Категория земли определяет возможности её использования. Каждая категория имеет свой разрешённый вид целевого использования. Так допускается возведение жилого дома (с правом регистрации проживания в нём), хозяйственных помещений, выращивания плодово-овощных, технических культур на земельных участках, отведённых под индивидуальное жилищное строительство. А вот на землях сельскохозяйственного назначения разрешается отдых, возведение жилого строения (без права регистрации проживания в нем), хозяйственных строений, сооружений, выращивание сельскохозяйственных культур, ведение подсобного крестьянского (фермерского) хозяйства, но не допускается возведение капитального жилого строения и тому подобных объектов недвижимости.
Для того, чтобы использовать имеющийся участок по иному назначению, нежели предусмотрено его категорией, необходимо произвести процедуру перевода земли из одной категории в другую. Но в некоторых случаях достаточно всего лишь изменить вид разрешённого использования, что намного проще и дешевле.
1.3. Права и обязанности собственника земли
Согласно праву собственности на землю, гражданин может владеть, свободно распоряжаться пользоваться своим земельным участком свободно и по своему усмотрению, если его действия лежат в рамках закона и не нарушают интересов третьих лиц. Ни для кого из собственников право собственности на землю не может являться неограниченным. Это установлено законодательно и находится в зависимости от норм права, интересов третьих и требований экологической безопасности.
Законодательством регулируются свобода и пределы собственности во владении, пользовании и распоряжении объекта имущества гражданина. Таким образом, собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, причем его действия должны находиться в рамках закона. Все субъекты имеют равный объём прав на принадлежащее им имущество. Если земли, находящиеся в собственности лица не исключены или ограничены законом из оборота, то гражданин вправе совершать над ними действия по своему усмотрению (продавать, дарить, отдавать в залог). Также при соблюдении законодательных норм различного рода лицо вправе:
1. Пользоваться для своих нужд имеющиеся на его участке полезные ископаемые (за исключением необщераспространённых), подземные пресные воды, а также обводнённые карьеры и пруды.
2. Производить строительство жилых зданий и объектов иного целевого назначения.
3. Устраивать вспомогательные сооружения для ведения сельского хозяйства и занятия животноводством.
4. Совершать иные, не противоречащие закону действия на территории своего земельного участка.
Владелец участка земли располагает правом собственности на посадку и посев культур сельскохозяйственного назначения, продукцию, полученную от них, а также на доходы, полученные от реализации таковой продукции за исключением случаев, когда участок был арендован, находился в бессрочном пользовании или в пожизненном наследуемом владении либо в безвозмездном срочном пользовании.
Стоит отметить, что права собственности на землю предполагает не только приобретение не только прав и свобод, связанных с ней, но и обязанностями, также связанными с данным правом. Основная часть предъявляемых требований связана с мероприятиями по землеохране – это и обеспечение сохранности экологических систем, и поддержание плодородия почв, а также способствование сохранению возможности осуществления других видов деятельности. Кроме того существует ряд норм, соблюдение которых обязательно для каждого собственника земли (вне зависимости от её категории). На сегодняшний день таковыми являются:
1. Соблюдение и сохранение установленных границ земельного участка в соответствии с имеющимися у собственника документами;
2. Осуществление охраны земельного участка и соблюдение порядка его использования;
3. Внесение своевременных платежей за землю в установленном объёме и в установленные сроки;
4. Соблюдение всех законодательно установленных нормативов при использовании участка по личному усмотрению для реализации личных интересов;
5. Поддержание на территории участка чистоты и порядка, вместе с тем всесторонние способствование сохранению плодородия земель соответствующих категорий.
Глава 2. Приватизация земельных участков гражданами
2.1. Зачем оформлять в собственность земельный участок
Многие граждане нашей страны имеют земельные участки за городом. До недавнего времени землевладельцы в основной своей массе не особенно задумывались над вопросами своего статуса по отношению к данному виду недвижимого имущества и возможностью (или невозможностью) полномерного определения себя как собственника земли и защите своих прав и свобод.
До принятия нового Земельного кодекса в РФ граждане могли иметь в своём пользовании участки земли без оформления каких бы то ни было дополнительных прав на него. Теперь же гражданин может приобрести участок земли, находящийся в его бессрочном пользовании либо пожизненном наследуемом владении, в собственность. Ограничений для оформления права собственности на ранее приобретённые (либо предоставленные в собственность) участки для физических лиц законом не установлено, в отличии от лиц юридических, которые обязаны пройти процедура переоформления земли до 1 января 2010г. По сути дела, если граждане не переоформят свои права, то отрицательные последствия их не настигнут.
Однако, существует ряд причин, по которым каждому гражданину следует воспользоваться предоставляемым (причём бесплатно) правом на получение земельного участка в личную собственность. Для граждан временные рамки для переоформления прав собственности не установлены. Причиной является следующее: большинство используемых на данный момент земельных участков были получены в пользование (владение) ранее в соответствии с нормами советского законодательства. Многие владельцы сталкиваются с рядом сложностей при сборе документов, требуемых для процедуры оформления своих прав в соответствии с новыми требованиями. Зачастую многие бумаги, подтверждающее то или иное правомочие, оказываются утраченными, требуют восстановления либо были оспорены в рамках судебного заседания третьими (как правило заинтересованными) лицами.
Но оформление соответствующих прав в первую очередь необходимо самим владельцам земли, а, значит, в их интересы должно водить прохождение этой процедуры. Ведь возможность полноправного распоряжения своей собственностью (землёй) есть только у тех, кто является законным собственником участка с подтверждающим это пакетом документов, в то время как все остальные права имеют многочисленные ограничения.
Определённые проблемы могут возникнуть и с передачей земельных участков, не принадлежащих владельцу на праве собственности, по завещанию. Если гражданин обладал правом пожизненного наследуемого владения землёй, то он имеет возможность передать принадлежащую ему собственность по наследству. Но, если участок не подлежит разделу по каким-либо причинам, а число наследников более одного, то в каждом конкретном случае приходится дифференцированно подходить к разрешению вопроса о том, кто в конечном итоге будет владельцем участка (также на праве пожизненного пользования), а кто будет довольствоваться выплатой компенсации их доли.
Также нельзя оставлять без внимания и тот факт, что все земельные участки, предоставленные физическим лицам в рамках права использования пожизненно, наследуются по закону. Это означает, что не исключено возникновение ситуаций, в которых право собственности по наследству перейдёт к одному лицу, в то время как сам земельный участок с правом пожизненного владения – к другому.
Именно поэтому гражданам следует воспользоваться своим правом на приобретение в собственность земельного участка. Но не стоит забывать, что предоставляемое право единоразово, то есть, если лицо кроме данного участка имеет в своём пользовании ещё один, то оно может либо отказаться от него, либо арендовать участок или же выкупить землю за плату. Право на бесплатное оформление действует лишь один раз.
Кроме того, если на земельный участок находится фактически в пользовании гражданина и на нем расположены жилые дома, которые были приобретены в результате сделок, но не были должным образом оформлены и зарегистрированы, то на него также может быть оформлено право собственности.
Следует отметить, что осуществление сделок купли-продажи возможно лишь в том случае, если земельный участок прошёл через процедуру государственного кадастрового учёта.
Владельцам земли, получившим свои участки из государственных либо муниципальных земель на праве пользования пожизненно и наследования, постоянного, срочного использование или аренды, не может быть отказано в приватизации земель. Исключения составляют случаи установления запретов на таковую передачу, установленные законодательно.
2.2. Необходимые документы и порядок приватизации земельных участков
Российское законодательство предусматривает возможность приобретения гражданами земельных участков в личную собственность несколькими способами. Если у гражданина ранее возникли права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения в отношении земельного участка, то они могут быть переведены вправо частной собственности посредством приватизации, выкупа, покупкой на торгах земельного участка. В рамках данного раздела обратимся к подробному рассмотрению процедуры приватизации земельных участков физическими лицами.