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язковим для суб'єкта господарювання у випадках, передбачуваних законом. Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції вказав, що пропонований позивачем договір купівлі-продажу відповідає вимогам діючого законодавства, з чого випливає, що ніяких основ для того, щоб відмовити у висновку даного договору, у відповідача немає.